Hotels in de lift

Het is vakantie voor de meeste mensen en Roel van de Bilt en Rob Wismans maken van deze gelegenheid gebruik om voor hun tweewekelijkse blog voor Vastgoedjournaal in vakantievastgoed te duiken. In dit tweede deel van het tweeluik gaan zij dieper in op de hotelmarkt – een vastgoedcategorie met gunstige vooruitzichten.

De leisure verblijfsmarkt in Nederland van hotels en vakantiewoningen toont een wisselend beeld na de uitdagingen van de Covid-19 pandemie. De markt voor vakantiewoningen staat onder druk door veranderende fiscale regels en gelijktijdig zien we de hotelmarkt sterk herstel vertonen.

Binnen de leisure-sector beleeft de hotelmarkt een opmerkelijke heropleving. Volgens CBRE en Savills zit de leisure-hotel-markt in 2024 weer duidelijk in de lift. Beleggers zien gunstige ontwikkelingen van de boekingen, wat wijst op een voortzetting van het eerdere voorzichtige positieve herstel van de toeristensector na Covid-19. Deze positieve trend wordt ongewild ondersteund door het beleid van gemeenten zoals Amsterdam, die een stop hebben gezet op de groei van het aantal hotelbedden. Deze maatregel, bedoeld om de negatieve effecten van massatoerisme te beperken,
creëert toekomstige krapte in deze markt waar de vraag gewoon toeneemt met verder stijgende bezettingsgraden, voor zover dat kan en een stijging van de kamerprijzen tot gevolg.

Over-toerisme
Waar we ook in de vorige blog aanstipten dat de Nederlandse regering reeds In 2022 haar visie op een duurzame ontwikkeling van het toerisme presenteerde met aandacht voor negatieve effecten van over-toerisme en druk op lokale infrastructuur (zie hier het eerste deel van het tweeluik). Deze visie wordt door vele gemeentes, zoals de gemeente Amsterdam, ondersteund met concrete maatregelen, zoals het beperken van vakantieverhuur via platforms als Airbnb en het ter discussie stellen van het gebruik van tweede woningen. Deze stappen, bedoeld om de leefbaarheid in de stad te verbeteren en de druk op de woningmarkt te verlichten, creëert (toekomstige) aanbodkrapte zonder zichtbare impact op de vraag.

Wishful thinking, Amsterdam blijft nr. 1
Gezien de positieve outlook lijken de overheidsacties ook wel een beetje vechten tegen de bierkaai en daarmee ondanks de goede bedoelingen een beetje wishful thinking. Voor beleggers maakt het deze categorie enkel nog aantrekkelijker. En kijken we naar het buitenland, dan is ons probleem vooralsnog relatief (zie: Venetië is massatoerisme helemaal zat). De vraag naar hotelovernachtingen in Amsterdam blijft naar verwachting stijgen, mede door de positieve ontwikkelingen op economisch, demografisch en sociaal/cultureel gebied. Amsterdam blijft gewoon nummer 1 in Nederland, maar de rest doet het ook steeds beter! Een flink aantal andere steden heeft zich door en na corona sterker gepositioneerd en de verwachting is dat deze ontwikkeling zal doorzetten. Als je overigens net niet op die hotspot zit of je hotel toe is aan een stevige revisie, bestaan er ook nog mogelijkheden om tegen aantrekkelijke rendementen het COA voor enige tijd te voorzien van ruimte, iets dat menig hoteleigenaar in recente tijden ook geen windeieren heeft gelegd.

Outlook positief voor hotels, maar let op de overheid
De leisure-verblijfsmarkt toont een gemengd beeld. Terwijl de hotelmarkt profiteert van het toenemend toerisme en strategische beperkingen in het aanbod, staat de markt voor vakantiewoningen onder druk door veranderende fiscale regelgeving. Deze dualiteit binnen de leisure-sector benadrukt dat hoewel toerisme als geheel zal blijven groeien, de financiële aantrekkelijkheid van investeringen afhankelijk is van zowel de vraag als overheidsmaatregelen, of het nu fiscaliteit is of andere overheidsregulering.

Voor beleggers is het cruciaal om goed geïnformeerd te blijven en strategische beslissingen te nemen op basis van een grondige analyse van de marktomstandigheden en de regelgeving. Terwijl de markt voor vakantiewoningen nog wel even een uitdaging blijft, staan de seinen voor de hotelsector vooralsnog stevig op groen!

Roel van de Bilt en Rob Wismans zijn partner bij vastgoed financieringsadviesbureau Debta en delen tweewekelijks hun kennis van de markt met de lezers van VJ en schrijven over belangrijke actuele ontwikkelingen.