Kloof tussen primair en secundair vastgoed vergoot door opgeschudde gebruikersmarkt

De kloof tussen primair en secundair kantorenvastgoed gaat nog groter worden, voorspelt Savills in haar  nieuwste onderzoeksrapport ‘Savills Offices Trends Report 2022’. Dit wordt met name gedreven door de focus op duurzaamheid en ESG in bredere zin, waardoor de eisen vanuit gebruikers snel veranderen.

Vraag naar kantoren met energielabel A (of beter) blijft groeien
Steeds meer bedrijven streven expliciet na hun ecologische voetafdruk te verkleinen. De vraag naar kantoren met energielabel A (of beter) neemt dan ook sterk toe. Dit geldt vooral voor Amsterdam: op dit moment betreft 70% van de opname van kantoorruimte in Amsterdam een energielabel A of beter. Tien jaar geleden was dit nog maar 30%. Ook in Utrecht en Rotterdam is de opname van duurzame kantoorruimte (energielabel A of beter) inmiddels substantieel te noemen: 67% respectievelijk 60%.

Huurprijs kantoren met energielabel A (of beter) stijgt sterker
Niet alleen de vraag naar kantoren met energielabel A (of beter) neemt toe, maar ook de gemiddelde huurprijs ervan. In Amsterdam betalen gebruikers inmiddels gemiddeld €35 per m² meer voor een kantoor met energielabel A of beter dan voor een kantoor dat minder scoort. Dit terwijl er in 2013 nog geen verschil zichtbaar was tussen beide huurprijzen.

Ellen Waals, Head of Agency bij Savills in Nederland, licht toe: “Een verklaring hiervoor is dat gebruikers bereid zijn om een hogere huurprijs te betalen voor duurzame kantoren, die in de regel een beter energielabel hebben. Enige nuance is hier ook op zijn plaats. Kantoren met een beter energielabel zijn vaak ook hoogwaardige, nieuwere kantoorpanden.”

Win Yan Lam, Research Consultant bij Savills in Nederland, vult aan: “Ook op de Rotterdamse en Utrechtse kantorenmarkt blijkt de gemiddelde huurprijs van kantoren met energielabel A (of beter) hoger te liggen dan die van kantoren die minder scoren. Dit verschil is echter beduidend kleiner: in Rotterdam gaat het om €19 per m² en in Utrecht €13 per m². Hierbij speelt mee dat Amsterdam absoluut gezien de hoogste huurprijsstijging van alle G5 steden kent. Dit komt onder ander doordat er relatief veel (duurzame) nieuwbouw op de Amsterdamse markt is gekomen. Over het algemeen wordt daarvoor wordt sowieso gemiddeld genomen een hogere huurprijs betaald.”

Ook beleggers hechten steeds sterker aan duurzaamheid
Ondanks de stijgende kosten voor nieuwbouw en verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen, blijft de interesse van beleggers in duurzame kantoren groot. Het bruto aanvangsrendement van BREEAM gecertificeerde objecten is in de afgelopen jaren steeds verder afgenomen: vorig jaar bedroeg deze gemiddeld 4,95%, terwijl dat in 2018 bijvoorbeeld nog 5,80% was. In diezelfde periode is het gemiddelde bruto aanvangsrendement van kantoren daarentegen juist toegenomen van 7,60% tot 8,70%. Dit betekent dat de yield spread tussen beide van 180 basispunten in 2018 inmiddels ruim is verdubbeld tot 375 basispunten in 2021.

Reinier Wegman, Director Investment bij Savills in Nederland, verklaart: “Dit verschil kan deels worden verklaard doordat BREEAM gecertificeerde kantoren vooral geconcentreerd zijn in de Randstad, waar de rendementen sowieso al onder druk staan. Daarnaast duidt dit toenemende verschil er bovendien op dat beleggers een steeds sterkere voorkeur voor duurzame kantoren hebben, en daarom zelfs bereid zijn om genoegen te nemen met een lager rendement. Dit laat zien dat er een steeds duidelijkere split tussen prime en secundaire kantoren gaat ontstaan voor zowel de gebruikers-, als de beleggingsmarkt.”