Curator is persoonlijk aansprakelijk voor overtreding onderhuurverbod bij doorstart
Een bron van ergernis van verhuurders van commercieel vastgoed; een huurder gaat failliet, de curator zegt de huurovereenkomst op en stelt het gehuurde gedurende de opzegtermijn - al dan niet tegen betaling – in het kader van een ‘doorstart’ ter beschikking aan een derde zonder dat de verhuurder/eigenaar instemt of toestemming wordt gevraagd. Kan dat zomaar? Volgens een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 maart 2017 niet. Vastgoedadvocaat / curator Evert Baart van Van Diepen Van der Kroef legt in VJ uit waarom.
Verhuurders van commercieel vastgoed lijden in geval van faillissement van de huurder sowieso aanzienlijke schade. Vaak is een langjarige huurovereenkomst gesloten en wordt niet snel een nieuwe huurder gevonden, wordt het gehuurde door de curator in erbarmelijke staat door de curator opgeleverd en kan de verhuurder fluiten naar de achterstallige huur. Het doet dan extra ‘pijn’ bij de verhuurder als blijkt dat de curator in het kader van een ‘doorstart’ het gehuurde tegen betaling voor de periode dat de opzegtermijn loopt onderverhuurt.
Onderhuurverbod geldt ook voor curator
In het geval waar het hier om handelt, was in de Algemene Bepalingen een onderhuurverbod opgenomen. Dit verbod geldt ook voor de curator. De curator had de winkel aan een derde ter beschikking gesteld die vanuit de winkel - gedurende de opzegtermijn – schoenen verkocht. De curator had geen toestemming aan de verhuurder/eigenaar gevraagd. De onderhuurder betaalde huur aan de curator maar de eigenaar/verhuurder zag hier niets van terug.
Deze constructie komt vaak voor. De voorraad in een winkel is vaak verpand aan een bank en deze wil dan graag in de winkel nog een faillissementsuitverkoop houden. De bank (of het door de bank ingeschakeld veilinghuis) huurt de winkel dan voor een korte periode (meestal een paar maanden) onder van de curator. En dat mag vaak niet volgens de huurovereenkomst of de Algemene Bepalingen, althans niet zonder toestemming van de eigenaar/verhuurder.
Onzorgvuldig gehandeld
In het onderhavige geval heeft het Gerechtshof geoordeeld dat de curator onzorgvuldig heeft gehandeld ten opzichte van de verhuurder/eigenaar door deze niet om toestemming voor onderverhuur te vragen. Het Gerechtshof acht het ook onzorgvuldig dat de curator de eigenaar/verhuurder niet in een vroeg stadium heeft ingelicht over een mogelijke doorstart.
Het bijzondere aan deze uitspraak is het feit dat de curator persoonlijk aansprakelijk is wegens onzorgvuldig handelen ten opzichte van de verhuurder/eigenaar. Dat houdt in dat deze dus zijn schade rechtstreeks op de curator kan verhalen. En de curator is verzekerd tegen beroepsaansprakelijkheid.
Wat te doen?
Als verhuurder/eigenaar van commercieel vastgoed doet u er dus goed aan om in geval van faillissement van een huurder vast te stellen of het bedrijf nog ‘doordraait’ , een advocaat te bellen en dan meteen afspraken te laten maken met de curator (of de bank die zekerheden uitwint) over de huur tijdens de opzegtermijn. U kunt bijvoorbeeld het geven van toestemming tot onderverhuur afhankelijk maken van de betaling van huur. De curator c.q. bank heeft vaak belang bij verkoop vanuit het gehuurde en dat hoeft niet ten koste van het belang van de verhuurder/eigenaar te gaan.
Evert Baart is advocaat bij Van Diepen Van der Kroef
Laatste nieuws
- 26-12-2024 19:56 Orange Capital Partners investeert voor bijna 423 miljoen euro in Duitse betaalbare huurwoningen
- 24-12-2024 16:27 Bouwinvest Retail Fund koopt Vredenburg 4 in Utrecht van particulier
- 24-12-2024 15:56 Bestemmingsplan voor vierhonderd woningen in Eindhoven definitief
- 24-12-2024 13:49 The Body Shop Nederland failliet door faillissement moederbedrijf
- 24-12-2024 13:22 Politie koopt kantoorgebouw aan Leidenweg in Arnhem
- 24-12-2024 12:13 Opletten geblazen met energielabels in het WWS
- 24-12-2024 11:16 Textiel Services Nederland huurt bedrijfsruimte van 474 m2 in Rotterdam
- 24-12-2024 10:00 Registreer uw organisatie voor WOCODA 2025: Jaarbeurs kloppend hart voor volkshuisvesting
- 24-12-2024 09:30 Verplaatsingsfonds bedrijventerreinen moet ruimtegebrek Zuid-Holland aanpakken
- 24-12-2024 09:10 Retail- en woningcomplex van 4.700 m2 aan de Meent in Rotterdam verkocht
- 24-12-2024 06:00 Van der Mark (Jajo): Laten we samen gemeenten helpen hun Woontop-ambities waar te maken
- 24-12-2024 06:00 Dirk Bakker bouwt verder: van Nederland naar Europa
- 23-12-2024 15:12 Particulier belegger koopt rijksmonument van 1.400 m2 in Velp
- 23-12-2024 15:06 Royal HaskoningDHV huurt 3.000 m2 in gebouw Donna op Strijp-S in Eindhoven
- 23-12-2024 14:45 Curatoren Blokker vinden koper die formule wil doorzetten
- 23-12-2024 13:32 Bezwaarmaakster Müllerpier blijft bezwaar maken, ondanks 4 ton afkoopsom
- 23-12-2024 12:48 Corporatie Ons Doel en Vorm tekenen voor 24 sociale huurwoningen in Leiden
- 23-12-2024 12:39 CMS benoemt zeven advocaten tot counsel en partner
- 23-12-2024 11:43 LVDH in gesprek met intermediairs: ‘Vastgoedbeleggen heeft weer meer tijd nodig’
- 23-12-2024 11:26 Prijzen woningbouwgrond blijven stijgen ondanks betaalbaarheidseisen
- 23-12-2024 10:58 Rente daalt weer langzaam, Fed verwacht slechts twee renteverlagingen in 2025
- 23-12-2024 06:30 Koopwoningen in november bijna 12 procent duurder dan jaar eerder
- 20-12-2024 17:10 WormerWonen, Sens real estate en Vink+Veenman tekenen voor sociale huurwoningen
- 20-12-2024 17:06 Hoge Raad licht regels box 3 toe: waardestijging door verbouwing telt niet mee voor werkelijke rendement
- 20-12-2024 17:00 Nieuwe huurder voor kantoorgebouw The Grid in Utrecht
- 20-12-2024 16:54 Uniek Bedrijfsmakelaars begeleidt verschillende transacties in Oost-Nederland
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.