Column: Zorgwoningen met woonbestemmingen leiden tot kopzorgen
Deze wijziging leidt tot vele nieuwbouw- en transformatie initiatieven, zodat er meer vastgoed beschikbaar komt dat voor zowel de woon- als de zorgfunctie geschikt is.
Nieuwe regels?
Het is daarom ook niet vreemd dat ook dit soort kwesties aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn voorgelegd. Immers, ook voor deze initiatieven geldt dat de ontwikkelingen binnen de regels van het planologisch regime moeten passen. Maar zijn er eigenlijk wel regels die geschikt zijn voor deze nieuwe ontwikkelingen? Of is het een dusdanig nieuwe situatie dat de planwetgever en/of de vergunningverstrekker nieuwe regels moeten ontwikkelen?
De Afdeling reageert wat wispelturig
Eerst doet de hogerberoepskamer van de Afdeling op 25 maart 2015 uitspraak op het hoger beroep in een kwestie in de gemeente Wolden in Drenthe. Het college van burgemeester en wethouders had in die kwestie een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 12 zorgappartementen. Het geschil voor de rechter spitst zich toe op de vraag of het college deze vergunning onder de geldende 'bijzondere doeleinden'-bestemming mocht laten vallen of dat – zoals de appellant stelde – sprake was van woningen en de vergunning aldus alleen verleend had mogen worden als ook de bestemming naar 'woondoeleinden' was aangepast.
De Afdeling gaat praktisch aan de slag
De 'bijzondere doeleinden'-bestemming blijkt geschikt voor culturele, educatieve, religieuze, sociale en/of maatschappelijke doeleinden. De Afdeling dient aldus te beoordelen of de zorgappartementen passen binnen de sociale en/of maatschappelijke doeleinden.
Op basis van een analyse van het plan en de beoogde gebruikers concludeert de Afdeling dat de appartementen in de gegeven omstandigheden in overeenstemming zijn met de sociale en/of maatschappelijke doeleinden. De omgevingsvergunning wordt met deze uitspraak onherroepelijk en de ontwikkelaar kan gaan bouwen.
Opvallend aan deze uitspraak is dat de Afdeling expliciet verwijst naar de heden ten dage veranderende ontwikkelingen in de zorg die ertoe leidt dat steeds meer kleinschalige initiatieven in het leven worden geroepen, waarbij zorg wordt aangeboden in combinatie met (zelfstandige) bewoning. De Afdeling lijkt hiermee aan te geven dat sprake is van een nieuw soort gebruik, waarin de huidige, gestandaardiseerde planregels (de SVBP) nog niet voorzien, maar die wat functie betreft dicht genoeg tegen de gebruikelijk invulling van sociale en maatschappelijke doeleinden aan ligt.
Andere uitspraak
Hoe anders is dan de uitspraak van woensdag 29 april 2015. De uitspraak is gedaan in de beroepsprocedure tegen de vaststelling van het bestemmingsplan 'Linge's Zorglandschap' van de gemeente Geldermalsen.
Dit bestemmingsplan biedt de planologische basis voor de realisatie van een zorglandschap van 17,5 hectare vlak naast de kern van het dorp Rumpt. De gemeente Geldermalsen had in tegenstelling tot de gemeente Wolden niet gekozen voor een maatschappelijke of sociale bestemming, maar voor de woonbestemming met bijzondere aanduidingen. Enkele omwonenden verzetten zich tegen deze manier van bestemmen.
De Afdeling volgt deze redenering en vernietigt het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan. De Afdeling stelt dat de gemeenteraad in strijd met de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 de functie zorginstelling heeft ondergebracht bij de bestemming 'Wonen', terwijl volgens de functielijsten bij de SVBP de functie zorginstelling onder de bestemming 'Maatschappelijk' valt.
Formele benadering
In tegenstelling tot de praktische benadering van de hogerberoepskamer kiest de ruimtelijke-ordeningskamer voor een zeer formele benadering, die de lezer bovendien niet verder brengt. Want waarom zou de woonfunctie dan wel toegevoegd mogen worden aan de aanduidingen bij de bestemming 'Maatschappelijk', als de zorgfunctie niet aan de bestemming 'Wonen' mag worden toegevoegd. Ik zie het verschil niet.
Bovendien verliest de Afdeling door de focus op de zorgfunctie wat mij betreft de behoefte aan flexibiliteit van bestemmingen en het beginsel van toelatingsplanologie uit het oog. Voor de ontwikkelaars van zorgvastgoed is het op dit moment dan ook nog aanbevelingswaardig te kiezen voor een procedure via de weg van de omgevingsvergunning voor het bouwen, waarbij alle (gebruiks)aspecten al zeer concreet bepaald zijn en zodoende getoetst kunnen worden. De hogerberoepsrechter lijkt immers veel waarde aan de invulling van het plan en de geest van de bestemmingsregels te hechten en minder aan de aanduiding die gegeven wordt.
Een column van Renée van der Zwan, advocaat bij De Clercq Advocaten Notarissen.
** Tip van de redactie: Bezoek de Dag van het Zorgvastgoed.
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.