Jaaroverzicht kantorenmarkt: 2022 stond in het teken van toegenomen onzekerheden

In een serie van vier overzichtsartikelen blikt VJ terug op de afgelopen twaalf maanden. In dit eerste deel een kijkje op de kantorenmarkt. 

De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed sloot 2021 af met een sterk vierde kwartaal. In zowel de kantorenmarkt als de bedrijfsruimtemarkt steeg het opnamevolume met 25% ten opzichte van het derde kwartaal. Volgens het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Global Commercial Property Monitor was het aantal beleggers op de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt in het laatste kwartaal van 2021 niet meer zo hoog geweest sinds eind 2018.

Flexoffices
Steeds meer bedrijven zijn anno 2022 overgestapt op het hybride werken: de combinatie van thuis, onderweg én op kantoor. De behoefte aan kantoormeters wordt daarmee niet direct minder maar vooral anders; slimmer en meer divers. De vrees voor massale leegloop van kantoren werd aan het begin van 2022 ongegrond verklaard.

In januari verwachtte WorkThere dat de opname van flexibele kantoorruimte het komende jaar met 10 procent zou stijgen. Een groot deel hiervan zal op basis van een exploitatieovereenkomst zijn in plaats van traditionele huurovereenkomsten. Deze trend werd ook gezien door Flexas.com. ‘Omdat er een einde komt aan de noodzaak om thuis te werken, zien we een enorme toename in de vraag naar flexibele kantoorruimtes’, aldus Marcel de Groot, CEO bij Flexas.com.

In oktober kwam WorkThere met een prognose voor de Europese flexoffice markt: die naar verwachting de komende 10 jaar zal stijgen tot circa 20% van de totale kantoorvoorraad. Het aandeel zal echter aanzienlijk verschillen per locatie.

Krapte in de grote steden
Er wordt gewaarschuwd voor een krapte op de kantorenmarkt in de grote steden. Maar die krapte gold voornamelijk voor kwalitatief goede kantoren op A-locaties. Jeroen Lokerse, CEO Cushman & Wakefield Nederland zei hier toen het volgende over: ‘De pandemie heeft niet geleid tot minder vraag naar kantoren, maar juist naar meer vraag van andere kantoren. Kantoorgebruikers willen gebouwen van zeer hoge kwaliteit, duurzaam en gericht op gezondheid en welzijn op toplocaties in binnensteden.’

Savills gaf in februari aan dat de beleggingen in de kantorensector wereldwijd nog onder het niveau van vóór de pandemie lagen. Dit gold ook voor Nederland. Een maand later meldden de analisten van Rabobank dat de kantorenmarkt zich opmaakt voor een nieuwe fase. De zorgen over de onderkant van de markt nemen toe, maar beleggers krijgen toch weer oog voor kantoren, ook als die niet op de allerbeste plek liggen, mits daar waarde aan kan worden toegevoegd.

Kwartaalcijfers
Uit de eerste kwartaalcijfers van Cushman & Wakefield kwam de ingebruikname van kantoorruimte in het eerste kwartaal van 2022 op 185.000 m2 tegenover 195.000 m2 in 2021. 

Bij Savills zag men een ander beeld. De vastgoedadviseur zag de opname op de kantorenmarkt in het eerste kwartaal met maar liefst 20 procent stijgen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2021. Savills schreef deze toename toe aan een goed draaiende economie en meer bedrijven die na de Covid-periode weer huisvestingsbeslissingen durfden te nemen.

In juni zag Cushman & Wakefield de opname over het eerste half jaar (390.000 m²) op een vergelijkbaar niveau liggen als in dezelfde periode het jaar ervoor (402.000 m²). Ook ten opzichte van het vorige kwartaal (180.000 m²)  was er in het tweede kwartaal sprake van toename. Deze opname had hoger kunnen uitvallen, mits het aanbod beschikbaar zou zijn geweest op de locaties waar gebruikers zoeken. De leegstand was daardoor historisch laag.

Q3
Het totale opnamevolume van commercieel vastgoed in de eerste drie kwartalen van 2022 is 7 procent gedaald ten opzichte van dezelfde periode in het jaar daarvoor. Maar de huren op de toplocaties zijn desondanks gestegen, meldde Savills in december. 

