Ton Hillen van Heijmans: We moeten niet in oude fouten terugvallen
Nieuwe huurwoningen bouwen op basis van een gegarandeerde maandlast. Ton Hillen, lid van de Raad van Bestuur van Heijmans, wil graag met opdrachtgevers die kant op. Beleggers en corporaties krijgen dan niet alleen duidelijkheid over de stichtingskosten, maar hoeven evenmin om te kijken naar het periodieke of groot onderhoud voor een periode van 25 jaar. “Corporaties kunnen dan doen waar ze voor zijn opgericht: sociale huurwoningen verhuren".
Hillen is binnen Heijmans verantwoordelijk voor vastgoed, woningbouw, utiliteitsprojecten en publiek-private projecten. “Bij de bouw van het Nationaal Militair Museum in Soest hebben we het ontwerp gemaakt en de uitvoering gerealiseerd. Na oplevering hebben we voor een vast bedrag alle facilitaire aspecten van de exploitatie van het museum op ons genomen, waaronder beheer en onderhoud. Wij dragen zorg voor de schoonmaakwerkzaamheden, de schilderbeurten of wat voor onderhoud maar nodig is. Dat soort denken zou ik ook in de woningmarkt willen inbrengen.”
Faalkosten verder terugbrengen
Helderheid over de onderhoudslast kan volgens hem worden gecombineerd met de afname van conceptwoningen: het Heijmans huismerk voor de zakelijke markt – beleggers en corporaties- en Heijmans Wenswonen voor de particuliere markt. “Corporaties kunnen het zich niet meer permitteren onrendabele investeringen te doen bij de bouw van nieuwe woningen. Zij moeten de verhouding tussen prijs- en product beter in balans brengen. Met meer confectie is volgens ons ook niks mis. Onze conceptwoningen bieden daarvoor een passende oplossing.”
Heijmans heeft de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in de verbetering van bouwproces en bouwproductie. “De bouwsector kent van huis uit hoge faalkosten. Wij moeten die kosten nog verder in control brengen. Dat betekent dat we bij onze processen veel meer vanuit pre-engineering moeten denken. De producten moeten vervolgens zoveel mogelijk onder geconditioneerde condities worden gerealiseerd. Dan kunnen we namelijk de bouwkwaliteit verbeteren en constant maken.” Volgens Hillen boekt zijn bedrijf daarbij bijzondere resultaten. “We volgen heel precies de opleverstaat van onze woningproductie. Een paar jaar geleden hadden we per opgeleverde woning gemiddeld twintig verbeterpunten. Inmiddels is dat gezakt tot onder één opleverpunt.”
'Bouwen moet saai zijn'
Het industriële bouwproces kan nog verder worden versterkt, denkt Hillen. Hij hanteert als adagium: bouwen moet saai zijn. “Dat vinden niet al onze mensen leuk, maar als we op de bouw ad hoc gaan knutselen dan kost dat geld. En die ingrepen gaan ten koste van de kwaliteit. Wij hebben het afgelopen jaar vierhonderd conceptwoningen gebouwd. Ik verwacht dat we komend jaar doorgroeien naar een productie van zeshonderd tot zevenhonderd van dergelijke woningen. Juist tijdens de bouw van die woningen komen elementen naar voren die efficiënter, vele malen efficiënter kunnen. Alleen al door die woningen in plukken van vijftig stuks te produceren kunnen we een efficiencyslag maken. Ook in de engineering kunnen we nog stapjes zetten.”
Verbetering van proces en productie hoeft zich ook niet te beperken tot nieuwbouw. “We zijn bezig om voor een corporatie een concept te maken voor verduurzaming van het woningbestand. De hele voorraad moet dezelfde kwaliteit krijgen. Voor de kostprijs spreken we een basisrendement af. Als uitvoering op een meer efficiënte wijze mogelijk blijkt – de aanpak van twintig woningen is duurder dan de transformatie van tweehonderd woningen- dan geldt een afspraak over de winstverdeling. We hebben geen geheimen voor elkaar: een functionaris van de corporatie mag binnen ons huis aan de planvorming meewerken.”
Hoe reageert de corporatiesector? “Op bestuurlijk niveau bestaat er veel belangstelling voor andere vormen van samenwerking. Maar op organisatieniveau is de weerstand niet zelden heel groot. Het vraagt namelijk om een andere invulling van het opdrachtgeverschap. Een corporatie is dan niet langer de alleswetende ontwikkelaar. Ook wordt om heroverweging van de rol van het eigen onderhoudsbedrijf gevraagd. De klassieke route: jarenlang aan een plan werken en vervolgens via aanbesteding de goedkoopste aannemer vinden, die ook nog binnen drie maanden start met de bouw. Dat gaat dus niet. Plannen moeten eerst heel goed worden voorbereid. En als wij ook de verantwoordelijkheid gaan dragen voor het onderhoud, dan moeten we als aannemer ook worden betrokken bij het ontwerp en de materiaalkeuze. Wellicht is het verstandig bij de bouw meer te investeren, zodat de onderhoudslasten later lager uitpakken. Anders kunnen we onze risico’s niet goed inschatten en is het niet mogelijk een gegarandeerde prijs af te geven voor het onderhoud. Maar die andere interactie tussen opdrachtgever en opdrachtnemer moet wel van de grond komen. Opdrachtgevers moeten dat aandurven, anders gaat de kostprijs van een woning onvoldoende omlaag.”
Vertrouwen opdrachtgevers
Speelt het wantrouwen tegenover de bouwsector daarbij ook niet een rol? “Wij hebben in de jaren voor de crisis het vertrouwen van onze opdrachtgevers beschaamd. Dat durf ik wel te zeggen. We lieten bij wijze van spreken iedereen die een hamer kon vasthouden acteren op de bouwplaats. Met enorm veel fouten tot gevolg. Het gaat er dus niet alleen om dat wij meer vertrouwen vragen. Dat zullen we ook moeten geven.” Naar zijn smaak heeft Heijmans de afgelopen jaren veel geleerd. “Nu de crisis wat wegebt, gaat het erom dat we niet in onze oude fouten terugvallen. Beheerste groei. Goede kwaliteit leveren. Dan kunnen we marge genereren voor een gezond bedrijf. ”
Bert Pots
EXPERTS OP HET GEBIED VAN SOCIALE WONINGBOUW KOMEN OP 11 FEBRUARI BIJ ELKAAR OM DE TRENDS TE BESPREKEN. MEER WETEN OVER DEZE DAG KLIK DAN OP DEZE LINK.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.