ABN Amro: 'Het tij is gekeerd voor kantoor- en woningvastgoed'

Na een lange periode van groeiende vastgoedwaarderingen is voor kantoren en woningen voorlopig het hoogtepunt bereikt. In het derde kwartaal noteerden de waarden van kantoor- en woningvastgoed dalingen van respectievelijk 1,8 procent en 1 procent ten opzichte van het vorige kwartaal.

De kentering van de markt werd al langer aangekondigd, maar lijkt zich in het derde kwartaal te voltrekken. De belangrijkste verklaring voor de waardedaling is de snel gestegen rente. Vastgoedinvesteringen drijven voor een belangrijk deel op vreemd vermogen, waardoor de rentestijging financieringsbeperkingen oplegt. Maar ook de volatiliteit van de rente op zich laat sporen achter. Beleggers en investeerders vragen zich af waar de rentestijging ophoudt. Zolang die vraag niet met enige zekerheid beantwoord kan worden, veroorzaakt dit terughoudendheid. Daar bovenop zijn de economische vooruitzichten op de korte termijn ongunstig, wat voor een vraagterugval zorgt.

Het gevolg is dat vastgoedprijzen naar beneden bijgesteld moeten worden om nieuwe investeringen weer te laten lonen. In het derde kwartaal was er zoals gezegd dus al sprake van lichte afwaarderingen in het kantoor- en woningvastgoed. Logistiek en industrieel vastgoed en retailvastgoed noteerden nog een positieve groei van respectievelijk 1,8 procent en 0,4 procent. De waarderingen zoals hieronder weergeven komen tot stand op basis van taxaties, waarbij overigens de prijzen waartegen recent transacties van vergelijkbaar vastgoed zijn gedaan als variabele worden meegenomen.

Bezettingsgraad kantoren
De grootste afwaardering heeft plaatsgevonden bij kantoren. De afgelopen jaren liet dit type vastgoed een stabiele groei zien. Nu steeds meer huurcontracten die tijdens de coronapandemie doorliepen ten einde lopen, bezinnen met name grote organisaties zich op huisvestingsvraagstukken voor de komende termijn. In het midden- en kleinbedrijf gaan werknemers weer volop naar kantoor. Bij grote bedrijven lijkt thuiswerken meer structureel, soms tot ongenoegen van werkgevers.

Het blijkt moeilijk om werknemers weer in groten getale naar het kantoor te krijgen. Dat leidt tot dagelijks wisselende, maar gemiddeld lagere bezettingsgraden. Verschillende bedrijven zoals KPN enTriodos Bank hebben hier al consequenties aan verbonden en kantooroppervlak van de hand gedaan.

Onzekerheid huurmarkt
Onzekerheid bepaalt het sentiment op de markt voor huurwoningen. Woningvastgoed bewees zich in 2021 en in de eerste helft van 2022 als sterke en stabiele investeringscategorie, maar de groei lijkt er voorlopig uit te zijn. Naast de onzekerheid over de rente zijn beleggers en investeerders in het ongewis over de aanstaande regulering van de middenhuur. Het ziet ernaar uit dat het puntenstelsel opgerekt wordt tot 187 punten, oftewel naar huren tot 1.000 euro per maand. Wel zijn er nog veel vraagtekens over de precieze uitwerking van deze maatregel.

De nieuwe eis komt bovenop een reeks aan maatregelen die excessen in de huurmarkt moeten tegengaan en beleggers raken. Zo gaat de overdrachtsbelasting voor beleggers verder omhoog en krijgen gemeenten steeds meer bevoegdheden bij het toewijzen van woningen. Al met al zorgt het ervoor dat investeerders afwachten. Vastgoedadviseur CBRE ziet sinds september dat het aantal transacties in woningen achterblijft in vergelijking met vorige jaren. Het Kadaster berichtte onlangs dat met name particuliere beleggers minder actief zijn: in het eerste half jaar van 2022 werden 5.200 huizen als investering gekocht, terwijl dit een jaar eerder nog 6.000 was en in 2018 zelfs 8.000.

Tweeledig beeld retailvastgoed
De waarderingen van het retailvastgoed lopen weliswaar nog licht op, maar onderliggend lopen de resultaten uiteen. Zo heeft de non-food retail structureel last van onlineverkoopkanalen en vreest de sector het vooruitzicht van afnemende consumentenbestedingen. De afgelopen twee kwartalen daalde de waardering van dit type vastgoed twee keer met 0,3 procent in vergelijking met een kwartaal ervoor, en dat terwijl er tijdens de coronapandemie al flink was afgeboekt.

Door transformaties is het aanbod non-food retail de afgelopen jaren al flink afgenomen. Zo waren er in dit jaar 13 procent minder kledingwinkels en 20 procent minder schoenenwinkels dan in 2019, zo blijkt uit cijfers van Locatus. De afname in het aanbod leek vraag en aanbod weer in balans gebracht te hebben, maar de stijgende rente en de dreigende recessie brengt de non-food retail toch weer in zwaar weer.

Voedselspeciaalzaken en supermarkten – de food retail – draaien daarentegen nog goed. Al sinds het eerste kwartaal van 2022 groeien de waarderingen voor deze vastgoedcategorie stevig, en het derde kwartaal is daarop geen uitzondering met een toename van 2,3 procent. Dit type vastgoed is minder conjunctuurgevoelig en was ook tijdens de corona-lockdowns in 2020 en 2021 in staat om in waarde te blijven groeien.

Logistiek vastgoed onder spanning
Logistiek vastgoed profiteert van een grote vraag door gestegen voorraden. Hoge consumentenuitgaven tijdens de coronapandemie en daaropvolgende aanleveringsproblemen liggen ten grondslag aan het feit dat bedrijven daarop juist extra voorraden aan hebben gelegd. Nu consumenten minder grote uitgaven doen lopen de magazijnen over, met een groeiende behoefte aan extra opslagruimte op strategische posities tot gevolg.

Het aanbod van logistiek vastgoed wordt daarnaast ernstig beperkt door een gebrek aan nieuwe locaties en problemen in de nieuwbouw. Het maatschappelijk en politiek sentiment rond de ‘verdozing’ van Nederland werkt niet mee. Onlangs stemde de Tweede Kamer in met een motie om de bouw van nieuwe distributiecentra aan banden te leggen. Door de haperende nieuwbouw wordt de aandacht de komende jaren meer verschoven naar een betere benutting en renovatie van bestaand logistiek vastgoed.