Wat gaan we bouwen en voor wie?
Bij het debat over de woningbouw van de toekomst gaat het snel, heel snel over ofwel ‘de markt’ ofwel de programma’s en de onzekerheid over de vraagkant. Kennen we de behoeftes wel echt? Natuurlijk zijn dit nog steeds wezenlijke vragen. In mijn ogen is het echter hoog tijd om het hele systeem van onze woningbouwopgave grondig te doordenken en daarbij verbanden proberen te leggen. Aldus oud-gedeputeerde Co Verdaas. Welke verbanden zijn er? Welke vragen stelt hij alvast aan de deelnemers van het seminar op 14 mei?
Innovatie in proces en woning
Het is droevig gesteld met de innovatie in de bouw over pakweg de laatste drie decennia. Ik heb het dan zowel over de integrale ketenaanpak van de bouw zelf als over de innovaties in de opgeleverde huizen. Ik heb de vergelijking vaker gemaakt, maar bedenk eens wat er de afgelopen 30 jaar aan onze auto’s is veranderd …
Natuurlijk is ook hier sprake van een wisselwerking met de consument. Maar zouden woningen niet standaard opgeleverd moeten worden met oplaadpaal voor de elektrische auto, zonnepanelen, domotica, et cetera? Daarnaast liggen de faalkosten nog steeds hoog. Volgens onderzoek van Buro BOV lagen die in 2013 op gemiddeld 12%. Volgens promovendus Marcel Noordhuis is de bandbreedte ergens tussen de 5% en 35%. En ze lopen de laatste jaren zowaar weer op! Je zou in tijden van crisis toch anders verwachten. Natuurlijk, er kan altijd wat fout gaan, maar van de gekapitaliseerde faalkosten over de afgelopen 10 jaar kan je een paar mooie straaljagers kopen...
Mijn vraag: hoe gaan we die faalkosten structureel naar beneden brengen en wie neemt daarin het voortouw?
Ruimtelijke ordening revisited
Het is uit, overheidsregie en plannenmakerij. En ik pleit zeker niet voor een terugkeer naar de aanbod- en toelatingsplanologie van vroeger. Mensen die mij beter kennen, weten dat ik daar al in mijn proefschrift in 1996 afstand van heb genomen. De titel van mijn proefschrift luidde niet voor niets: Plannen laten zich niet plannen.
Maar waar ik wel in geloof is een idee over ‘wat je met een gebied wil’. Niet om onzekerheid te reduceren, maar om richting te geven, om kwaliteiten te benoemen, om verwachtingen te managen. Dit kan op vele vormen en manieren, maar ik geloof dat er ook op dit vlak nog een wereld te winnen valt. Daarbij zou ook veel meer met burgers en ondernemers in partnerschap moeten worden gedacht. Kunnen er allianties gesloten worden? Kan er veel meer met nieuwe visuele technieken worden gewerkt? Zo’n inbedding draagt bij aan het vertrouwen en gevoel van gemeenschappelijkheid. Een essentiële randvoorwaarde om ook na de crisis mensen en bedrijven te bewegen om te investeren. Anders gezegd: kunnen we het particulier initiatief meer laten zijn dan een enkele pilot, kunnen we dat op een hoger plan brengen zonder de energie eruit te halen?
Omgaan met onzekerheid
Alle opgebouwde expertise rondom woningbehoefteonderzoeken, leefstijlen en woonmilieus ten spijt: menselijk gedrag is intrinsiek onvoorspelbaar, simpelweg omdat de meeste mensen zelf amper weten wat ze willen. Om daadwerkelijk de omslag te maken naar een vraaggerichte woningmarkt moet je dus onzekerheid toestaan of er in ieder geval mee leren omgaan. En laat dat nu net voor zowel ontwikkelaars als overheden een lastige zaak zijn om mee om te gaan… Maar als we niet de vraag achter de vraag willen zien, flexibel willen kunnen inspelen op woonwensen, dan lopen we de kans dat we de plank misslaan en mensen niet tot bewegen weten te verleiden.
Hier is dus de fundamentele vraag aan de orde of en hoe betrokken partijen, publiek en privaat, met onzekerheid kunnen omgaan!
Relatie bestaande voorraad
In ons enthousiasme dat de crisis weer – bijna – voorbij is zijn we voor we het weten weer gericht op productie en nog eens productie. Maar door de vergrijzing en krimp gaan er grote gaten vallen in de bestaande voorraad. Ik heb het krantenbericht helaas niet kunnen terugvinden, maar als mijn geheugen me niet in de steek laat, wordt in de gemeente Ermelo nu 50% van de vrijstaande bungalows bewoond door een weduwe op leeftijd. Extrapolatie is lastig, maar het is dit type berichten dat aan het denken moeten zetten. Wat betekent dat? Voor wie? Op welke termijn? Snappen we de relatie tussen bestaand en nieuw afdoende?
Veel relevante vragen
Natuurlijk zijn er nog veel meer dimensies en dus relevante vragen te benoemen: de relatie tussen de goedkope huur en de koopsector, wonen en zorg, de betekenis van de duurdere huur op de woningmarkt, enzovoort. En ja, op mijn eerste aftrap zijn vele nuanceringen aan te brengen, en ja, ik weet dat er grote regionale verschillen zijn.
Maar ik heb enkel willen aangeven dat, als we ons aan de voorkant te veel beperken tot de meest voor de hand liggende vragen, we wel eens van een koude kermis thuis zouden kunnen komen. Vandaar dat ik vanuit mijn rol als dagvoorzitter van het seminar op 14 mei alvast wat vragen opwerp. Samen weten en kunnen we meer. Denkt u alvast over de antwoorden na? We kunnen de crisis nu nog benutten.
Co Verdaas is Associate bij Over Morgen en oud-gedeputeerde Gelderland. Op 14 mei is hij dagvoorzitter bij het seminar ‘Allemaal naar de stad?’ Klik hier voor meer info over het seminar!
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.