Dít is wat IVBN wil meegeven aan Hugo de Jonge

De institutionele woningbeleggers, die zich hebben verenigd binnen de koepelorganisatie IVBN, waren na het uitbrengen van het coalitieakkoord positief verrast door de erkenning van de prominente rol van institutionele beleggers voor middenhuur. Zij willen de volgende aandachtspunten meegeven aan de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening;

Op 15 december jl. was het eindelijk zover: De vier politieke partijen VVD, D66, CDA en ChristenUnie hebben hun langverwachte coalitieakkoord gepubliceerd. IVBN werd positief verrast door de erkenning van de prominente rol van institutionele beleggers voor middenhuur. Ook kondigt Rutte IV aan de nieuwbouw structureel te willen verhogen tot 100.000 woningen per jaar, conform de Actieagenda Wonen van 34 partijen waaronder IVBN. Tegelijkertijd stelt het coalitieakkoord dat middenhuurwoningen (tussen € 750 en € 1.000) een vorm van huurprijsbescherming krijgen, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt. Gelukkig met de premisse dat voor institutionele beleggers rendabel moet blijven om in deze woningen te investeren. Hopelijk ziet de nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in dat dit niet alleen voor investeringen in nieuwbouw, maar ook voor verduurzamings- en woningverbeteringsinvesteringen in bestaande bouw van even groot belang is om de woningmarkt leefbaar, aantrekkelijk en betaalbaar te maken voor iederéén.

Een solide en gezond midden- en vrije huursegment is essentieel om de noodzakelijke brug te slaan tussen sociale en andere gereguleerde huurwoningen enerzijds en koopwoningen anderzijds. Voor de mensen die willen doorstromen vanuit een sociale huurwoning of een grote koopwoning willen verruilen voor een huurappartement of voor de mensen die (nog) geen woning willen of kunnen kopen, is er op dit moment veel te weinig aanbod. Een politieke focus op meer kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw, woningverbetering en verduurzaming van verouderde midden- en vrije sectorhuurwoningen is dus belangrijk. In de afgelopen decennia dragen veel institutionele beleggers hieraan bij, want de woningcorporaties moeten vanuit hun kerntaak vooral actief zijn het sociale huursegment. Hiervoor is een voorwaardenscheppende overheid en een consistent en lange termijn beleid essentieel, om de vaart te kunnen maken die nu zo hard nodig is.

Zelfregulering is key
Om gezamenlijk iets te kunnen doen aan de enorme woningschaarste, de oplopende huurprijzen én woonlasten, moeten politici ervoor zorgen dat betrouwbare en maatschappelijk betrokken (markt) partijen hun onmisbare werk kunnen blijven doen. Ten aanzien van nieuwbouw door institutionele en andere professionele beleggers in het middenhuursegment- ook specifiek voor ouderen- en door woningcorporaties in het sociale huursegment. Ten aanzien van transformatie van boventallig verklaarde kantoor- en winkelpanden door daarin gespecialiseerde marktpartijen. En ten aanzien van Goed Verhuurderschap, het verduurzamen en het up-to-date houden van bestaande huurwoningen door álle verhuurders.

Van alle (markt)partijen die op de woningmarkt actief (willen) zijn, moet een maatschappelijke bijdrage worden gevraagd

Dat betekent dat malafide verhuurpraktijken keihard en gericht moeten worden aangepakt. Politici en beleidsmakers vinden bonafide beleggers en verhuurpartijen hierover steevast aan haar zijde. Vanuit brancheorganisatie IVBN denken we hierover constructief mee met het Rijk en gemeenten. Dat heeft in 2019 geresulteerd in een integraal IVBNMiddenhuurakkoord en in 2021 heeft IVBN zich gecommitteerd aan de Actieagenda Wonen. Namens de institutionele beleggers ziet IVBN de oplossing in een werkbare vorm van zelfregulering die voor de gehele verhuurmarkt moet gelden. Dat betekent dat de jaarlijkse huurverhogingen kunnen worden gemaximeerd (het voorstel van IVBN werd helaas slechts deels! overgenomen door PvdA-politicus Nijboer die er een wet van heeft gemaakt) en dat ook niet-professionele verhuurders transparant moeten zijn over de prijs-kwaliteitverhoudingen van hun huurwoningen in verhuuradvertenties. Hierover is IVBN samen met Vastgoed Belang en Aedes in gesprek met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, met als doel een Convenant Transparantie Aanvangshuurprijzen voor de vrije huursector³.
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________
3. Zowel de cap op de jaarlijkse reguliere huurverhogingen en meer transparantie in de gehele vrije huursector, vinden hun oorsprong in het IVBN-Middenhuurakkoord uit 2019. 

Hét grote vraagstuk van dit moment
In de debatten in de Tweede Kamer der Staten-Generaal en in de publieke opinievorming over regulering vieren ondoordachte deeloplossingen hoogtij. Er wordt voorbij gegaan aan de negatieve impact dat dit heeft op het investeringsklimaat van welwillende- maar aan strenge regels gebonden (denk aan De Nederlandsche Bank en de AFM)- partijen, zoals institutionele beleggers. Dit komt doordat politici de begrippen ‘betaalbare huren’ en ‘aanbod betaalbare huurwoningen’ onterecht op één lijn brengen.

