Michael Leijte (Van der Sande Makelaars): 'Starters hebben steeds vaker weer iets te kiezen'

De woningmarkt blijft voor starters uitdagend, maar er is wel iets aan het veranderen. In Breda komt steeds meer aanbod beschikbaar in het segment tot vier ton. Volgens Michael Leijte, assistent-makelaar bij Van der Sande Makelaars (partner in Dynamis) zorgt dat voor een nieuwe dynamiek. 'De vraag is nog steeds groot, maar kopers hebben meer opties dan een jaar geleden,’ stelt hij. ‘Daardoor voelen ze minder druk om direct toe te slaan.'

Meer aanbod, vooral appartementen
Van alle woningen die dit jaar in Breda zijn verkocht, viel een aanzienlijk deel binnen het lagere segment (tot vier ton). In veruit de meeste gevallen gaat het hierbij om appartementen. Eengezinswoningen met een tuin zijn in deze prijsklasse schaars geworden.

Volgens Michael is het grotere aanbod deels te verklaren door het uitponden van huurwoningen en doorstroming binnen bestaande woonwijken. 'In buurten als Heuvel en Sportpark zie je veel vergelijkbare appartementen op de markt komen,’ legt hij uit. ‘Dat zorgt automatisch voor meer concurrentie tussen woningen die voor dezelfde doelgroep interessant zijn.’

Starters worden kritischer
Waar starters voorheen vaak direct moesten beslissen, ontstaat nu meer ruimte om woningen te vergelijken. Die grotere keuzevrijheid heeft invloed op hun gedrag. ‘Als er weinig keuze is, accepteren mensen sneller compromissen. Nu denken ze eerder: misschien komt er volgende maand wel een vergelijkbaar appartement op de markt dat beter aansluit bij mijn wensen.'

Dat kan volgens Michael zitten in grote zaken, zoals de staat van onderhoud, maar ook in details. ‘De ligging van een balkon, de afwerking van de woning of de aanwezigheid van buitenruimte kunnen net het verschil maken.’ Volgens hem betekent dit echter niet dat de woningmarkt ineens ruim is geworden. ‘De vraag blijft hoog, maar de extreme druk die de afgelopen jaren kenmerkend was voor het starterssegment neemt langzaam af.’

Opknapwoningen krijgen het moeilijker
Een van de duidelijkste veranderingen is zichtbaar bij woningen die veel onderhoud vragen. Waar dergelijke woningen enkele jaren geleden vaak nog moeiteloos werden verkocht, zijn kopers nu terughoudender. Dat heeft vooral te maken met de sterk gestegen verbouwingskosten, de beperkte beschikbaarheid van aannemers en de onzekerheid over de uiteindelijke kosten van een verbouwing. 'Daardoor zien we dat deze woningen vaker langer te koop staan.'

Dit betekent dat verkopers ook weer aan zet zijn, benadrukt Michael. ‘De woning fris schilderen, losliggende plintjes vervangen, deurklinken vastmaken. Eerder hoefde je dat niet per se te doen, maar nu zijn dit signalen voor slecht onderhoud en schrikt het kijkers af.’ Instapklare woningen profiteren juist van deze ontwikkeling. 'Veel kopers zijn gesteld op gemak. Als een woning netjes is afgewerkt en direct bewoonbaar is, verkoopt die nog steeds uitstekend.'

Minder overbieden, meer realisme
Ook het biedingsgedrag verandert. Hoewel starters nog vaak rekening houden met (minimaal) 10 procent overbieden, ligt het gemiddelde overbiedingspercentage in Breda voor starterswoningen momenteel rond de 6 procent. ‘Vraagprijzen en verkoopprijzen komen weer dichter bij elkaar te liggen.’

Presentatie wordt belangrijker
In een markt waarin woningen meer met elkaar concurreren, wordt presentatie belangrijker. Daarbij gaat het volgens Michael niet alleen om professionele foto's of pakkende teksten, maar vooral om het totaalplaatje. 'Het draait uiteindelijk om gevoel. Veel mensen weten binnen een paar minuten of een woning bij hen past.'

Sociale media spelen daarin een steeds grotere rol. Vooral starters oriënteren zich via korte video's, foto's en online content. 'Bij aantrekkelijke woningen zien we regelmatig dat er via social media al veel belangstelling ontstaat voordat Funda echt op gang komt.'

Meer keuze, maar geen kopersmarkt
Voor de komende twaalf maanden verwacht Michael dat starters nog iets meer keuze krijgen dan nu het geval is. De nieuwbouwambitie van Breda zorgt namelijk voor extra aanbod. ‘Deze woningen worden vooral gekocht door doorstromers, die hun eigen startersappartement achterlaten.’ Toch verwacht hij geen fundamentele omslag naar een kopersmarkt. 'Het blijft een markt waarin vraag en aanbod niet volledig in balans zijn, maar de tijd waarin kopers uit paniek overal op moesten bieden, lijkt wel achter ons te liggen.'