Meer Europese financiering voor vastgoed, maar nog niet voor elke investeerder

Het vertrouwen in de Europese financieringsmarkt voor commercieel vastgoed zit in de lift. Institutionele beleggers zijn optimistisch over de beschikbaarheid en de voorwaarden van schuldfinanciering. Wereldwijd vergroten pensioenfondsen en verzekeraars hun allocatie naar vastgoedfinanciering, omdat dit een stabiele beleggingscategorie is met voorspelbare rendementen. Nederland blijft echter achter. Grootbanken bedienen weliswaar hun eigen segment goed, maar de alternatieve markt groeit onvoldoende mee.

De onderzoeken tonen aan: Financiering wordt meer beschikbaar
Er is meer financiering beschikbaar, blijkt onder andere uit panelonderzoek van INREV, een toonaangevende internationale belangenvereniging voor grote professionele beleggers in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. INREV doet volop onderzoek en houdt tevens elk kwartaal het sentiment bij. En wat blijkt: ook het algemene sentiment wordt positiever. De INREV Consensus Indicator steeg voor het eerst in drie kwartalen, van 52,2 in juni naar 56,4 in september.

Elke waarde boven de 50 duidt op groei. Vooral de financieringscomponent springt eruit met 67,3, het hoogste niveau sinds de start van de metingen in 2023. Dat wijst op een robuuste verbetering van de beschikbaarheid van financiering, zowel via banken als alternatieve aanbieders.

De kwartaalenquête van branchevereniging voor vastgoedfinanciering CREFC Europe bevestigt de trend. Terwijl financiers in het tweede kwartaal nog negatief reageerden op de handelstarieven die de Amerikaanse president Donald Trump in april aankondigde, is de index weer gestegen.

In Nederland profiteert core, de rest (nog) niet
Het is opvallend dat er volgens INREV vooral meer geld beschikbaar is voor core-strategieën. Dit zijn stabiele projecten met sterke huurders en lage risico’s. Value-added en opportunistisch vastgoed vallen grotendeels buiten de boot. Dit beeld zien we ook in Nederland. Banken richten zich voornamelijk op grote klanten met core-vastgoed en sterke huurders. Die focus is logisch. Dit komt door de strengere regels rond klantacceptatie en de kapitaaleisen van de Europese Centrale Bank (ECB).

Het is ook jammer. Juist verduurzamings- of herontwikkelingsprojecten hebben grote behoefte aan alternatieve financiering met acceptabele rentes. Als een project te klein is, er nog verduurzaamd moet worden, of er te weinig eigen vermogen is, blijkt het lastig institutionele financiering van Nederlandse partijen te krijgen. Lokale partijen die met rentes van 5 à 6 procent kunnen financieren, zouden een belangrijke rol kunnen spelen.

Vastgoedfinanciering in de picture
Internationaal is het beeld anders. De wereldwijde vermogensbeheerder Schroders ondervroeg bijna 1.000 institutionele beleggers en concludeerde dat een kwart de komende 12-18 maanden de allocatie naar vastgoedfinanciering wil vergroten. Zij vinden vooral financieren aantrekkelijk: stabiele kasstromen, bescherming tegen inflatie en voorspelbare rendementen.

Dat vertaalt zich in concrete aankondigingen van nieuw kapitaal voor vastgoedfinanciering in Europa van de afgelopen maanden:

• QuadReal, het pensioenvehikel van British Columbia, investeert de komende vijf jaar ruim 2,9 miljard euro in Europese vastgoedfinanciering
• Apollo Global Management begon samen met TenFifty een platform voor leningen tussen 10 en 50 miljoen euro, met een totale capaciteit van 2 miljard euro.
• De Londense vastgoedfinancier Zenzic Capital heeft een fonds voor financiering binnen de Europese vastgoedmarkten met een beoogde omvang tot 3,4 miljard euro.
• Blackstone begint voor 2,3 miljard euro met Pluto Finance, een samenwerking om vastgoedfinanciering in het Verenigd Koninkrijk en continentaal Europa te verstrekken.

Tijd voor Nederlands institutioneel kapitaal
De internationale trend is helder: vastgoedfinanciering groeit als beleggingscategorie en kapitaal zoekt zijn weg. Als Nederland achterblijft, dreigt het speelveld hier vooral gevuld te worden met buitenlands geld. Met de enorme pensioenvermogens die ons land rijk is, ligt er een kans om structureel meer te investeren in commerciële vastgoedfinanciering.

De afhankelijkheid van buitenlandse financiers of particulier vermogen brengt bovendien risico’s met zich mee voor de vastgoedmarkt. Particulier vermogen is duur, beperkt in omvang en qua voorwaarden vaak niet passend voor de professionele markt. Buitenlands geld maakt ons afhankelijk van kredietbeslissingen die elders worden genomen. De gevolgen zien we bijvoorbeeld bij kantoorfinanciering. De markt in Duitsland en de Verenigde Staten staat onder druk, en plots mogen partijen uit deze landen veelal ook geen Nederlandse kantoren meer financieren. En dat terwijl de dynamiek hier totaal anders is.

Door Nederlands kapitaal in te zetten, maken we de markt minder afhankelijk van het buitenland en wordt goedkopere financiering bereikbaarder voor belangrijke projecten die niet gefaciliteerd kunnen worden door de banken. Zo dragen we bij aan het versnellen van de woningbouw- en verduurzamingsopgave. Dat is niet alleen goed voor de vastgoedmarkt, maar voor de samenleving als geheel.

Gijs Elting van Asset Partners is een ervaren financieringsspecialist. Hij en zijn partners helpen vastgoedinvesteerders met financieren bij (internationale) banken, (pensioen)fondsen en verzekeraars

Bronnen:

1) https://www.recapitalnews.com/zenzic-targets-up-to-4bn-for-evergreen-real-estate-credit-fund/

2) https://www.recapitalnews.com/blackstone-agrees-2bn-lending-partnership-with-pluto-finance/

3) https://www.schroders.com/en-gb/uk/institutional/global-investor-insights-survey-2025/

4) https://www.inrev.org/insights/consensus-indicator

5) https://www.recapitalnews.com/crefc-sentiment-survey-market-mood-settles-in-wake-of-trade-disruption/

6) https://ir.apollo.com/news-events/press-releases/detail/578/tenfifty-capital-a-new-european-cre-lending-platform

7) https://quadreal.com/quadreal-launches-2-5-billion-debt-platform-in-united-kingdom-and-europe/