Hennepteelt in huurwoningen, hoe zit het volgens het huurrecht?
Het vervaardigen, telen, opslaan of verkopen van hennepplanten in of vanuit een woning is strafbaar op grond van de Opiumwet. Dergelijke activiteiten leveren een gevaarzettende situatie op die in potentie overlast en schade kan veroorzaken aan de woning en omwonenden. Bovendien wordt het kweken van hennepplanten als een bedrijfsmatige activiteit beschouwd die in strijd is met het huurcontract zoals die tussen partijen geldt in het geval er meer dan vijf planten worden gekweekt.
In veel huurcontracten nemen verhuurders daarom een anti-drugsverbod op dat zonder meer iedere hennepteelt (zoals voor privégebruik) en niet alleen beroeps- of bedrijfsmatige teelt verbiedt. Bij overtreding hiervan mag de verhuurder een strikt beleid voeren. De verhuurder hoeft niet te wachten tot het risico zich heeft verwezenlijkt, blijkt uit de rechtspraak. De bewijslast, aangevuld met zorgplicht, ligt bij de verhuurder.
Ontbinding van het huurcontract huurder
Bij ontbinding van het huurcontract wegens hennepteelt zullen meeste huurders weigeren om vrijwillig de woning te verlaten. Er wordt een beroep gedaan op huurbescherming. Bij hennep- of andere drugsdelicten kan de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet de woning sluiten.
Als dit niet gebeurt, kan de verhuurder de ontbinding van het huurcontract via de rechter afdwingen. Dit doet de verhuurder op basis van het feit dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt en tekortschiet in de nakoming van het huurcontract en/of in strijd handelt met het anti-drugsverbod. De verhuurder kan op verschillende gronden ontbinding van de huurovereenkomst vorderen:
- Handelen in strijd met goed huurderschap (art. 7:213 BW);
- Handelen in strijd met het bestemmingsvereiste van de woning (art. 7:214 BW);
- Handelen in strijd met nader uitgewerkte huurdersverplichtingen in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst (meestal een clausule met een uitdrukkelijk verbod om hennep te telen in de woning);
- Ontbinding huurovereenkomst op grond van een gerechtvaardigde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (art. 6:265 lid 1 BW).
Gaat de teelt, handel of opslag van hennep gepaard met (feitelijk bewijsbare) gevaarzetting, overlast en/of schade aan de woning, dan zal een ontbindingsvordering al snel worden toegewezen. Als dat niet het geval is, dan is het niet vanzelfsprekend dat de rechter de ontbindingsvordering toewijst. Ook niet als er een anti-drugsclausule in de overeenkomst is opgenomen.
Uitzonderingssituaties
De huurder zal in sommige gevallen zich beroepen op uitzonderingssituaties. Denk hierbij aan persoonlijke omstandigheden zoals psychische en financiële problemen die mogelijk zouden verergeren als het huurcontract wordt ontbonden. Hierbij moet de huurder een veel groter belang hebben bij behoud van de woning dan de verhuurder heeft bij beëindiging van het huurcontract. Dit zou een gerechtvaardigd beroep op de tenzij-clausule kunnen zijn waarbij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit is anders als de huurder zou weigeren om de nadelige gevolgen van de ontruiming te voorkomen.
Ook als de hennep alleen bedoeld is voor eigen gebruik, en wel voor medicinale doeleinden waarbij de huurder naar zijn mening baat zou hebben bij het gebruik ervan, dan is het niet gerechtvaardigd dat er in de woning wordt gekweekt. Dit is zeker niet mogelijk zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder of als de huurder deze op een andere (of door artsen geadviseerde medicatie) manier kan verkrijgen.
Het enkele feit dat er geen hennepplanten aanwezig waren in een voor de kweek ingerichte ruimte doet niet ter zake. Ook het feit dat de huurder altijd een goede huurder is geweest, doet er niet toe. In algemene zin moet er dus sprake zijn van (zeer) bijzondere omstandigheden wil het verweer van de huurder slagen, bijvoorbeeld als er sprake is van een noodtoestand waarbij een vervangende woonruimte in een andere gemeente op geen enkele wijze beschikbaar is.
