Kritische noot van toezichthouder legt risico's commercieel vastgoed bloot

In het buitenland is er sprake van stevige correcties en spraakmakende faillissementen. Maar in ons land blijft het nog relatief rustig en banken benadrukken dat ze niets in Bijzonder Beheer hebben. In deze bijdrage voor VJ constateren vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans van Debta dat er toch ergens pijn geleden gaat worden en ze waarschuwen de ondernemers die in de hoek zitten waar de klappen vallen. 

Buitenlandse private equity zit op het vinkentouw om ons Nederlanders te helpen bij een nieuw commercieel vastgoed bloedbad. In de VS, het Verenigd Koninkrijk, maar ook in Duitsland zien we stevige correcties en de nodige spraakmakende faillissementen. Ook de ceo van Vonovia waarschuwde vorige week weer voor een golf faillissementen in de Duitse markt. In Nederland blijft het relatief rustig en iedere bank die je spreekt, meldt dat er nog geen enkele partij bij Bijzonder Beheer zit. De waarheid ligt natuurlijk ergens in het midden, maar bij wie zit dan toch die pijn? En kan het zodanig worden dat het effect op de markt gaat hebben?

We hebben al eerder genuanceerd gesproken over de kantorenmarkt en de retailmarkt met daarin ook het onderscheid tussen de beleggersmarkt en de markt van gebruikers. Die ontwikkelingen werden nog maar weer eens bevestigd in het meeste recente rapport van Colliers. Gelijktijdig toont het ook het uitblijven van het herstel van de beleggersmarkt in 2024. Het wegblijven van buitenlandse investeerders, maar ook het wachten op bijvoorbeeld een mogelijke verlaging van de overdrachtsbelasting zijn hier debet aan.

Er is (gelukkig) nog weinig sprake van ‘distressed’ assets op de markt en ook beleggers komen slechts beperkt in het nieuws in het kader van het opschonen van portefeuilles in het kader van herfinanciering of anderszins. En banken benadrukken bij navraag dat ze niets in Bijzonder Beheer hebben. Geen enkele reden tot zorg toch?

Maar waar zit dan die portefeuille aan vastgoed waarbij de LTV boven de 100 procent zit? Volgens het recente rapport van DNB is deze, over alle banken gemeten, gestegen van 14 naar 17 procent van de portefeuille, waarbij verouderde taxaties dit risico mogelijk nog onderschatten. Dit is toch een serieus percentage. Ook de Bank der banken, de BIS, spreekt haar zorg uit over commercieel vastgoed en geeft aan dat zij die zorg nog steeds heeft als gevolg van het inflatierisico, de portefeuilles en verstrekkingen in het commercieel vastgoed én de groeiende positie van non-banks.

Kortom, hoewel weinig zichtbaar, op basis van deze statistieken moet er toch ergens pijn geleden worden, nu of in de nabije toekomst met een rente die zeker niet veel gaat dalen. Voor hen geldt: hoop niet op rentedaling, een snel terugkerende beleggersmarkt of die bank die je ondanks ‘Forbearance’ wel zal helpen. Zorg dat je vanuit kracht kunt blijven acteren, tackle je risico’s vroegtijdig, optimaliseer je portefeuille en neem je verlies als je het nog kunt en steek je kop niet in het zand! Het goede nieuws is dat deze markt ook kansen biedt voor vastgoedondernemers met creatieve ideeën en financiële armslag.

Vallen, opstaan en weer doorgaan
Hoewel we ze hoegenaamd niet horen en ook het markteffect naar verwachting op termijn beperkt zal blijven, toch een waarschuwing naar die ondernemers die wel degelijk in de hoek zitten waar de klappen vallen; met de verkeerde assets, de te hoge leverage en herfinancieringsrisico of afhankelijk zijn van een gezonde beleggersmarkt. Wacht niet op het herstel op korte termijn, want wat als die niet komt? Duik niet in slachtofferrol, nee vallen, opstaan en weer doorgaan: ga in de actiemodus, neem je verlies zolang het nog kan, bewijs je ondernemerschap op je uitdagingen in de portefeuille en dan wacht er nog steeds een mooie toekomst. Veel goede vastgoedondernemers zijn je voor gegaan.