Projecten onder water door gestegen bouwkosten maar stijgende grondkosten groter probleem

Wat zijn de gevolgen van de gestegen bouwkosten voor projecten? Van diverse kanten hoort Vastgoedjournaal dat sommige woningbouwprojecten al onder water staan. Ontwikkelende bouwer Heijmans, Martijn Dirks van Provast en Ton Heijmans van Drees & Sommer vertellen wat zij in de markt zien gebeuren en hoe zij omgaan met de gestegen kosten.

Ton Heijmans heeft het nu al diverse keren voorbij zien komen dat projecten onder water staan en dat er bezuinigd moet worden, Heijmans geeft aan dat de gevolgen per project verschillen en Provast vindt de gestegen grondkosten veel problematischer dan de stijgende bouwkosten.

Ton Heijmans van advies- en projectmanagementbureau Drees & Sommer ziet nu vooral gebeuren dat bouwers geen prijzen meer kunnen afgeven. “Er is grote onzekerheid in de markt. Bouwers willen wel dagprijzen afgeven, maar nauwelijks prijzen voor spullen die ze pas op de langere termijn zullen leveren. Dat is omdat ze geen zicht hebben op de kosten op de langere termijn. Maar eigenlijk zijn prijzen daarbij niet eens het grootste probleem, een grotere issue is de vraag of er überhaupt geleverd kan worden.” Voor ontwikkelaars die bezig zijn een project te verwerven, is dat bijzonder lastig omdat ze zonder prijzen niet kunnen rekenen en dus niet kunnen inschatten of het project rendabel te krijgen is. Dat geldt met name voor woningbouwprojecten.

Projecten onder water
Ton Heijmans ziet bovendien nu al dat woningbouwprojecten onder water staan: “De prijzen zijn hard gestegen terwijl de opbrengsten – van met name de woningen – niet zo hard zijn meegestegen. De leencapaciteit is afgenomen en de rente is in een maand tijd met een procentpunt omhoog gegaan. Dus voor diverse projecten worden er nu bezuinigingen doorgevoerd.”

Waar Ton Heijmans zich voor toekomstige woningbouwprojecten zorgen over maakt, is de eis vanuit het rijk dat tweederde van de projecten uit sociale woningbouw moet gaan bestaan. “Met stijgende prijzen en stagnerende inkomsten, wordt dat lastig rondrekenen.”

Heijmans: impact verschilt
Ontwikkelende bouwer Heijmans geeft aan dat de impact van de gestegen prijzen verschillen van project tot project. Woordvoerder Jeroen van den Berk: “Er zijn allerlei contractvormen, er zijn risicovoorzieningen, soms kunnen we verrekenen met de opdrachtgever en er zijn alternatieven voorhanden. Er zijn allerlei knoppen waar we aan kunnen draaien. Dat onderzoeken we altijd van project tot project.”

Van den Berk benadrukt dat de bouw een laat-cyclische business is. “Voor werk dat nu in uitvoering is, weten we alles te managen. Ook voor de korte termijn voorzien we nog geen grote moeilijkheden, maar voor de middellange en langere termijn zijn er zeker wel uitdagingen. Zeker als deze problemen langer gaan aanhouden, zullen we op de langere termijn uitdagingen hebben. Het thema heeft in elk geval hoge prioriteit in de sector.”

Provast verlegt focus
Ook Martijn Dirks van Provast wijst op het laat-cyclische kenmerk van bouw- en vastgoedontwikkeling: “Ik lig er niet wakker van de stijging van de bouwkosten. Vastgoed is een langzame business. Voor de projecten die we nu in aanbouw hebben, hebben we al lang afspraken gemaakt.  Wij hebben langlopende relaties met bouwers waar we eigenlijk altijd al in co-makership mee werken. Die open-boekhouding hebben we dus eigenlijk altijd al mee gewerkt, dat verandert niet.”

Provast behoorde vorig jaar tot de top 3 grootste woningontwikkelaars en heeft nu diverse grote woontorens in aanbouw. Pluspunt voor de woningprojecten, voor nu en in de toekomst, is volgens Dirks dat de vraag hoog zal blijven. “De prijzen voor woningen zullen niet echt dalen. Wel stijgen natuurlijk de huisvestingslasten, dus wellicht komt er meer een shift richting huurwoningen.” Dirks verwacht dat beleggers geïnteresseerd zullen blijven in woningen als alternative investment als aandelen en obligaties gaan dalen.

Groter probleem voor woningbouwprojecten acht Dirks de gestegen grondkosten. “Grond is op dit moment het meest in prijs gestegen. Tijdens de crisis is er weinig grond verkocht, en nu is er een inhaalslag bezig. Op de beste locaties is dat op zich geen issue, daar worden ook goede prijzen betaald. Probleem zijn de prijzen die gevraagd worden in de overgangsgebieden zoals Amsterdam Zuidoost. Bij gemeentelijke verkoop wordt meestal uitgegaan van residuele grondwaarde, maar de competitie tussen ontwikkelaars is op dit moment zo sterk, dat iedereen op het scherpst van de snede aan het bieden is.” 

Provast is echter een flexibele ontwikkelaar die kan inspelen op veranderende markten. Het bedrijf is  niet alleen actief in woningontwikkeling, maar ook in commercieel vastgoed. Dirks: “We zijn nu bezig onze woontorens af te bouwen, maar zijn al bezig een shift te maken naar kantoren. Let maar op, dit jaar zullen er de nodige kantorendeals voorbijkomen, en niet alleen bij ons.”