De ontbinding van de huurovereenkomst is niet het enige, de verhuurder zal de huurder in de meeste gevallen ook op de ‘zwarte lijst’ plaatsen. Dit zal inhouden dat het voor de huurder onmogelijk wordt om gedurende twee jaren een nieuwe huurwoning te krijgen. De huurder kan ook een strafblad en bijbehorende straf op grond van de Opiumwet krijgen.
Bewijslast en zorgplicht huurder
Als de teelt, handel of opslag van hennep gepaard gaat met gevaarzetting voor omwonenden, overlast en/of schade aan de woning, die feitelijk bewezen kan worden, zal de rechter de ontbindingsvordering snel toewijzen. De bewijslast rust namelijk op de verhuurder. Een beding in het huurcontract of algemene voorwaarden dat de bewijslast ten nadele van de huurder wijzigt, is onredelijk bezwarend en is dus vernietigbaar. Als de verhuurder niet in staat om bewijs aan te leveren, zal de ontbindings-vordering worden afgewezen, ook als er in het huurcontract een anti-drugsclausule is opgenomen.
In rechtspraak wordt verder steeds genuanceerder gedacht over hennepbezit. Dit heeft te maken met de zorgplicht die rust op de verhuurder. De verhuurder moet namelijk een strikt en met regelmaat aan haar huurders uitgelegd ‘zero tolerance’ anti-hennepbeleid voeren, wil men de risico’s van het desondanks overgaan tot enige vorm van hennepteelt door de huurders kunnen veronderstellen.
Meer informatie over dit onderwerp ontvangen?
Heeft u zelf met huurders te maken en bent u benieuwd naar meer informatie over het anti-hennepbeding in huurovereenkomsten? Of het voeren van een procedure in geval van overtreding van het hennep-verbod? In onze Practice Note ‘Hennepteelt in huurruimtes’ leidt mr. Marcel van Wezel, advocaat bij Tomlow Advocaten, u door dit onderwerp heen, inclusief verwijzingen naar gerelateerde wetsartikelen, jurisprudentie en verdiepende artikelen. Vraag nu de gratis Practice Note aan
Dit is een bijdrage van Monika Gogna, Legal consultant bij Sdu
Laatste nieuws
- 26-04-2024 13:43 'Bouw één op de drie nieuwbouwwoningen loopt vertraging op door bezwaren'
- 26-04-2024 10:09 WDP bouwt warehouse van 9.125 m2 voor Kintetsu in Schiphol-Oost
- 26-04-2024 09:15 Foot Locker huurt in Creative Valley in Utrecht
- 26-04-2024 08:58 Reacties op huurwet: Neprom, IVBN en Aedes blij met duidelijkheid, Vastgoed Belang noemt het een schande
- 26-04-2024 06:00 Radio VJ: 'Helaas, geen rendement dus aanbod middeldure huurwoningen zal verschrompelen'
- 26-04-2024 05:59 4 juni congres: Juridische en financiële impact van de Wet Betaalbare Huur
- 25-04-2024 19:50 Tweede Kamer stemt in met Wet betaalbare huur
- 25-04-2024 17:23 Deze amendementen voor de Wet betaalbare huur zijn aangenomen
- 25-04-2024 14:59 ‘Een nieuwe generatie neemt het stokje over in de vastgoedtop’
- 25-04-2024 14:30 Deze projecten krijgen een bijdrage uit de laatste ronde Woningbouwimpuls
- 25-04-2024 14:20 BPD en 'thuis kopen voormalig Rabobankkantoor Eindhoven
- 25-04-2024 14:10 Onderzoekers: 'Jubelton werkte overbieden in de hand'
- 25-04-2024 14:00 KKR neemt moederbedrijf Hans Anders over van 3i
- 25-04-2024 11:15 Topvacature: Zelfstandige (kandidaat) makelaars voor uitbreiding naar landelijke dekking
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.