En iedere politicus die vervolgens nog te gemakkelijk denkt dat de ‘dure’ huurwoningen door middel van uitponden zullen opduiken in het ‘betaalbare’ koopsegment, komt bedrogen uit. Gezien de huidige spanning op de koopwoningmarkt zullen deze huurwoningen direct verdwijnen naar het dure koopprijzensegment waardoor een starter of een persoon met een middeninkomen alsnog achter het net vissen. Er zijn gelukkig ook politici die langzamerhand beginnen aan te voelen dat voorzichtigheid en een betere informatiepositie op zijn plaats is voordat verregaande reguleringsbesluiten genomen kunnen worden. In februari 2021 heeft deze voorzichtigheid geresulteerd in een aangenomen onderzoeksmotie van D66 die de regering oproept om een onderzoek te starten naar de mogelijke vormen van huurprijsregulering in de vrije sector én de gevolgen van deze verschillende mogelijkheden (4).  Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft Stec Groep gevraagd om een onderzoek te doen naar het eerste deel van deze motie (de mogelijkheden) en heeft Brink gevraagd om het tweede deel op zich te nemen (de gevolgen). Op Prinsjesdag 2021 zijn de rapporten van onderzoeksbureaus Stec Groep (5) en de Brink (6) naar buiten gebracht.
_________________________________________________________________________________
4) Kamerstuk 35 488 nr. 15.
5) Geuting, E., Lentferink, L., e.a., Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur. Stec Groep.
6) Consequenties huurprijsregulering. Analyse en doorrekening van mogelijke maatregelen. Brink.

De vliegwielfunctie van institutionele beleggers
De onderzoeksrapporten van Stec Groep en Brink over de mogelijke reguleringsvormen van de aanvangshuren in de vrije huursector onderstrepen de ‘vliegwielfunctie’ van institutionele belegger in de nieuwbouw door de afname van grote aantallen midden- en overige vrije sector huurwoningen. Zorgvastgoed, en meer specifiek ouderenhuisvesting is zeker ook het vermelden waard omdat door de toevoeging van passende woonruimte voor ouderen, de doorstroming op de reguliere woningmarkt nog eens extra wordt aangejaagd. Door die gegarandeerde afname kan de ontwikkelaar óók met de start bouw van koopwoningen en corporatiewoningen beginnen.

Het woningwaarderingsstel is in zijn huidige vorm een verouderd systeem dat niet meer aansluit op de eisen die tegenwoordig aan het gehuurde worden gesteld. Zo houdt dit systeem geen of onvoldoende rekening met de verduurzamingsinvesteringen, de kwaliteit van keukens en sanitair, buitenruimten, gemeenschappelijke ruimten en specifieke diensten, ligging, parkeren, beveiliging, de levensloopbestendigheid of eventuele zorgfunctie van wooncomplexen. Ook geldt voor elke gemeente in Nederland precies dezelfde puntentoekenning en dat doet geen recht aan het verschil in de mate van de gespannenheid binnen de ene gemeente (bijvoorbeeld Amsterdam) ten opzichte van een andere (bijvoorbeeld Heerlen). We zien nu al dat de maximale huurniveaus uit de WWS-tabel van gereguleerde huurwoningen in de gespannen woningmarkten duidelijk ónder de marktconforme huurprijzen liggen. En in de meer ontspannen lokale woningmarkten is dit juist andersom.

IVBN is en blijft constructieve samenwerkingspartner
De politiek zoekt de oplossing in het gaan reguleren van de middenhuur en wellicht ook de rest van de vrije huursector. Maar daarbij moeten zelfregulerende voorstellen vanuit professionele en maatschappelijk betrokken investeerders uiteraard worden meegenomen.

IVBN vreest dat er uiteindelijk voor een te simpele en ondoordachte vorm van regulering wordt gekozen.

Naast marktconformiteit is het ook belangrijk dat er door politici voor de lange termijn beleid wordt uitgezet, zodat er rust wordt gecreëerd en alle partijen zich kunnen richten op hun maatschappelijke bijdrage. Wet- en regelgeving moet zodanig zijn uitgedacht dat vele tussentijdse aanpassingen niet nodig zijn. Omdat er veel typen beleggers en verhuurders zijn, zal nieuwbouw alleen voor de grote professionele partijen haalbaar zijn. Maar het brengen van maatschappelijke rust, door de verhuur van goed geïsoleerde woningen en het ten uitvoer brengen van Goed Verhuurderschap is wat IVBN betreft te allen tijde de basis.

Vanuit onze overkoepelende blik op de woningmarkt en met een focus op de kansen en mogelijkheden die nu voorliggen. Ons doel is om te verregaande regulering te voorkomen, zodat institutionele woning- en zorgvastgoedbeleggers en andere bonafide (markt)partijen hun maatschappelijke bijdrage kunnen blijven leveren voor een gezonde woningmarkt in Nederland. 

Dit betoog wordt ondersteund door: 

Foto: Minister van VRO, Hugo de Jonge (fotografie Martijn Beekman)