Wat gaan we bouwen en voor wie?

Bij het debat over de woningbouw van de toekomst gaat het snel, heel snel over ofwel ‘de markt’ ofwel de programma’s en de onzekerheid over de vraagkant. Kennen we de behoeftes wel echt? Natuurlijk zijn dit nog steeds wezenlijke vragen. In mijn ogen is het echter hoog tijd om het hele systeem van onze woningbouwopgave grondig te doordenken en daarbij verbanden proberen te leggen. Aldus oud-gedeputeerde Co Verdaas. Welke verbanden zijn er? Welke vragen stelt hij alvast aan de deelnemers van het seminar op 14 mei?

Innovatie in proces en woning

Het is droevig gesteld met de innovatie in de bouw over pakweg de laatste drie decennia. Ik heb het dan zowel over de integrale ketenaanpak van de bouw zelf als over de innovaties in de opgeleverde huizen. Ik heb de vergelijking vaker gemaakt, maar bedenk eens wat er de afgelopen 30 jaar aan onze auto’s is veranderd …

Natuurlijk is ook hier sprake van een wisselwerking met de consument. Maar zouden woningen niet standaard opgeleverd moeten worden met oplaadpaal voor de elektrische auto, zonnepanelen, domotica, et cetera? Daarnaast liggen de faalkosten nog steeds hoog. Volgens onderzoek van Buro BOV lagen die in 2013 op gemiddeld 12%. Volgens promovendus Marcel Noordhuis is de bandbreedte ergens tussen de 5% en 35%. En ze lopen de laatste jaren zowaar weer op! Je zou in tijden van crisis toch anders verwachten. Natuurlijk, er kan altijd wat fout gaan, maar van de gekapitaliseerde faalkosten over de afgelopen 10 jaar kan je een paar mooie straaljagers kopen...

Mijn vraag: hoe gaan we die faalkosten structureel naar beneden  brengen en wie neemt daarin het voortouw?

Ruimtelijke ordening revisited

Het is uit, overheidsregie en plannenmakerij. En ik pleit zeker niet voor een terugkeer naar de aanbod- en toelatingsplanologie van vroeger. Mensen die mij beter kennen, weten dat ik daar al in mijn proefschrift in 1996 afstand van heb genomen. De titel van mijn proefschrift luidde niet voor niets: Plannen laten zich niet plannen.

Maar waar ik wel in geloof is een idee over ‘wat je met een gebied wil’. Niet om onzekerheid te reduceren, maar om richting te geven, om kwaliteiten te benoemen, om verwachtingen te managen. Dit kan op vele vormen en manieren, maar ik geloof dat er ook op dit vlak nog een wereld te winnen valt. Daarbij zou ook veel meer met burgers en ondernemers in partnerschap moeten worden gedacht. Kunnen er allianties gesloten worden? Kan er veel meer met nieuwe visuele technieken worden gewerkt? Zo’n inbedding draagt bij aan het vertrouwen en gevoel van gemeenschappelijkheid. Een essentiële randvoorwaarde om ook na de crisis mensen en bedrijven te bewegen om te investeren. Anders gezegd: kunnen we het particulier initiatief meer laten zijn dan een enkele pilot, kunnen we dat op een hoger plan brengen zonder de energie eruit te halen?

Omgaan met onzekerheid

Alle opgebouwde expertise rondom woningbehoefteonderzoeken, leefstijlen en woonmilieus ten spijt: menselijk gedrag is intrinsiek onvoorspelbaar, simpelweg omdat de meeste mensen zelf amper weten wat ze willen. Om daadwerkelijk de omslag te maken naar een vraaggerichte woningmarkt moet je dus onzekerheid toestaan of er in ieder geval mee leren omgaan. En laat dat nu net voor zowel ontwikkelaars als overheden een lastige zaak zijn om mee om te gaan… Maar als we niet de vraag achter de vraag willen zien, flexibel willen kunnen inspelen op woonwensen, dan lopen we de kans dat we de plank misslaan en mensen niet tot bewegen weten te verleiden.

Hier is dus de fundamentele vraag aan de orde of en hoe betrokken partijen, publiek en privaat, met onzekerheid kunnen omgaan!

Relatie bestaande voorraad

In ons enthousiasme dat de crisis weer – bijna – voorbij is zijn we voor we het weten weer gericht op productie en nog eens productie. Maar door de vergrijzing en krimp gaan er grote gaten vallen in de bestaande voorraad. Ik heb het krantenbericht helaas niet kunnen terugvinden, maar als mijn geheugen me niet in de steek laat, wordt in de gemeente Ermelo nu 50% van de vrijstaande bungalows bewoond door een weduwe op leeftijd. Extrapolatie is lastig, maar het is dit type berichten dat aan het denken moeten zetten. Wat betekent dat? Voor wie? Op welke termijn? Snappen we de relatie tussen bestaand en nieuw afdoende?

Veel relevante vragen

Natuurlijk zijn er nog veel meer dimensies en dus relevante vragen te benoemen: de relatie tussen de goedkope huur en de koopsector, wonen en zorg, de betekenis van de duurdere huur op de woningmarkt, enzovoort. En ja, op mijn eerste aftrap zijn vele nuanceringen aan te brengen, en ja, ik weet dat er grote regionale verschillen zijn.

Maar ik heb enkel willen aangeven dat, als we ons aan de voorkant te veel beperken tot de meest voor de hand liggende vragen, we wel eens van een koude kermis thuis zouden kunnen komen. Vandaar dat ik vanuit mijn rol als dagvoorzitter van het seminar op 14 mei alvast wat vragen opwerp. Samen weten en kunnen we meer. Denkt u alvast over de antwoorden na? We kunnen de crisis nu nog benutten.

Co Verdaas is Associate bij Over Morgen en oud-gedeputeerde Gelderland. Op 14 mei is hij dagvoorzitter bij het seminar ‘Allemaal naar de stad?’ Klik hier voor meer info over het seminar!