Is Manhattan de voorspeller van de kantorenmarkt in Nederland?

De recente turbulentie op de Amerikaanse vastgoedmarkt, met kantoren die voor een fractie van hun waarde worden verkocht en worden gezien als wat retail in het vorige decennium was, roept vragen op over de toekomst van Europese vastgoedinvesteringen. Vergelijkingen met de crisis van vijftien jaar geleden worden getrokken. Maar hoe relevant is deze vergelijking voor Nederland? En welke perspectieven hebben verschillende belanghebbenden? Vastgoedfinancieringexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans praten in deze tweewekelijkse bijdrage de lezers van VJ bij over de laatste belangrijke ontwikkelingen in de vastgoedsector.

De crisis van vijftien jaar geleden, met haar bankproblemen, werkloosheid en leegstand kende hele andere factoren en parameters dan de uitdagingen van nu. En het is wel van belang de ogen niet te sluiten voor de ontwikkelingen in andere landen, niet omdat de vastgoedmarkt hetzelfde is, wel vanwege de invloed op beleggers en financiers die nu eenmaal internationaal opereren. Maar laten we vooral ook blijven kijken naar de Nederlandse markt.

Renteontwikkelingen van de afgelopen jaren en het vooruitzicht naar mogelijke renteverlaging (of juist nu weer het uitblijven ervan) hebben hun effecten op prijzen, financierbaarheid en investeringsbereidheid. Investeringsvolumes lagen vorig jaar op een zeer laag niveau en ook voor dit jaar verwachten we geen directe opleving. Daarbij speelt die internationale markt zeker ook een rol. De recente rapporten van JLL en C&W geven relevante marktdata waarin we overigens ook een stabiel en acceptabel niveau van leegstand zien en huurprijzen die op niveau blijven, zij het dat toplocaties een stevige stempel drukken op deze ratio’s.

Levendige werkomgeving
De structurele ontwikkeling naar hybride werken hebben we vele jaren geleden reeds ingezet in Nederland (in tegenstelling tot de VS) en ondanks de enorme versnelling door Covid en de tegenbeweging in de periode erna, blijven huurders op zoek naar het gebalanceerde evenwicht. Een evenwicht waarin huurders, nog meer dan in het verleden, op zoek zijn naar aantrekkelijke kantoorlocaties met goede bereikbaarheid, een levendige werkomgeving met goede kantoor- en andere faciliteiten voor haar medewerkers.

Wederom is het een kwaliteitsvraagstuk met daarnaast ook mismatch in vraag en aanbod. Huurders genoeg die interesse hebben in nieuwe mixed-use kantoorlocaties op goed bereikbare locaties en daarmee hun aantrekkingskracht naar goede medewerkers willen behouden. Huurders die verder moeten en willen denken over het belang van een gereduceerde CO2-footprint van hun personeel (Paris proof). En als die kantoren beschikbaar zijn, wordt voor efficiënte meters ook goed betaald. Dus misschien ook wel een momentum (zie ook Coen van Oostrom (Edge) vindt dit een perfect moment om te investeren in de kantorenmarkt) voor de ontwikkelaars met potentieel mooie (her)ontwikkellocaties voor de nieuwste kantoorconcepten. Maar het vergt investeringsbereidheid, financierbaarheid, creativiteit en durf om die uitdaging aan te gaan. En het verleden leert dat dat meestal met horten en stoten gaat.

Correctie ja, maar overbodigheid nee
De prijs moet betaald worden voor kwaliteitsmismatch en investeringsvolume gevonden worden die nodig is voor deze nieuwe of te transformeren kantoren en hun verduurzaming. Dramatische Manhattan-voorbeelden zijn niet meteen ons voorland, maar een verdere prijscorrectie op kantoren op verkeerde locaties of met verouderde (bouw)concepten is niet onlogisch. Gelijktijdig waarde toekennen aan de juiste locaties en bouwplannen gaat het weer aantrekkelijk en rendabel maken om te investeren in de toekomst. In die zin herhaalt de geschiedenis zich. Een goede benchmarktransactie zou de burger moed geven.

Roel van de Bilt en Rob Wismans zijn partner bij vastgoed financieringsadviesbureau Debta en delen tweewekelijks hun kennis van de markt met de lezers van VJ en schrijven over belangrijke actuele ontwikkelingen.