De Nederlandse kantorenmarkt is in de greep van onzekerheid. De tweede helft van 2022 staat in het teken van toegenomen onzekerheden: enerzijds door een reële angst van een recessie die samenhangt met aanhoudende inflatie, stijgende rentetarieven, historische koopkrachtdaling en oorlog op het Europese continent.

De analisten van ABN Amro meldden in eind november dat de grootste afwaardering heeft plaatsgevonden bij kantoren. De afgelopen jaren liet dit type vastgoed een stabiele groei zien. Nu steeds meer huurcontracten die tijdens de coronapandemie doorliepen ten einde lopen, bezinnen met name grote organisaties zich op huisvestingsvraagstukken voor de komende termijn. In het midden- en kleinbedrijf gaan werknemers weer volop naar kantoor. Bij grote bedrijven lijkt thuiswerken meer structureel, soms tot ongenoegen van werkgevers.

Trends
In 2022 was het weer mogelijk om na een twee jaar durende periode van wisselende lockdowns weer samen te komen. Dat was ook van toepassing op de Provada. VJ en D&B The Facilty Group maakten tijdens een rondvaart van de gelegenheid gebruik om samen met een select aantal vastgoedprofessionals terug te blikken op stellingen over de kantoormarkt uit 2019. De kantorenmarkt bleek in drie jaar behoorlijk te zijn veranderd.

The road to label C
In 2022 wordt veel aandacht besteed aan de naderende verplichting voor kantoren om minimaal in het bezit te zijn van het energielabel C, hetgeen wettelijk verplicht wordt vanaf 1 januari 2023. Maar ook zonder dwang van de overheid is er een grote vraag naar duurzaam kantoorvastgoed. Steeds meer bedrijven streven expliciet na hun ecologische voetafdruk te verkleinen. De vraag naar kantoren met energielabel A (of beter) neemt dan ook sterk toe. In Amsterdam betalen gebruikers inmiddels gemiddeld 35 euro per vierkante meter meer voor een kantoor met energielabel A of beter dan voor een kantoor dat minder scoort. Dit terwijl er in 2013 nog geen verschil zichtbaar was tussen beide huurprijzen.

Halverwege het jaar bracht CBRE in kaart hoe het zes maanden voor de invoering van de label C-plicht voor kantoren landelijk én in de steden was gesteld voor kantoren. Utrecht kwam naar voren als koploper. Daar voldeed in juni 2022 al 93 procent van de kantoren aan de label C opgave.

De eigenaren van Nederlandse kantoren die nog geen label C hebben (in juni was dat 40 procent, dat gelijkstaat aan 16 miljoen vierkante meter), riskeren een boete of zelfs sluiting. Zeker met de sterk toenemende bouwkosten en levertijden is dit een enorme opgave. Eigenaren krijgen te maken met fors hogere kosten dan waar ze op hadden gerekend. Ze kunnen hierdoor financieel in de knel komen, waarschuwde Colliers in de zomer.

Noemenswaardige transacties
Ondanks de vele onzekerheden binnen de vastgoedmarkt waren er toch een aantal interessante deals, die VJ het vermelden waard vindt. Een kleine greep uit de kantoortransacties die VJ het afgelopen jaar ontving. Het overzicht is dus niet allesomvattend. Alle transacties die VJ het afgelopen jaar heeft gepubliceerd kunt u altijd hier terugvinden. 

• PGIM koopt kantoorgebouw The Warehouse van 7.000 m2 in Amsterdam van Nuveen.

• IWG huurt 4.000 m2 kantoorruimte in hartje Rotterdam voor nieuwe Spaces locatie.

• Time Equities koopt 10.000 m2 kantoorruimte in Arnhem.

• Boelens de Gruyter verwerft circa 17.000 m2 kantoorruimte in Den Bosch.

• Aviva Investors koopt de zogenaamde Vondel-portfolio, bestaande uit acht kantoorpanden in Amsterdam.

• Rabobank-kantoor Eindhoven verkocht voor 115 miljoen euro.