Nederlandse kantorenmarkt in de greep van onzekerheid

Wat Vastgoedjournaal al opviel tijdens de laatste editie van Provada wordt andermaal bevestigd door de markt; het aantal transacties neemt zienderogen af. De kantorenmarkt vormt hierin geen uitzondering.

Uit cijfers van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield blijkt dat de opname van nieuwe kantoorruimte eind derde kwartaal uitkomt op 595.000 m2, grotendeels gelijk aan de opname in dezelfde periode vorig jaar (614.000 m2). En hoewel een ijzersterk vierde kwartaal 2021 afsloot, ligt dit voor het laatste kwartaal van 2022 – dat in het teken staat van onzekerheden - niet in de lijn der verwachting. Het gevolg voor het derde kwartaal is een gedempte transactiedynamiek op de Nederlandse kantorenmarkt.

2H 2022 in het teken van toegenomen onzekerheden
De (tijdelijke) opheffing van het merendeel van de coronamaatregelen zorgde in 2021 voor een jaaropname van ruim 1 miljoen vierkante meter. De tweede helft van 2022 staat in het teken van toegenomen onzekerheden: enerzijds door een reële angst van een recessie die samenhangt met aanhoudende inflatie, stijgende rentetarieven, historische koopkrachtdaling en oorlog op het Europese continent. Anderzijds is het voor veel organisaties nog steeds onduidelijk wat de impact is geweest van corona op de balans tussen huidig en toekomstige kantoorgebruik en thuis werken. Deze conjuncturele en structurele trends zorgen ervoor dat kantoorhoudende organisaties overwegend afwachtend zijn in de definiëring van hun huisvestingsvraagstuk. Deze organisaties stellen transacties liever uit, hetgeen waarschijnlijk zal leiden tot een gedempt opname volume naarmate het einde van 2022 in zicht komt.

Conjunctuur verschilt per sector
Kantoorgebruikers in de diverse sectoren laten een verschillend beeld zien. Zo hanteren commerciële organisaties, overwegend varend op indicatoren zoals het consumentenvertrouwen, momenteel een voorzichtiger huisvestingsbeleid dan bijvoorbeeld overheids- of non-profitinstellingen. Zij zijn minder afhankelijk van conjuncturele dagkoersen en hebben inmiddels hun post-covid huisvestingsstrategie afgerond. Dit laatste geldt echter niet voor de (zeer) grote kantoorhoudende organisaties die nog geen besluit hebben genomen over de nieuwe verdeling tussen werken op kantoor en werken vanuit huis. Gestimuleerd door conjuncturele risico’s, wordt er meer tijd genomen om de bezettingsgraad en gebruik van werkplekken te monitoren en worden huisvestingsbesluiten doorgeschoven.

War for talent en vooruitzicht energielabel C
Op de hoogwaardige toplocaties in Nederland wordt de dynamiek op de kantorenmarkt onder andere gedreven door de war for talent. Een nieuwe generatie werknemers wil graag in een bruisende en levendige stedelijke omgeving werken. In de huidige krappe arbeidsmarkt, stellen bedrijven daarom andere eisen aan hun kantoorpanden. Daarnaast spelen stijgende energielasten en de aanstaande verplichting van de Nederlandse overheid van het gebruik van minimaal energielabel C in 2023 een rol. Kantoorgebruikers kiezen eerder voor duurzame kantoorruimte. Tezamen zorgt dit voor een grote concurrentieslag om de beste kantoorruimte.

Amsterdam
In Amsterdam zijn vooral de kantoren in het centrum en op de Zuidas favoriet onder beoogde gebruikers. Nieuw aanbod dat in de loop van dit jaar op deze plekken beschikbaar is gekomen wordt doorgaans in snel tempo ingevuld op historische hoge huurprijsniveaus.

Utrecht
Ook in het zakelijke district in Utrecht is er sprake van een aanhoudend grote vraag naar hoogwaardige kantoorruimte. Deze vraag heeft ertoe geleid dat vrijwel alle recent opgeleverde kantoorruimte is verhuurd. Momenteel zorgt de combinatie van de huidige grote zoekvraag en de opleverdatum van nieuw te realiseren kantoren tot een mismatch tussen huidige vraag en toekomstig aanbod en leidt dit tot een gedempte opnamedynamiek.

De grootste transactie uit het derde kwartaal van 2022 komt op naam van het Rijksvastgoedbedrijf dat op het Maanplein in Den Haag ten behoeve van de huisvesting van verschillende rijksdiensten circa 20.000 m² aankocht, gevolgd door de vestiging van olie- en gasonderneming TotalEnergies eveneens in de Hofstad a 7.500 m². In Den Bosch huurde designbureau Stichd circa 6.000 nieuwe te realiseren kantoormeters aan de Zuidwal en tekende cyberbeveiligingsbedrijf Palo Alto eveneens voor 6.000 m² in de Valley op de Amsterdamse Zuidas.