Column: Hoge Raad geeft uitsluitsel verhuiskostenvergoeding

Op 22 april 2016 heeft de Hoge Raad uitsluitsel en duidelijkheid gegeven over het recht op een verhuiskostenvergoeding indien sprake is van een combinatie van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. De aanleiding voor het stellen van deze vragen door het Gerechtshof van Arnhem-Leeuwarden was een geschil tussen Portaal en de huurders van deze woningcorporatie.

De huurder heeft Portaal schriftelijk medegedeeld dat de woning circa 30 jaar geleden voor het laatst gerenoveerd is en dat er allerlei problemen en gebreken aan de woning zouden bestaan waarbij Portaal wordt verzocht om een oplossing hiervoor te leveren. Portaal heeft laten weten dat op korte termijn het complex waartoe de woning behoort wordt gerenoveerd. De corporatie biedt vervolgens aan de huurder drie keuzes voor de omvang van de werkzaamheden, te weten een basisaanpak, een basisaanpak + en een basisaanpak ++.

Portaal stelt voor om de kosten van de basisaanpak voor haar rekening te nemen en de kosten van de extra werkzaamheden door te berekenen in de huur. De huurder kiest uiteindelijk voor de basisaanpak ++. Portaal heeft de werkzaamheden in en aan de woning uitgevoerd. Gedurende deze werkzaamheden heeft de huurder vier maanden in een wisselwoning verbleven. De huurder heeft de huur en energie- en waterkosten van de woning doorbetaald en verder de energie- en waterkosten van de wisselwoning betaald. Ook heeft de huurder zelf gezorgd voor de verhuizing naar en van de wisselwoning en heeft de huurder de inboedel deels in de woning achtergelaten en deels meeverhuisd. Na uitvoering van de werkzaamheden maakt de huurder aanspraak op een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor een bedrag van €5.264,28.

Vraag en antwoord
De kantonrechter heeft de vordering van de huurder in eerste instantie afgewezen op de grond dat de door Portaal aan de woning verrichte werkzaamheden een verhuizing niet noodzakelijk maakten.

Het Hof stelt vast dat er sprake is van een combinatie van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden en dat de in de woning uitgevoerde werkzaamheden zo ingrijpend waren dat verhuizing door de huurder en de twee kinderen van de huurder noodzakelijk was. Volgens het Hof bestaat er echter onduidelijkheid in de rechtspraak en in de literatuur over een aantal onderwerpen met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding bij renovatie. Dit heeft ertoe geleid dat het Hof prejudiciële vragen aan de Hoge Raad heeft gesteld.

De Hoge Raad beantwoordt in de kern genomen de vragen als volgt:
I.          Het is niet van belang of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder geschiedt. Voor de toepassing van de wettelijke bepalingen is uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie in de zin van de wet, en dat die renovatie verhuizing noodzakelijk maakt;
II.         De verhuiskostenvergoeding is slechts verschuldigd indien sprake is van renovatie, en de werkzaamheden die nodig zijn voor de renovatie, op zich zelf beschouwd en ongeacht de overige werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maakt. De wettelijke regeling voor de verhuiskostenvergoeding ziet niet op de situatie dat uitsluitend dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht, en deze werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken;
III.       Onder renovatie wordt verstaan ‘zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging’. De renovatie moet leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Er is geen sprake van renovatie indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid. Het begrip dringende werkzaamheden ziet op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. Anders dan bij renovatie zijn dringende werkzaamheden dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot;
IV.       De nieuwe wettelijke regeling voor de verhuiskostenvergoeding is van dwingendrechtelijke aard. De regeling van de verhuiskostenvergoeding is op alle verhuurders van toepassing en biedt de huurder altijd een aanspraak op de minimumbijdragen.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk
De Hoge Raad heeft door beantwoording van deze vragen duidelijkheid gegeven over wanneer een huurder aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Concreet heeft de huurder recht op deze vergoeding indien:
- sprake is van sloop met vervangende nieuwbouw of gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging, die leidt tot een toename van het woongenot van de huurder;
- renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd en enkel vanwege de renovatiewerkzaamheden een verhuizing door de huurder (al) noodzakelijk is;
- de renovatie plaatsvindt op verzoek van de huurder, de verhuurder of op gezamenlijk verzoek;
- een huurder kan geen afstand doen van het recht op de vergoeding door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden, dan wel door middel van een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling. Een dergelijke afspraak is nietig en een huurder kan daaraan niet worden gehouden.

Het advies is dan ook om voor uitvoering van de werkzaamheden na te gaan of sprake is van renovatiewerkzaamheden en of deze het noodzakelijk maken dat de huurder (tijdelijk) moet verhuizen. Indien u als verhuurder een geschil verwacht of advies wenst of de huurder aanspraak kan maken op de vergoeding, is het verstandig om u al tijdig te laten adviseren ter voorkoming van mogelijke geschillen.

Een column van Bart Poort, advocaat-partner bij Weebers Vastgoed Advocaten en mede oprichter van het online kennisplatform Corporatierecht.nl.