Rudy Stroink: 'Locatie, locatie, locatie' gaat niet meer op
"Toen ik het vak leerde, werd mij uitgelegd dat de drie belangrijkste kenmerken van succesvolle vastgoedprojecten: locatie, locatie en locatie waren. In de goede, zeg maar dronken, tijden werden de meest complexe en vooral kapitaalintensieve projecten gelanceerd zonder het begin van besef van deze cruciale les," zegt Rudy Stroink. Wat brengt de toekomst volgens hem?
"De belangrijkste eigenschap van vastgoed is dat het grondgebonden is. Daarom heet het ook onroerend goed,het verplaatst zich niet makkelijk. Dat lot delen we met het boerenbedrijf en de mijnbouw. Auto’s en tandpasta kun je fabrieksmatig, in serie produceren en over de wereld distribueren. Ons vak begint met onverplaatsbare grond en dat levert een aantal bijzondere kenmerken op.
Eigen marktpotentie
We zullen die grondgebondenheid als essentiële eigenschap opnieuw moeten waarderen. Toen ik het vak leerde, werd mij uitgelegd dat de drie belangrijkste kenmerken van succesvolle vastgoedprojecten: locatie, locatie en locatie waren. In de goede, zeg maar dronken, tijden werden de meest complexe en vooral kapitaalintensieve projecten gelanceerd zonder het begin van besef van deze cruciale les. Ruimtelijke ontwikkeling werd gedreven door “risicoloze” publieke financieringen op merkwaardige plekken. We vonden het niet noodzakelijk te begrijpen wat de belangrijkste eigenschappen van een stad en de locaties binnen een stad waren, we bulldozerden er een plan overheen en creëerden (zo dachten we) een eigen marktpotentie. De Kop van Zuid, Vinex locaties, bedrijfsterreinen langs snelwegen, de overbouwde Zuidas; ze zijn bedacht zonder een begin van een besef of ze de juiste kenmerken hadden voor een gezonde waardeontwikkeling. En wij vastgoedontwikkelaars zaten graag in de wagon achter het gemeentelijke treintje. En maar aanmoedigen! Ik heb wel eens gezegd dat we de dealers van de publieke junkie waren. Zolang een maatschappij flink groeit en veel geld te besteden heeft, gaat dat ogenschijnlijk goed. Het maakt niet uit wat je bouwt, er zijn toch altijd afnemers.
Ik voorspel u dat er de komende 10 tot 20 jaar, in deze doorgeschoten markt, weinig nieuw vastgoed gaat bijkomen en dat de aandacht zal uitgaan naar het beter benutten en vooral intensiveren van wat we hebben. Het einde van de morsige stad. Dan zullen we snel tot de conclusie komen dat we verliezende locaties en winnende locaties hebben gecreëerd. Tip van de dag: locaties die alleen nog door een continue geldstroom van de overheid in de lucht blijven, zullen het moeilijk krijgen, structureel en daar zou ik voorlopig wegblijven.
Ga er ook maar van uit dat we bijna geen 10-jarige huurcontracten meer afsluiten en dat er meer woningen verhuurd dan verkocht gaan worden. Zekerheden kunnen dadelijk niet meer ontleend worden aan Excel-spreadsheets van langlopende huurverplichtingen of voorspelbare woningverkopen, maar enkel en alleen aan de intrinsieke kwaliteit en positieve vastgoed eigenschappen van een locatie. Ik noem dat “met de vleug mee ontwikkelen”. Aansluiten op het bestaande stedelijk, economisch en sociaal weefsel is belangrijk wil je een succesvolle vastgoed ontwikkelaar zijn. Het analyseren van dat weefsel is een vak dat we verleerd zijn en ons opnieuw moeten aanmeten.
Schaars product
En nu het goede nieuws. Dat grondgebonden zijn van vastgoed sluit mooi aan bij een schaars product in de aanstormende nieuwe samenleving. In een wereld die in toenemende mate gedicteerd wordt door informatietechnologie, wordt de ontmoeting tussen mensen steeds belangrijker. Minder frequent, want we hebben zoveel andere methoden om met elkaar te communiceren, maar wel intensief en essentieel. De kit van de moderne samenleving is de ontmoeting. Thuis om met je familie of vrienden te “bonden”, op kantoor om oplossingen te ontwikkelen, bij het concert om cultuur te delen. Vastgoed gaat in essentie om het organiseren van de ontmoeting. Het product van vastgoed is niet het gebouw maar de plek. Dus vanaf nu is de reeks niet: locatie, locatie, locatie, maar locatie, plek, ontmoeting. De rest is een kwestie van slim organiseren."
Lees de column van Rudy Stroink ook op de website van Dutch Spring.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.