'Grote krapte op kantorenmarkt in grote steden dreigt'

Uit de nieuwste cijfers van Cushman & Wakefield blijkt dat de ingebruikname van kantoorruimte in 2021 is uitgekomen op 1.040.000 m2. Dit is een stijging van 9% ten opzichte van 2020, het jaar waarin de kantooropname als gevolg van de COVID-pandemie daalde en de functie van het kantoor als werkplek onder vuur lag. Tegen de initiële verwachtingen van 2020 in, zijn kantoorgebruikers inmiddels volop bezig met verhuizingen en oriëntatie op nieuwe kantoorruimte. 

De stijging van 9% is gerealiseerd onder aanhoudend krappe marktomstandigheden met een gemiddelde landelijke leegstand van 8,4%, slechts licht hoger dan het laagste niveau in 2002. Voor 2022 verwacht de adviseur dat de vraag op toplocaties aanzienlijk groter zal zijn dan het aanbod. 

Jeroen Lokerse, CEO Cushman & Wakefield Nederland zegt hierover: “De pandemie heeft niet geleid tot minder vraag naar kantoren, maar juist naar meer vraag van andere kantoren. Kantoorgebruikers willen gebouwen van zeer hoge kwaliteit, duurzaam en gericht op gezondheid en welzijn op toplocaties in binnensteden. Zij willen gehuisvest zijn op plekken met een goede bereikbaarheid, waar hoogwaardige faciliteiten dichtbij zijn en waar je werk kunt combineren met ontmoeten. Het is geen kwestie van minder meters, maar anders gebruik van meters op andere plekken. De vraag zal de komende jaren verder toenemen en de krapte zal vergelijkbaar worden met wat er zich op de woningmarkt afspeelt.”

Elk kwartaal meer meters in gebruik genomen
In 2020 daalde vanaf het tweede kwartaal de transactiedynamiek tot een historisch laag niveau van 952.000 m2. In 2021 was er juist een opgaande trend zichtbaar waarin de opname elk kwartaal hoger uit kwam dan het kwartaal ervoor. Cushman & Wakefield verklaart dit uit de hernieuwde focus van kantoorgebruikers op huisvestingsvraagstukken nadat deze in 2020 in de ijskast waren gezet.

Bron: Cushman & Wakefield

Jan Verhaegh, Head of Office Consultancy: “Herhuisvestingstrajecten die bij het uitbreken van de pandemie in maart vorig jaar stilvielen, zijn inmiddels bijna allemaal weer opgepakt. Bedrijven herijken hun huisvestingsstrategie op basis van nieuwverworven inzichten met onder meer op welzijn gerichte maatregelen. Daarnaast zetten zij vooral ook de werkplek in als wapen in de War for Talent. Een goede, op maat gemaakte werkplekstrategie speelt hierin een steeds belangrijkere rol. Hoewel meer flexibiliteit rondom gemeenschappelijke ontmoetingsruimte een vast onderdeel vormt, is er zeker ook een zekere herwaardering merkbaar voor het kantoor als een plek om daadwerkelijk te werken (achter een bureau). Deze trend beweegt zich naar een meer divers gebruik en niet zozeer naar minder gebruik van kantoormeters.”

Amsterdamse kantorenmarkt aan kop
Het positieve sentiment op de kantorenmarkt werd in de zomermaanden aangevoerd door kleinere kantoorgebruikers en bedrijven in de Tech-sector gevolgd door grotere corporate organisaties en overheidsdiensten in het derde en vierde kwartaal. De top 5 grootste transacties van 2021 wordt aangevoerd door het Rijksvastgoedbedrijf met de aankoop van twee kantoorgebouwen voor eigen gebruik van in totaal 40.600 m² in de Binckhorst in Den Haag. 

De overige vier transacties in de top 5 vonden plaats in Amsterdam, de stad die bijna een kwart van de totale landelijke opname in 2021 voor haar rekening nam:

1. Takeaway.com huurde 17.500 m² aan de Piet Heinkade;
2. Tsjechische IT-dienstverlener Jetbrains huurde 12.500 m² in de in 2021 opgeleverde Terrace Tower aan de Zuidas;
3. De Brauw, Blackstone Westbroek verplaatst van The Rock op de Zuidas naar een nieuw kantoor van 19.000 m2 in Tripolis Park op de Zuidas;
4. G&S, Arcadis en BNP worden de nieuwe huurders van The CubeHouse (17.000 m2) waarmee de laatst resterende kavel in het Mahler plangebied op de Zuidas zal zijn gevuld.

Bron: Cushman & Wakefield

Het grootste aandeel in de kantooropname is afkomstig van kantoorgebruikers binnen de overheid en non-profit (32%) gevolgd door zakelijk dienstverlening (25%) en de kantoorhoudende onderdelen van de industrie, handel- en transportondernemingen (25%). Het aandeel van de Tech sector is met 17% het kleinst. Dit aandeel is geringer dan vorig jaar, maar een gevolg van de verhoogde transactiedynamiek in de andere sectoren. Zij namen in 2020 en in de eerste helft van 2021 een afwachtende houding aan ten opzichte van hun huisvestingsstrategie maar zijn in de loop van 2021 alsnog op de markt gekomen. De kantorendynamiek in Amsterdam bevestigt dat als je aanbod toevoegt op gewilde locaties, de transactiedynamiek daar ook onmiddellijk toeneemt.

Vooruitzicht 2022
Cushman & Wakefield is positief over de vooruitzichten van de kantorenmarkt in 2022. De kantoorgebruikersmarkt heeft zich volgens de adviseur veerkrachtig getoond en de gevolgen van lockdowns bleken tot heden overzichtelijk en beheersbaar. Op dit moment is de pijplijn van te starten huisvestingstrajecten voor 2022 zeer goed gevuld. Meer dan COVID, zal het tekort aan kwalitatief hoogwaardig aanbod op toplocaties in de grote steden een rem zijn op de ingebruikname.

Te weinig hoogwaardig aanbod op toplocaties
Als alle nu bekende huisvestingsbewegingen ook daadwerkelijk resulteren in nieuwe ingebruikname, zal dit leiden tot een jaaropname van ongeveer 1,1 miljoen m² in 2022. Cruciaal hierin is de beschikbaarheid van voldoende hoogwaardig aanbod op de toplocaties van Nederland. Dit ligt momenteel op ongeveer hetzelfde niveau als per einde 2020 bij een licht gestegen leegstand van 8,2% naar 8,4%. In de G5 is zelfs sprake van een aanbiedersmarkt, omdat de leegstand zich daar (behoudens in Rotterdam) onder het gewenste niveau van frictieleegstand bevindt. De adviseur voorziet voor 2022 verdere polarisatie op de kantorenmarkt omdat de vraag zich steeds meer concentreert in steden met het minste aanbod.

Bron: Cushman & Wakefield

Jos Hesselink, Research Lead Nederland: “De Nederlandse economie heeft zich in de loop van 2021 zeer snel hersteld. Zorgen over oplopende werkloosheid hebben plaatsgemaakt voor zorgen over acute schaarste van personeel in vrijwel alle sectoren van de economie. Commerciële organisaties halen momenteel alles uit de kast om talent te verleiden voor hen te komen werken. Een belangrijke secundaire arbeidsvoorwaarde is het kunnen aanbieden van een inspirerende werkomgeving op kwalitatief hoogwaardige locaties. Dit maakt dat werkgevers ervoor waken om juist nu (wellicht te veel) kantoorruimte aan de markt terug te geven. Ook gelet op de relatief sterk stijgende huurprijzen op deze locaties als gevolg van de huidige aanbod schaarste de afgelopen jaren”.