Rudy Stroink: 'Locatie, locatie, locatie' gaat niet meer op

  • 26 september 2013 om 12:55
  • 6 minuten leestijd

"Toen ik het vak leerde, werd mij uitgelegd dat de drie belangrijkste kenmerken van succesvolle vastgoedprojecten: locatie, locatie en locatie waren. In de goede, zeg maar dronken, tijden werden de meest complexe en vooral kapitaalintensieve projecten gelanceerd zonder het begin van besef van deze cruciale les," zegt Rudy Stroink. Wat brengt de toekomst volgens hem?

"De belangrijkste eigenschap van vastgoed is dat het grondgebonden is. Daarom heet het ook onroerend goed,het verplaatst zich niet makkelijk. Dat lot delen we met het boerenbedrijf en de mijnbouw. Auto’s en tandpasta kun je fabrieksmatig, in serie produceren en over de wereld distribueren. Ons vak begint met onverplaatsbare grond en dat levert een aantal bijzondere kenmerken op. 

Omdat we aan grond vastzitten hebben we meer dan wie dan ook met publiek belang te maken. Elk vastgoedproject valt in een bestuurlijk territorium als een wijk of een gemeente en trekt onmiddellijk de intensieve bemoeienis van de overheid aan. Vastgoed kent een lange geschiedenis van publieke regulering van beleidsnota’s tot ingebruiknemingsvergunningen. Elke vastgoeddeskundige is meer een procesjockey in een race over publieke hordes dan een ondernemer. Dat is de laatste 20 jaar veel erger geworden. Nu de rol van de publieke sector onder druk staat, gaat dat fundamenteel veranderen. Het zal de komende jaren van eigen initiatief moeten komen, de overheid zal niet meer de bepalende factor in vastgoedontwikkeling zijn, op zijn hoogst de kaders bepalen. Ondanks onze favoriete hobby, klagen over de overheid, is het maar de vraag of het vakgebied zonder de bemoeienis van de overheid kan functioneren. Met de deskundigheid en vaardigheden opgebouwd in de laatste jaren, vermoed ik van niet.
 
Ter plekke
 
Vanwege de grondgebondenheid kunnen we alleen een product aan onze klant leveren door het ter plekke te monteren. Je kan een kantoorgebouw niet naar zijn locatie rijden. We hebben in de loop van de tijd bij het maken van onze producten en gebouwen een redelijk Ikea-concept (inclusief onhandige montage instructies) ontwikkeld waarbij we veel prefab onderdelen gebruiken, maar het blijft een arbeidsintensieve en daarmee kostbare bezigheid. Daardoor zullen we nooit de productiviteitsstijging van andere bedrijfstakken kunnen volgen. De kosten van het maken van gebouwen, infrastructuur en steden hebben daarom de neiging een steeds groter deel van ons nationaal budget op te snoepen. Dit lot delen we bijvoorbeeld met de gezondheidszorg en dat gaat ergens tussen nu en 25 jaar een punt bereiken waarin we of anders moeten gaan bouwen, of helemaal niet meer kunnen bouwen. Ik voorspel een verschuiving van de huidige morsige bouwproductiemethoden, naar intensieve hergebruiktechnieken. Dat betekent ook het einde van de dominante rol van architectuur in projectontwikkeling. Een project in het verleden begon met het mooie verleidingsplaatje met gloednieuwe gebouwen. Dadelijk gaat het vooral over hergebruik, over het slim inpassen van functies in een bestaande structuur. Dat doet een gebouwendokter, een soort WPM plus.
 
De variatie in waarde van vastgoed, en die verschilt veel tussen de Kalverstraat en de Dorpsstraat, heeft alles te maken met de grondgebondenheid. Goede locaties zijn schaars, of worden schaars gehouden en dat kan zo maar een factor 10 in prijs verschillen, terwijl de feitelijke productiekosten van vastgoed slechts kleine verschillen kent. De winkel in de Kalverstraat scheelt misschien 30% in bouwkosten met die in de Dorpsstraat. De schaarste van de grondstof grond is bepalend voor de prijs van het product. De essentiële economische ontwikkelingen zullen in de komende jaren in de stad plaatsvinden en de schaarste van stedelijke locaties zal een belangrijk prijsopdrijvend effect veroorzaken. De steden worden nog populairder dan ze nu al zijn en tegelijkertijd zullen buitengebieden een opmerkelijk verval van waarden mee maken. Sneu voor de kantoorgebouwen op onmogelijke locaties. We krijgen een Nederlands landschap met veel grotere verschillen in grondwaarden dan we gewend zijn en dat al standaard is andere landen.

