Column: Hoge Raad geeft uitsluitsel verhuiskostenvergoeding
Op 22 april 2016 heeft de Hoge Raad uitsluitsel en duidelijkheid gegeven over het recht op een verhuiskostenvergoeding indien sprake is van een combinatie van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. De aanleiding voor het stellen van deze vragen door het Gerechtshof van Arnhem-Leeuwarden was een geschil tussen Portaal en de huurders van deze woningcorporatie.
De huurder heeft Portaal schriftelijk medegedeeld dat de woning circa 30 jaar geleden voor het laatst gerenoveerd is en dat er allerlei problemen en gebreken aan de woning zouden bestaan waarbij Portaal wordt verzocht om een oplossing hiervoor te leveren. Portaal heeft laten weten dat op korte termijn het complex waartoe de woning behoort wordt gerenoveerd. De corporatie biedt vervolgens aan de huurder drie keuzes voor de omvang van de werkzaamheden, te weten een basisaanpak, een basisaanpak + en een basisaanpak ++.
Portaal stelt voor om de kosten van de basisaanpak voor haar rekening te nemen en de kosten van de extra werkzaamheden door te berekenen in de huur. De huurder kiest uiteindelijk voor de basisaanpak ++. Portaal heeft de werkzaamheden in en aan de woning uitgevoerd. Gedurende deze werkzaamheden heeft de huurder vier maanden in een wisselwoning verbleven. De huurder heeft de huur en energie- en waterkosten van de woning doorbetaald en verder de energie- en waterkosten van de wisselwoning betaald. Ook heeft de huurder zelf gezorgd voor de verhuizing naar en van de wisselwoning en heeft de huurder de inboedel deels in de woning achtergelaten en deels meeverhuisd. Na uitvoering van de werkzaamheden maakt de huurder aanspraak op een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor een bedrag van €5.264,28.
Vraag en antwoord
De kantonrechter heeft de vordering van de huurder in eerste instantie afgewezen op de grond dat de door Portaal aan de woning verrichte werkzaamheden een verhuizing niet noodzakelijk maakten.
Het Hof stelt vast dat er sprake is van een combinatie van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden en dat de in de woning uitgevoerde werkzaamheden zo ingrijpend waren dat verhuizing door de huurder en de twee kinderen van de huurder noodzakelijk was. Volgens het Hof bestaat er echter onduidelijkheid in de rechtspraak en in de literatuur over een aantal onderwerpen met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding bij renovatie. Dit heeft ertoe geleid dat het Hof prejudiciële vragen aan de Hoge Raad heeft gesteld.
De Hoge Raad beantwoordt in de kern genomen de vragen als volgt:
I. Het is niet van belang of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder geschiedt. Voor de toepassing van de wettelijke bepalingen is uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie in de zin van de wet, en dat die renovatie verhuizing noodzakelijk maakt;
II. De verhuiskostenvergoeding is slechts verschuldigd indien sprake is van renovatie, en de werkzaamheden die nodig zijn voor de renovatie, op zich zelf beschouwd en ongeacht de overige werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maakt. De wettelijke regeling voor de verhuiskostenvergoeding ziet niet op de situatie dat uitsluitend dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht, en deze werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken;
III. Onder renovatie wordt verstaan ‘zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging’. De renovatie moet leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Er is geen sprake van renovatie indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid. Het begrip dringende werkzaamheden ziet op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. Anders dan bij renovatie zijn dringende werkzaamheden dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot;
IV. De nieuwe wettelijke regeling voor de verhuiskostenvergoeding is van dwingendrechtelijke aard. De regeling van de verhuiskostenvergoeding is op alle verhuurders van toepassing en biedt de huurder altijd een aanspraak op de minimumbijdragen.
Conclusie en gevolgen voor de praktijk
De Hoge Raad heeft door beantwoording van deze vragen duidelijkheid gegeven over wanneer een huurder aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Concreet heeft de huurder recht op deze vergoeding indien:
- sprake is van sloop met vervangende nieuwbouw of gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging, die leidt tot een toename van het woongenot van de huurder;
- renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd en enkel vanwege de renovatiewerkzaamheden een verhuizing door de huurder (al) noodzakelijk is;
- de renovatie plaatsvindt op verzoek van de huurder, de verhuurder of op gezamenlijk verzoek;
- een huurder kan geen afstand doen van het recht op de vergoeding door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden, dan wel door middel van een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling. Een dergelijke afspraak is nietig en een huurder kan daaraan niet worden gehouden.
Het advies is dan ook om voor uitvoering van de werkzaamheden na te gaan of sprake is van renovatiewerkzaamheden en of deze het noodzakelijk maken dat de huurder (tijdelijk) moet verhuizen. Indien u als verhuurder een geschil verwacht of advies wenst of de huurder aanspraak kan maken op de vergoeding, is het verstandig om u al tijdig te laten adviseren ter voorkoming van mogelijke geschillen.
Een column van Bart Poort, advocaat-partner bij Weebers Vastgoed Advocaten en mede oprichter van het online kennisplatform Corporatierecht.nl.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.