We kunnen er niet omheen. Afgelopen week werd door het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO) het onderzoeksrapport gepubliceerd over de verhuurderheffing. Het in opdracht van Aedes, Woonbond en de VNG uitgevoerde onderzoek laat weinig heel van de verhuurderheffing: de investeringen nemen af, de huren zijn sterk verhoogd, het aantal geliberaliseerde woningen is verdubbeld en de aanspraak op huurtoeslag is toegenomen. Een blog van Corporatiekracht vastgoedadviseurs. 

Daarnaast wordt de heffing voor het merendeel gedragen door een willekeurige groep huurders. Het draagkrachtprincipe (de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten) is in ieder geval niet toegepast. Kortom, niets nieuws dus want dit was in 2013, toen de politieke besluitvorming nog moest plaatsvinden, al voorspeld.

Voorspelbare reacties
Als de uitkomsten van het onderzoek niet verrassend zijn, dan zijn de reacties op het rapport ook voorspelbaar. Een week voor de bekendmaking van de formele ministeriële evaluatie geeft de minister al aan dat hij nog geen reëel alternatief heeft gezien en het basisprincipe van de heffing niet zal loslaten. Temeer, omdat de financiële positie van de corporaties sterker is dan voor de invoering van de heffing. Volgens het VVD-Kamerlid De Vries “klotst het geld tegen de plinten” en PVDA-Kamerlid Van der Linde denkt dat een vrijstelling van de heffing bij nieuwbouw er wel toe zal leiden dat corporaties weer meer woningen zullen gaan bouwen. De tegenstanders van de heffing laten uiteraard andere geluiden horen. Naast Aedes, Woonbond en VNG zijn bijvoorbeeld Bouwend Nederland en de werkgeversorganisaties VNO-NCW en MKB Nederland ongelukkig met het feit dat corporaties minder zijn gaan investeren als gevolg van de verhuurderheffing. Kortom, in de standpunten van alle relevante belangengroepen is er in de afgelopen 3 jaar niets veranderd.

Duivesteijn: oorverdovend stil
Nu aan de vooravond van de ministeriële evaluatie alle partijen zich roeren om het maatschappelijke en politieke debat te beïnvloeden, zou je ook een reactie van Adri Duivesteijn verwachten. De PVDA-senator die op 17 december 2013 de politiek in zijn greep had door zijn tegenstand bij de behandeling van de “Wet maatregelen woningmarkt 2014” in de Eerste Kamer. Door deze tegenstand moest minister Blok destijds wat concessies doen. Op de website van de heer Duivesteijn lezen wij over zijn motivering om alsnog voor de wet te stemmen het volgende:

De belangrijkste is het naar voren halen van de evaluatie van de wet, en dan met name de verhuurderheffing. Zo is het kabinet “voornemens om reeds met twee volle jaren ervaring met de verhuurderheffing een fundamentele evaluatie uit te voeren die begin 2016 gereed is ten behoeve van beleidsconclusies”. En is de minister “bereid tot de noodzakelijke en tijdige aanpassing van wet- en regelgeving om de ongewenste effecten zoveel mogelijk te beperken. Daaronder is ook begrepen eventuele verlaging van het tarief van de heffing met ingang van 2017 en verder voeding van een investeringsfonds.” Het kabinet gaat “de mogelijkheden onderzoeken voor het instellen van een investeringsfonds gericht op de woningmarkt”.

En last but not least zal een kabinet serieus werk maken van de wettelijke verankering van het burgerinitiatief binnen ons woonstelsel. Letterlijk schrijft de minister “voor 2014 te komen met een uitwerking van de wooncoöperatie, een vorm van zelforganisatie van kopers en huurders gericht op gezamenlijke doelen, als nieuwe vorm van toegelaten instelling met een wettelijke basis, al dan niet binnen de structuur van de huidige sociale huursector”.”

Van het bovenstaande is de wooncoöperatie in de Woningwet geregeld. Helaas blijken wooncoöperaties niet of nauwelijks financierbaar en komt het concept niet van de grond. Over het investeringsfonds hebben we tot op heden nog niets gehoord en het COELO is niet erg positief over de verhuurderheffing. Helaas zijn dit voor de heer Duivesteijn geen redenen om hier in het openbaar zijn standpunt over te ventileren.

Wat nu?
Als we er van uitgaan dat de ministeriële evaluatie weinig nieuwe gezichtspunten oplevert is de verhuurderheffing een structureel feit voor de langere termijn. Corporaties kunnen hier niets aan veranderen en kunnen dan nog maar twee dingen doen:

1) Haal, binnen de sociale kaders, het maximale rendement uit de portefeuille door het wegsnijden van inefficiënties, het kwantificeren van de maatschappelijke kosten en waardesturing op complexniveau. Kortom, gebruik het DrieKamerModel en voer een vorm van assetmanagement in; 

2) Opereer met maximale transparantie richting stakeholders waardoor het voor iedereen duidelijk wordt wat het effect van de te maken keuzes zal zijn op de ontwikkeling van de huren, de bedrijfslasten en de investeringscapaciteit.

En uiteraard zijn dit ook maatregelen die de corporaties kunnen nemen als de minister volgende week een evaluatie van de verhuurderheffing presenteert op grond waarvan hij komt tot “noodzakelijke en tijdige aanpassing van wet- en regelgeving om de ongewenste effecten zoveel mogelijk te beperken”.