'Toestaan Airbnb in sociale huurwoningen is slecht idee'

In recente berichtgeving komt naar voren dat de Amsterdamse woningcorporatie De Key voornemens is om een proef te starten met het beperkt toestaan van onderverhuren van een sociale huurwoning via Airbnb. Advocaat Bart Poort van Weebers Vastgoed Advocaten vindt het een slecht idee.

De proef houdt vooralsnog in dat studenten in een specifiek geselecteerd studentencomplex van De Key gedurende 30 dagen per jaar hun woonruimte mogen onderverhuren aan derden via Airbnb. Volgens De Key zouden sociale huurders ook moeten profiteren van het toerisme in Amsterdam en zou het niet eerlijk zijn dat sociale huurders niet mogen bijverdienen op deze wijze. De Burgemeester van Amsterdam heeft positief gereageerd op dit initiatief, maar het college van de gemeente Amsterdam heeft laten weten hiervoor geen steun te zullen verlenen.

Diverse bezwaren
Zowel vanuit de andere Amsterdamse corporaties als uit de politiek zijn diverse bezwaren geuit tegen deze pilot. Er wordt terecht opgemerkt dat de huren voor sociale huurwoningen bewust laag zijn. Denk ook aan de huurtoeslag en de verplichting voor woningcorporaties om een maximale huurprijs tot de vastgestelde aftoppingsgrenzen te hanteren bij de verhuur van sociale woonruimten. Uit de berichtgeving blijkt niet dat (een deel van) de inkomsten worden aangewend om de huurtoeslag terug te betalen of een lagere huurtoeslag zal worden vastgesteld. Dit betekent dus dat huurders van sociale woonruimten tweemaal profiteren, een lagere huurprijs en het inzetten van de woonruimte voor extra inkomsten.

Tekortkoming
Mede vanwege deze omstandigheden wordt het verhuren van sociale woonruimten via de website van Airbnb niet toegestaan. Aangezien het een commerciële respectievelijk kortdurende verhuur aan toeristen betreft, waarvoor de huurder in vergelijking met de feitelijke huurprijs een zeer hoge huurprijs in rekening brengt, wordt het als een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aangemerkt. Daarbij is juist medebepalend dat de huurpenningen voor woningen in de sociale verhuur vanwege overwegingen van betaalbaarheid voor de doelgroep laag worden gehouden. De boodschap is dan ook dat commerciële exploitatie van dit soort woningen uitdrukkelijk niet wordt toegestaan.

Ook uit eerdere uitspraken, waaronder een uitspraak van 7 juli 2015 van de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2015:4335, blijkt dat de verhuur van de woonruimte zonder toestemming van de verhuurder leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. In een recent vonnis van 13 mei 2016, waar ik als advocaat voor een woningcorporatie in Eindhoven optrad, bleek volgens de rechter dat de huurder – in tegenstelling tot wat hij beweerde – niet een particuliere woonruimte via Airbnb verhuurde, maar de door hem van de corporatie gehuurde woonruimte. De rechter heeft dit vastgesteld aan de hand van de vermelde postcode op de website van Airbnb, de omschrijvingen van bezoekers over de woonruimte en de locatie, de foto’s die overeenkomen met de (indeling van de) woonruimte van de corporatie en het ontbreken van bewijs om welke andere woonruimte het dan zou gaan.

Volgens de rechter is de commerciële, telkens kortdurende verhuur van de woning aan toeristen, een zodanige tekortkoming dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van de woonruimte rechtvaardigt.   

Ondoenlijk
Bovendien blijkt in de meeste gevallen, waaronder ook in de vermelde zaken, dat de woning via Airbnb niet slechts incidenteel aan toeristen is verhuurd. Het erop toezien dat de woonruimten niet meer dan 30 dagen per jaar via Airbnb wordt verhuurd is haast ondoenlijk. Zeker indien het niet wordt beperkt tot een enkel complex voor studenten.   

Op basis van de rechtspraak kan worden gesteld dat indien kan worden aangetoond dat de woning geheel of gedeeltelijk wordt onderverhuurd via bijvoorbeeld websites als Airbnb, sprake is van een tekortschieten aan de zijde van de huurder. Het wordt gezien als commerciële onderverhuur, want de huurder verdient eraan zonder dat dit wordt aangewend om bijvoorbeeld de huurtoeslag te verlagen. De huurprijzen voor sociale woonruimten worden bovendien bewust laag gehouden. Het toestaan, ook in beperkte vorm, van dergelijke commerciële onderverhuur bij sociale woonruimten is dan ook geen wenselijke ontwikkeling. Ook werkt dit woonfraude in de hand en zal de aanpak van andere vormen van verboden onderhuur door huurders ter discussie worden gesteld. Door dit wel toe te staan bij sociale woonruimten moeten ook extra kosten worden gemaakt om erop toe te zien dat het beperkt blijft tot maximaal 30 dagen. Deze kosten kunnen beter worden aangewend voor het uitvoeren van de kerntaken.

Een column van Bart Poort, advocaat-partner bij Weebers Vastgoed Advocaten en mede oprichters van het online kennis platform corporatierecht.nl. Bart Poort werkt voor diverse corporaties en commerciële vastgoed partijen. Daarbij heeft hij onder meer zich bezig gehouden met complexe overlast zaken, zaken op het gebied van woonbegeleiding, renovatie en gebreken, bijzondere contractvormen, executiegeschillen, hennep en woonfraude alsmede de huurrecht gerelateerde wet- en regelgeving. Ook adviseert hij commerciële vastgoed partijen bij huurrechtelijke zaken.