Markt doet zijn werk: minder huurders voor grote winkelpanden, maar ze staan toch niet lang leeg

Beleggers geven aan het lastig te vinden huurders te vinden voor grote panden, maar uit onderzoek van Locatus blijkt dat structurele leegstand bij grote panden relatief minder vaak voorkomt. Gertjan Slob van Locatus legt uit hoe dat komt.

Locatus heeft in kaart gebracht of er een verschil is tussen de verhuurbaarheid van kleine en grote winkelpanden. Er is een verschil, maar het ligt zeer genuanceerd: als een groot pand (groter dan 1600 m²) leegkomt, dan blijft het langer leeg staan en is een huurder lastig te vinden. Maar opmerkelijk genoeg is de leegstand onder middelgrote panden het hoogst. Het meest opvallend is echter dit: de structurele leegstand onder de allergrootste panden is relatief laag.

Verhuurbaarheid
Aanleiding voor dat onderzoek is een onderzoek van Stec onder landelijke beleggers over hoe zij tegen die verhuurbaarheid aankijken. In dat onderzoek geeft  circa 50% van deze beleggers aan dat de verhuurbaarheid van grote panden in centrumgebieden ‘Zeer matig’ is. Voor kleinere panden vindt slechts zo’n 10% van de beleggers de verhuurbaarheid ‘Zeer matig’.

Gertjan Slob van onderzoeksbureau Locatus: “We zien al een tijdje de trend in de grotere steden dat grote winkelruimtes niet meer in trek zijn. De schaalvergroting, voorheen een belangrijke trend, is hier eigenlijk al rond 2016 omgebogen. Weliswaar verliep dat in de cijfers wat schokkerig met het faillissement van V&D en de opkomst en neergang van Hudson’s Bay, maar dat de vraag naar veel vierkante meters per vestiging is gekrompen, is de algemene trend. Wel is het zo dat landelijk gezien dat in de cijfers niet is terug te zien, maar dat komt omdat in de periferie nog steeds grotere supermarkten, bouwmarkten en tuincentra worden neergezet. Dat geeft grote uitslagen in de algemene cijfers.”

Geen vraag
De vraag naar grote oppervlakten in de steden is  aan het dalen omdat de retailers die voorheen veel vierkante meters wilden hebben, die vraag niet meer hebben.  Slob: “H&M, Zara, Primark enzovoorts stoten juist eerder panden af dan dat ze nieuwe panden zoeken. De vijver van retailers die in de centra van steden echt grote winkels willen openen is veel kleiner dan pakweg 10, 15 jaar geleden.”

Opmerkelijk is dan dat uit de analyse van Locatus blijkt dat juist de grootste panden (meer dan 1.600 m² WVO) het laagste percentage leegstand hebben. Het is wel zo dat dan vervolgens de kleinste panden (minder dan 100 m² WVO) het op één na laagste leegstandspercentage hebben. Van de panden tussen de 400 en 800 m² WVO staan er relatief de meeste leeg.

Kosten uitsmeren
En ook opvallend is dat de structurele leegstand juist het vaakst voorkomt bij middelgrote panden en niet bij de grootste van meer dan 1600 m². Hoewel Locatus nog niet goed heeft kunnen onderzoeken wat daar de oorzaak van is, heeft Slob wel een vermoeden: “Grote panden zijn relatief gemakkelijk te verkavelen naar kleinere winkelunits of te transformeren naar andere functies. De kosten van het aanpassen van het object is bij grotere panden per vierkante meter namelijk lager dan bij kleinere panden. Zaken als een plan maken is voor kleine panden net zo duur als voor grote panden, maar kan voor het grotere pand over meer vierkante meters uitgesmeerd worden.” Slob denkt dat daardoor grote leegstaande winkelpanden meer aan de voorraad onttrokken zijn dan bij de middelgrote panden het geval is.

Wat dat betreft doet de markt zijn werk, is de conclusie van Slob: “Eigenlijk heeft de winkelvastgoedmarkt best snel gereageerd op de teruglopende passanten van de afgelopen jaren en is er relatief weinig leegstand. Veel vierkante meters zijn al aan de markt onttrokken. Maar de winkelvastgoedmarkt is daarbij wel geholpen door almaar stijgende huizenprijzen en een lage rente. Het is wel de vraag hoe dat zich verder gaat ontwikkelen nu dat aan het keren is.”

Beeld boven aan pagina: Plan ombouw voormalige V&D naar multifunctioneel gebouw getekend door Rijnboutt