Curator is persoonlijk aansprakelijk voor overtreding onderhuurverbod bij doorstart
Een bron van ergernis van verhuurders van commercieel vastgoed; een huurder gaat failliet, de curator zegt de huurovereenkomst op en stelt het gehuurde gedurende de opzegtermijn - al dan niet tegen betaling – in het kader van een ‘doorstart’ ter beschikking aan een derde zonder dat de verhuurder/eigenaar instemt of toestemming wordt gevraagd. Kan dat zomaar? Volgens een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 maart 2017 niet. Vastgoedadvocaat / curator Evert Baart van Van Diepen Van der Kroef legt in VJ uit waarom.
Verhuurders van commercieel vastgoed lijden in geval van faillissement van de huurder sowieso aanzienlijke schade. Vaak is een langjarige huurovereenkomst gesloten en wordt niet snel een nieuwe huurder gevonden, wordt het gehuurde door de curator in erbarmelijke staat door de curator opgeleverd en kan de verhuurder fluiten naar de achterstallige huur. Het doet dan extra ‘pijn’ bij de verhuurder als blijkt dat de curator in het kader van een ‘doorstart’ het gehuurde tegen betaling voor de periode dat de opzegtermijn loopt onderverhuurt.
Onderhuurverbod geldt ook voor curator
In het geval waar het hier om handelt, was in de Algemene Bepalingen een onderhuurverbod opgenomen. Dit verbod geldt ook voor de curator. De curator had de winkel aan een derde ter beschikking gesteld die vanuit de winkel - gedurende de opzegtermijn – schoenen verkocht. De curator had geen toestemming aan de verhuurder/eigenaar gevraagd. De onderhuurder betaalde huur aan de curator maar de eigenaar/verhuurder zag hier niets van terug.
Deze constructie komt vaak voor. De voorraad in een winkel is vaak verpand aan een bank en deze wil dan graag in de winkel nog een faillissementsuitverkoop houden. De bank (of het door de bank ingeschakeld veilinghuis) huurt de winkel dan voor een korte periode (meestal een paar maanden) onder van de curator. En dat mag vaak niet volgens de huurovereenkomst of de Algemene Bepalingen, althans niet zonder toestemming van de eigenaar/verhuurder.
Onzorgvuldig gehandeld
In het onderhavige geval heeft het Gerechtshof geoordeeld dat de curator onzorgvuldig heeft gehandeld ten opzichte van de verhuurder/eigenaar door deze niet om toestemming voor onderverhuur te vragen. Het Gerechtshof acht het ook onzorgvuldig dat de curator de eigenaar/verhuurder niet in een vroeg stadium heeft ingelicht over een mogelijke doorstart.
Het bijzondere aan deze uitspraak is het feit dat de curator persoonlijk aansprakelijk is wegens onzorgvuldig handelen ten opzichte van de verhuurder/eigenaar. Dat houdt in dat deze dus zijn schade rechtstreeks op de curator kan verhalen. En de curator is verzekerd tegen beroepsaansprakelijkheid.
Wat te doen?
Als verhuurder/eigenaar van commercieel vastgoed doet u er dus goed aan om in geval van faillissement van een huurder vast te stellen of het bedrijf nog ‘doordraait’ , een advocaat te bellen en dan meteen afspraken te laten maken met de curator (of de bank die zekerheden uitwint) over de huur tijdens de opzegtermijn. U kunt bijvoorbeeld het geven van toestemming tot onderverhuur afhankelijk maken van de betaling van huur. De curator c.q. bank heeft vaak belang bij verkoop vanuit het gehuurde en dat hoeft niet ten koste van het belang van de verhuurder/eigenaar te gaan.
Evert Baart is advocaat bij Van Diepen Van der Kroef
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.