ING gaat nog steeds uit van stabilisatie huizenprijzen maar....

Uitgaande van een geringe verdere rentestijging in 2022 (rond de 0,2%-punt), is de verwachting van de analisten van ING nu dat de huizenprijzen stabiliseren. Bij een snellere rentestijging dan verwacht is het echter reëel dat de huizenprijzen zullen dalen.

De gemiddelde 10-jaars hypotheekrente voor een annuïtaire hypotheek steeg dit jaar met ongeveer 1,9%-punt, van 1,5%, naar 3,4%1. Deze stijging hangt samen met de flinke toename van de kapitaalmarktrentes sinds begin dit jaar. Afgelopen maanden heeft de oorlog in Oekraïne de rentes nog verder verhoogd. Dit komt door de toegenomen inflatiedruk en omdat Europese overheden meer geld willen lenen om hogere uitgeven aan defensie en energie te financieren.

De hogere rentes remmen de stijging van de huizenprijzen op twee manieren af: de hypothecaire maandlasten van een koopwoning nemen toe bij hogere rentes. Woningkopers zullen in reactie op hogere rentes gemiddeld een lagere prijs bieden, om de stijging van hun woonlasten te beperken. Ook verlagen hogere rentes de maximale hypotheek die huishoudens kunnen afsluiten. Vooral bij starters is de leencapaciteit vaak leidend voor de prijs die zij voor een woning bieden. Door hogere hypotheekrentes neemt de gemiddelde prijs die huizenkopers bieden dus af.

Geringe stijging rente
In het basisscenario voor de huizenmarkt gaat ING Research voor de rest van het jaar nog niet uit van een daling, maar van stabilisatie van de huizenprijzen. Uitgangspunt is daarbij een geringe verdere stijging van de rentes in de rest van het jaar van zo’n 20 basispunten. De onzekerheden zijn door de oorlog in Oekraïne echter groter dan normaal.

Rentes kunnen dus harder oplopen dan nu voorzien. Een huizenprijsdaling is een realistisch scenario als de hypotheekrentes sneller oplopen dan verwacht. Onderstaande twee berekeningen illustreren het effect van een verdere stijging van de hypotheekrentes met 1%-punt op de hypothecaire maandlasten en leencapaciteit.

Hogere hypotheeklasten bij 1% hogere rente
Uitgaande van een hypotheek ter hoogte van €429.000 (de gemiddelde huizenprijs in april), zou een 1%-punt hogere rente de netto maandlasten met ongeveer €115 verhogen2. De hypotheeklasten blijven gelijk bij een hypotheek van ongeveer €395.000. Dat is zo’n 7,5% lager dan de huidige gemiddelde huizenprijs.

En een lagere maximale leencapaciteit
Om een annuïteitenhypotheek van €429.000 te kunnen afsluiten, had een eenverdiener op basis van de NIBUD leennormen begin dit jaar een bruto jaarinkomen van ongeveer €84.000 nodig2. Bij een verdere stijging van de hypotheekrentes met 1%-punt zou diezelfde eenverdiener ongeveer €20.000 minder kunnen lenen.