Eigen marktpotentie

We zullen die grondgebondenheid als essentiële eigenschap opnieuw moeten waarderen. Toen ik het vak leerde, werd mij uitgelegd dat de drie belangrijkste kenmerken van succesvolle vastgoedprojecten: locatie, locatie en locatie waren. In de goede, zeg maar dronken, tijden werden de meest complexe en vooral kapitaalintensieve projecten gelanceerd zonder het begin van besef van deze cruciale les. Ruimtelijke ontwikkeling werd gedreven door “risicoloze” publieke financieringen op merkwaardige plekken. We vonden het niet noodzakelijk te begrijpen wat de belangrijkste eigenschappen van een stad en de locaties binnen een stad waren, we bulldozerden er een plan overheen en creëerden (zo dachten we) een eigen marktpotentie. De Kop van Zuid, Vinex locaties, bedrijfsterreinen langs snelwegen, de overbouwde Zuidas; ze zijn bedacht zonder een begin van een besef of ze de juiste kenmerken hadden voor een gezonde waardeontwikkeling. En wij vastgoedontwikkelaars zaten graag in de wagon achter het gemeentelijke treintje. En maar aanmoedigen! Ik heb wel eens gezegd dat we de dealers van de publieke junkie waren. Zolang een maatschappij flink groeit en veel geld te besteden heeft, gaat dat ogenschijnlijk goed. Het maakt niet uit wat je bouwt, er zijn toch altijd afnemers.

Ik voorspel u dat er de komende 10 tot 20 jaar, in deze doorgeschoten markt, weinig nieuw vastgoed gaat bijkomen en dat de aandacht zal uitgaan naar het beter benutten en vooral intensiveren van wat we hebben. Het einde van de morsige stad. Dan zullen we snel tot de conclusie komen dat we verliezende locaties en winnende locaties hebben gecreëerd. Tip van de dag: locaties die alleen nog door een continue geldstroom van de overheid in de lucht blijven, zullen het moeilijk krijgen, structureel en daar zou ik voorlopig wegblijven.

Ga er ook maar van uit dat we bijna geen 10-jarige huurcontracten meer afsluiten en dat er meer woningen verhuurd dan verkocht gaan worden. Zekerheden kunnen dadelijk niet meer ontleend worden aan Excel-spreadsheets van langlopende huurverplichtingen of voorspelbare woningverkopen, maar enkel en alleen aan de intrinsieke kwaliteit en positieve vastgoed eigenschappen van een locatie. Ik noem dat “met de vleug mee ontwikkelen”. Aansluiten op het bestaande stedelijk, economisch en sociaal weefsel is belangrijk wil je een succesvolle vastgoed ontwikkelaar zijn. Het analyseren van dat weefsel is een vak dat we verleerd zijn en ons opnieuw moeten aanmeten.

Schaars product

En nu het goede nieuws. Dat grondgebonden zijn van vastgoed sluit mooi aan bij een schaars product in de aanstormende nieuwe samenleving. In een wereld die in toenemende mate gedicteerd wordt door informatietechnologie, wordt de ontmoeting tussen mensen steeds belangrijker. Minder frequent, want we hebben zoveel andere methoden om met elkaar te communiceren, maar wel intensief en essentieel. De kit van de moderne samenleving is de ontmoeting. Thuis om met je familie of vrienden te “bonden”, op kantoor om oplossingen te ontwikkelen, bij het concert om cultuur te delen. Vastgoed gaat in essentie om het organiseren van de ontmoeting. Het product van vastgoed is niet het gebouw maar de plek. Dus vanaf nu is de reeks niet: locatie, locatie, locatie, maar locatie, plek, ontmoeting. De rest is een kwestie van slim organiseren."

Lees de column van Rudy Stroink ook op de website van Dutch Spring.

Gratis artikel LAATSTE NIEUWS

Reacties

Laatste nieuws