10 dingen die u moet weten over de woningmarkt in 2015 en 2016

2015 was een uitstekend jaar voor de woningmarkt: er zijn meer woningen verkocht dan tijdens de crisis. Is het al tijd voor een feeststemming, of blijft er nog wat te wensen over? Rob Keijzer van Honk, een bureau voor vastgoedontwikkeling, analyseert elk kwartaal de woningmarkt. De 10 belangrijkste bevindingen hebben zij voor u op een rijtje gezet.

Honk analyseert elk kwartaal de woningmarkt, met behulp van talloze bronnen (o.a. CBS, Kadaster, Funda en Jaap). 

1) Woningen verkopen sneller
Woningen verkopen aan het einde van 2015 aanzienlijk sneller dan een jaar geleden. Momenteel staan woningen gemiddeld 13 maanden te koop, begin 2015 was dit nog 18 maanden. Het aantal verkochte woningen steeg 21% (van 140.100 in 2014 naar 169.700 in 2015). Eind vorig jaar stond 51% van de woningen langer dan een jaar te koop. Nu is dat nog 45%. In 2015 werd ongeveer een derde van de nieuw aangeboden woningen binnen een half jaar verkocht.

2) Het aanbod krimpt tot het niveau van voor de crisis
Begin 2015 stonden nog 208.300 woningen te koop, dit jaar nog maar 181.300 woningen, een afname van 13%. Het aantal is vergelijkbaar met het derde kwartaal van 2008, toen de banken- en woningmarktcrisis uitbrak. Het aanbod krimpt momenteel snel, maar is nog steeds historisch hoog. In 2004 stonden ongeveer 120.000 woningen te koop.

3) De voorspelde aanbod-hausse is uitgebleven
Terwijl meer woningen verkocht worden, worden niet meer woningen aangeboden. In het laatste kwartaal van 2014 kwamen 48.100 woningen voor verkoop op de markt. Het laatste kwartaal van 2015 werd een vergelijkbaar aantal nieuw aangeboden (49.600 woningen). Tijdens de crisis werd verondersteld dat zich bij herstel van de woningmarkt een grote golf van nieuw aanbod zou aandienen van mensen die graag wilden verhuizen, maar wachtten op betere tijden. Die golf is uitgebleven.

4) De prijzen stegen in 2015 met 2,7% - ruim boven de inflatie
De prijzen van woningen stegen in 2015 ruim boven het inflatieniveau: Honk berekende dat de gemiddelde verkoopprijs van woningen in 2015 met ongeveer 2,7% is gestegen, van € 233.700 naar € 240.000,-. De gemiddelde prijs van een gemiddeld rijtjeshuis in Nederland ligt momenteel op €198.300,-. Ook dat is 2,7% hoger dan een jaar geleden. De inflatie in Nederland blijft onder de 1%. Huizenprijzen stijgen op dit moment dus sneller dan de inflatie.

5) Van duurdere huizen wordt bijna niemand beter
Snel stijgende huizenprijzen lijken mooi, maar eigenlijk profiteert niemand er van. Het geld dat we uitgeven aan woonlasten kunnen we immers niet aan iets anders uitgeven. En de eventuele winst bij verkoop stoppen we meestal in de volgende woning.

Alleen woningbezitters die 'onder water' staan (meer hypotheekschuld dan de waarde van de woning) hebben wat voordeel: door de lagere hypotheekschuld kunnen ze makkelijker de aankoop van een ander huis financieren. Omdat een volgend huis ook voor hen duurder is geworden, schieten ook zij er verder niet veel mee op.

6) De motor achter het herstel is de lage rente. Dat garandeert op termijn een nieuwe prijsdaling...
De huizenprijzen worden in belangrijke mate bepaald door wat mensen mogen lenen. De overheid stelde hier de afgelopen jaren paal en perk aan en schroeft de leencapaciteit de komende jaren nog verder terug. In praktijk is het leenbedrag echter niet minder geworden, omdat de rentestand historisch laag is (thans gemiddeld ca. 2,4% voor 10 jaar vast).

