Energieneutraal past bij beleggingsstrategie van vastgoed: een praktijkcase

Door met uw bestaand vastgoed richting bijna energieneutraal te gaan, zet u een rendabele en haalbare ambitie neer. En die straks, zo is de verwachting, wettelijk verplicht zal worden. Het traject om naar een nearly Zero Energy Building (nZEB) te gaan past bij de beleggingsstrategie van een vastgoedeigenaar. Welke stappen moet u nemen om deze ambitie te realiseren? Door wie wordt dit betaald? En wat levert het u op? Een praktijkcase door ir. Jan-Maarten Elias, directeur Unica Ecopower.

In mijn vorige column heb ik aangegeven welke voordelen een nearly Zero Energy Building (nZEB) heeft. Er zijn voor de gebouweigenaar of huurder drie redenen om te investeren in een nZEB:

1. De extra investering levert een positieve business case en een nieuw verdienmodel op.
2. Door de goede balans tussen energie en gezondheid stijgt het gebouw in waarde.
3. Een gebouw met een extreem laag energieverbruik levert een belangrijke bijdrage aan de reductie van CO2. 

Het doel met nZEB's is om het gebouwgebonden én gebruikersgebonden energieverbruik en de energiekosten te reduceren. Hiermee kan bijvoorbeeld de huur inclusief energie worden aangeboden. Unica heeft hiervoor een zes stappenplan opgezet en uitgewerkt in een whitepaper.

Rendabel naar energieneutraal: van 57% naar 83%

De praktijkcase voor het hoofdkantoor van Unica (bouwjaar 2005, energielabel A++), laat zien dat ook zelfs in duurzame panden nog steeds energiewinst te halen valt. De nulmeting geeft inzicht waar de verbruiken zitten.

De resultaten van de nulmeting tonen aan dat het kantoor voor 57 procent energieneutraal is. Dit houdt in dat op jaarbasis 57 procent van het energieverbruik lokaal duurzaam wordt opgewekt. Het voornaamste energieverbruik komt door de gebouwgebonden installaties.

Om rendabel richting energieneutraal te gaan is met het Zero Energy Menu van Unica gekeken naar energiereductie (luchtbehandeling, verlichting, verwarming en koeling) en duurzaam opwekken (zonnepanelen).

Implementatie

De stap naar nZEB is geen project maar wordt verankerd in meerjarig programma. De verduurzamingsmaatregelen worden ingepland in één van de volgende activiteiten:

• Tijdens de nulmeting voor de quick wins (vooral regeltechnische maatregelen)
• Tijdens de regulier jaarlijks onderhoud
• Tijdens natuurlijke vervangingsmomenten voor grote componenten, gebaseerd op een D-MJOP (Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan) en TCO (Total Cost of Ownership)

Via het D-MJOP bleek bijvoorbeeld dat het eerder vervangen van de warmtepomp rendabeler is (een lagere TCO) heeft dan te wachten op de traditionele vervangingsmoment.

De combinatie tussen de uitvoeringsmomenten en de investeringen op basis van terugverdientijden levert op dat het nZEB programma voor het hoofdkantoor in 2020 83% energieneutraal kan worden.

Wie betaalt deze verduurzaming?

De logische vervolg vraag is: wie er gaat betalen voor deze investeringen en wie ontvangt de baten? Gekozen is voor de volgende strategie: De huurder betaalt alle aanpassingen met een TVT (terugverdientijd) die onder de Wet Milieubeheer en binnen de duur van de huurovereenkomst vallen. De gebouweigenaar betaalt alle grote aanpassingen met een rendabele TVT, op basis van de D-MJOP. Unica Ecopower financiert als ESCo (Energy Service Company) de aanpassingen voor de huurder. Unica  Ecopower verdient dit terug met een energieprestatiecontract en borgt het behalen van de doelstelling. Een nieuwe huurovereenkomst kan straks door de gebouweigenaar bijvoorbeeld inclusief energie worden aangeboden.

Succesfactoren voor een nZEB

De integrale benadering van energie in combinatie met langjarig duurzaam beheer en onderhoud is de sleutel om de ambitie van een (bijna) energieneutraal gebouw waar te maken. Ik nodig u graag uit ook deze ambitie aan te gaan. Het levert u zowel positieve energie als financieel rendement op.

Een column van ir. Jan-Maarten Elias, directeur Unica Ecopower. Unica Ecopower is investeerder en exploitant van oplossingen in energie-efficiëntie, duurzame energieopwekking en energieopslag voor comfortabele nearly Zero Energy Buildings.

Op dinsdagmiddag 22 september organiseert Unica in Hoevelaken een seminar over nearly Zero Energy Buildings. U kunt zich hier gratis aanmelden.