Initiatiefwetsvoorstel linkse partijen; de doodsteek voor vastgoedfamiliebedrijven?

Vastgoedfamiliebedrijven kunnen net als andere bedrijven gebruikmaken van de fiscaal gunstige bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) bij een schenking of vererving van aandelen in een vastgoed-bv. Dit gaat echter niet zonder slag of stoot. Meer dan bij andere bedrijfstakken speelt de vraag een rol of er wel sprake is van kwalificerend ondernemingsvermogen.

In een initiatiefwetsvoorstel van drie linkse partijen (SP, GroenLinks en de PvdA) wordt voorgesteld om verhuurd vastgoed uit te sluiten van de BOR. Columnist en vastgoedfiscalist Aad Rozendal geeft een toelichting. 

Faciliteiten in de inkomstenbelasting en successiewet
Bij een schenking of vererving van de aandelen in een vastgoed-bv kan men net als bij andere familiebedrijven een beroep doen op de BOR. Van belang is dat de BOR alleen maar kan worden toegepast als sprake is van een onderneming en alleen voor zover sprake is van ondernemingsvermogen. Volgens de belastingdienst is verhuurd vastgoed geen ondernemingsvermogen, zodat de BOR in dat geval niet kan worden toegepast. Dit zorgt ervoor dat bij een schenking of vererving van aandelen in een vastgoed-bv  de totale belastingheffing kan oplopen tot ruim 40%. Als echter wel sprake is van ondernemingsvermogen, bedraagt de belastingheffing slechts enkele procenten. In de praktijk vinden er vaak langdurige en moeizame discussies plaats tussen vastgoedfamiliebedrijven en de Belastingdienst over de vraag of vastgoed wel kwalificeert als ondernemingsvermogen. Deze vraag wordt ook met regelmaat voorgelegd aan de rechter.

De bedoeling van de BOR is om ervoor te zorgen dat de hoge belastingdruk bij een schenking of vererving het voortbestaan van het familiebedrijf niet in gevaar brengt. In dat geval moet namelijk inkomstenbelasting en schenk- of erfbelasting worden betaald over vermogen dat in het bedrijf zit. De BOR moet dan voorkomen dat  (onderdelen van) het bedrijf gedwongen verkocht moet(en) worden en het personeel op straat komt te staan. De BOR staat echter al een paar jaar onder grote druk. De opvatting is dat de BOR wel erg ruimhartig is en dat een versobering heel goed mogelijk is zonder dat de hierboven genoemde problemen zich voordoen.

Het initiatiefwetsvoorstel van de linkse partijen
Tweede Kamerleden Maatoug (SP), Van der Lee (Groen Links) en Nijboer (PvdA) hebben op 7 juni 2022 een initiatiefwetsvoorstel ingediend om box 2 te versoberen. Een onderdeel van dit wetsvoorstel is om onroerende zaken die zijn bestemd om ter beschikking te worden gesteld aan een ander (ofwel verhuurde onroerende zaken) per definitie niet tot het ondernemingsvermogen te rekenen. Dit idee hangt al een paar jaar boven de markt en is nu door de linkse partijen daadwerkelijk in het wetsvoorstel opgenomen. De indieners van het wetsvoorstel rechtvaardigen deze ‘beleggingsfictie’ als volgt.

Ten eerste meent men dat de BOR met de beleggingsfictie beter aansluit op de doelstelling van de regeling. Deze rechtvaardiging raakt uiteraard kant noch wal. De doelstelling van de regeling is om de overgang van ondernemingsvermogen te faciliteren. Als verhuurd vastgoed in een concreet geval zou worden aangemerkt als ondernemingsvermogen dan is de voorgestelde maatregel juist volledig in strijd met de doelstelling van de BOR.

Ten tweede stellen de indieners van het wetsvoorstel dat bij verhuurd vastgoed niet het risico bestaat dat een belastingclaim leidt tot liquidatie met welvaartsverlies als gevolg, omdat de belastingclaim niet kan leiden tot het staken van productieve werkzaamheden maar hooguit tot verkoop van het verhuurde vastgoed. De indieners van het wetsvoorstel laten hiermee zien dat zij een volstrekt gebrek aan inzicht hebben in de dagelijkse praktijk. Vastgoedfamiliebedrijven zijn veelal zeer actief bezig met het optimaliseren van de vastgoedportefeuille en houden zich ook bezig met het ontwikkelen van nieuwe woningen via transformatie van bestaande panden of nieuwbouw. Daarvoor heeft men veelal een eigen professionele organisatie met diverse werknemers opgetuigd. Het verhuurde vastgoed vervult daarbij een belangrijke rol, omdat het verhuurde vastgoed de financieringsmogelijkheden voor ontwikkelingsactiviteiten ondersteunt en vergroot. Men kan immers de huurstroom gebruiken om de ontwikkelingsactiviteiten te financieren of men kan het verhuurde vastgoed benutten om extra financiering aan te trekken bij de bank. Bovendien fungeert het verhuurde vastgoed veelal als buffervermogen om tegenvallers op te kunnen vangen. Een hoge belastingclaim zal dan wel degelijk kunnen leiden tot het staken van productieve werkzaamheden en zelfs het ontslaan van werknemers.