Mocht de rente gaan stijgen - en dat is uiteindelijk onvermijdelijk - dan kan er pas écht minder geleend worden. Het aantal verkopen én de prijzen zullen dan weer gaan dalen. Het gevaar is dat een nieuwe groep van kopers 'onder water' komt te staan.

Overigens heeft de Europese Centrale Bank beloofd om in ieder geval tot maart 2017 door te gaan met het verstrekken van (vrijwel) gratis geld aan banken. De kans op een rentestijging is daarom nog niet groot. Tenzij banken besluiten hun marges te gaan verhogen.

7) ... tenzij de huurmarkt nog slechter gaat functioneren.
De ontwikkelingen op de huurmarkt zijn een andere belangrijke motor achter het herstel. Voor steeds meer mensen wordt het onmogelijk of onaantrekkelijk om te huren. Sociale huurwoningen kennen lange wachttijden en ingewikkelde toewijzingsprocedures. Wie in de vrije huursector huurt, betaalt veel hogere maandlasten dan voor een vergelijkbare koopwoning, en kan bovendien makkelijk geconfronteerd worden met stevige huurverhogingen. Dit drijft woningzoekers richting de koopmarkt.

De overheid doet haar best om bewoners van een sociale huurwoning met een modaal inkomen (de zogeheten scheefwoners) uit hun huis te verdrijven, zodat het beschikbaar komt voor mensen met een laag inkomen. Als dit beleid slaagt wordt ook deze groep richting de koopmarkt gedreven. 

8) Vinex-woningen en duurdere huizen profiteren het meest van het herstel. 
Het zijn met name woningen van na 1990 die profiteren van de aantrekkende woningmarkt. Van deze woningen uit het vinex-tijdperk zijn er in het laatste kwartaal van 2015 26% meer van eigenaar verwisseld (vergeleken met de zelfde periode een jaar eerder). Wederopbouwwoningen profiteren het minst, met een toename van 12%.

Huizen in de prijsklasse tussen €150.000,- en €250.000,- verkopen van oudsher het gemakkelijkst. Gemiddeld staan ze momenteel ongeveer 10 maanden te koop. Het sterkste herstel was er echter voor woningen in de prijsklasse van €400.000,- tot €450.000,- De verkoop van deze woningen is met ruim een derde toegenomen, tot 4.650 in het laatste kwartaal van 2016. Overigens blijft het lastig om een duur huis te verkopen: gemiddeld staan woningen in deze prijsklasse 22 maanden te koop voordat ze van eigenaar wisselen.

9) Amsterdam is een gekkenhuis
Wie in Amsterdam een huis wil kopen moet veel geld meebrengen. Een gemiddelde bovenwoning (ca. 65 m2 woonoppervlakte) binnen de ring van Amsterdam is aan het eind van 2015 gemiddeld binnen 2 maanden verkocht (maar in praktijk de meeste huizen nog veel sneller). De gemiddelde vraagprijs van zo'n woning steeg in 2015 elk kwartaal met 10.000,- euro. Een vierkante meter in historisch Amsterdam kost nu ruim € 4.000,-. Elders in Nederland kosten een huis vaak € 2.000 tot 2.500,- per m2.

10) Sterk herstel van verkoop galerijflats en vrijstaande huizen 
Tijdens de crisis bleven vooral rijwoningen redelijk verkopen. In 2015 heeft dit type niet echt kunnen profiteren van het herstel op de woningmarkt: de toename van de verkoopaantallen bleef beperkt tot 2,5%. In de krimpgebieden (waar de bevolking afneemt) stegen de verkopen wat sneller: het aantal verkochte rijwoningen steeg er met 5%. Toch staat in krimpgebieden een rijwoning gemiddeld nog bijna 11 maanden te koop voordat ze verkocht wordt. In de 20 grootste steden is dit minder dan 6 maanden.

Het herstel treedt vooral op bij de woningtypes die het tijdens de crisis moeilijk hadden. De verkoop van galerijflats nam in een jaar met 25% toe en vrijstaande woningen verkochten 20% beter. Overigens blijft het moeilijk om een vrijstaande woning te verkopen. Gemiddeld staan deze woningen in Nederland nog meer dan 2 jaar te koop.


Bron:    www.honk.nl
Auteur: Rob Keijzer