Naar mijn mening slaan de indieners van het wetsvoorstel volledig de plank mis met deze maatregel.

Daarnaast vindt men het logisch verhuurd vastgoed aan te merken als beleggingsvermogen omdat dat de BOR niet benut mag worden om erf- en schenkbelasting te ontwijken, zonder bedrijfseconomische noodzaak. Ook deze redenering deugt niet. Als verhuurd vastgoed in een concreet geval feitelijk kwalificeert als ondernemingsvermogen, dan kan er per definitie geen sprake van het onterecht benutten van de BOR. Het feit dat het in de praktijk lastig is een onderscheid te maken tussen ondernemingsvermogen en beleggingsvermogen wordt door de indieners van het wetsvoorstel volledig op het bordje van de vastgoedfamiliebedrijven gelegd.

De plank misgeslagen
Naar mijn mening slaan de indieners van het wetsvoorstel volledig de plank mis met deze maatregel. Men probeert de maatregel te rechtvaardigen met ondeugdelijke doelredeneringen en niet-onderbouwde veronderstellingen over de wijze waarop vastgoedfamiliebedrijven in de praktijk functioneren. Daarnaast gaat men er volledig aan voorbij dat de voorgestelde maatregel de woningbouwambities van het kabinet dwarsboomt. Zo waarschuwt Capital Value deze week dat het huidige gebrek aan woningen in Nederland de komende jaren explosief kan stijgen door een terugval van de bouwproductie. Vastgoedfamiliebedrijven kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de productie van woningen en dit gebeurt ook al in de praktijk. De indieners van het wetsvoorstel zorgen echter voor een enorme fiscale belemmering bij het overlijden van de ondernemer. Omdat geld maar één keer kan worden uitgegeven, kan de belastingclaim niet meer worden besteed aan het realiseren van woningen. Het wetsvoorstel getuigt dan ook van een ondoordachte tunnelvisie en lijkt vooral gericht op het ‘aanpakken’ zonder oog te hebben voor de bredere maatschappelijke context.

Ten slotte is het maar de vraag wat de Hoge Raad van deze beleggingsfictie zou vinden. Sinds het Kerstarrest van de Hoge Raad over de box 3 heffing is namelijk duidelijk dat een wettelijke fictie die resulteert in een buitensporige last en een willekeurige discriminatie van belastingplichtigen het risico loopt te worden afgeschoten door de Hoge Raad.

Het goede nieuws is dat de indieners van het wetsvoorstel behoren tot politieke partijen die geen deel uitmaken van het kabinet. Het Belastingplan 2023 dat eerder deze week is gepubliceerd door het kabinet bevat - vooralsnog - in ieder geval géén maatregel waarmee de BOR voor vastgoedfamiliebedrijven wordt uitgesloten. Of het wetsvoorstel van de linkse partijen daadwerkelijk wordt aangenomen door de Tweede Kamer is dus maar zeer de vraag. Het is echter wel te hopen dat het kabinet beseft dat de beleggingsfictie contraproductief is gelet op de woningbouwambities die men heeft en dat het kabinet zich niet laat verleiden om deze maatregel over te nemen in ruil voor een meerderheid in de Eerste Kamer voor andere wetsvoorstellen. Vastgoedfamiliebedrijven die het mogelijke risico niet willen lopen dat zij achter het net gaan vissen, zullen zich de komende tijd in ieder geval goed op hun positie moeten beraden.

Aad Rozendal is zelfstandig vastgoedfiscalist en verbonden aan RSM en aan de UvA. Voor meer informatie of ondersteuning bij fiscale vastgoedproblematiek kunt u contact opnemen met Aad Rozendal via tel. 06-12928834 of per e-mail: Rozendal@boathousetax.nl.

Fotocredits hoofdfoto: ©Bic (Wikimedia Commons)