Column: Zorgwoningen met woonbestemmingen leiden tot kopzorgen

Deze wijziging leidt tot vele nieuwbouw- en transformatie initiatieven, zodat er meer vastgoed beschikbaar komt dat voor zowel de woon- als de zorgfunctie geschikt is.

Nieuwe regels?
Het is daarom ook niet vreemd dat ook dit soort kwesties aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn voorgelegd. Immers, ook voor deze initiatieven geldt dat de ontwikkelingen binnen de regels van het planologisch regime moeten passen. Maar zijn er eigenlijk wel regels die geschikt zijn voor deze nieuwe ontwikkelingen? Of is het een dusdanig nieuwe situatie dat de planwetgever en/of de vergunningverstrekker nieuwe regels moeten ontwikkelen?

De Afdeling reageert wat wispelturig
Eerst doet de hogerberoepskamer van de Afdeling op 25 maart 2015 uitspraak op het hoger beroep in een kwestie in de gemeente Wolden in Drenthe. Het college van burgemeester en wethouders had in die kwestie een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 12 zorgappartementen. Het geschil voor de rechter spitst zich toe op de vraag of het college deze vergunning onder de geldende 'bijzondere doeleinden'-bestemming mocht laten vallen of dat – zoals de appellant stelde – sprake was van woningen en de vergunning aldus alleen verleend had mogen worden als ook de bestemming naar 'woondoeleinden' was aangepast.

De Afdeling gaat praktisch aan de slag
De 'bijzondere doeleinden'-bestemming blijkt geschikt voor culturele, educatieve, religieuze, sociale en/of maatschappelijke doeleinden. De Afdeling dient aldus te beoordelen of de zorgappartementen passen binnen de sociale en/of maatschappelijke doeleinden.

Op basis van een analyse van het plan en de beoogde gebruikers concludeert de Afdeling dat de appartementen in de gegeven omstandigheden in overeenstemming zijn met de sociale en/of maatschappelijke doeleinden. De omgevingsvergunning wordt met deze uitspraak onherroepelijk en de ontwikkelaar kan gaan bouwen.
Opvallend aan deze uitspraak is dat de Afdeling expliciet verwijst naar de heden ten dage veranderende ontwikkelingen in de zorg die ertoe leidt dat steeds meer kleinschalige initiatieven in het leven worden geroepen, waarbij zorg wordt aangeboden in combinatie met (zelfstandige) bewoning. De Afdeling lijkt hiermee aan te geven dat sprake is van een nieuw soort gebruik, waarin de huidige, gestandaardiseerde planregels (de SVBP) nog niet voorzien, maar die wat functie betreft dicht genoeg tegen de gebruikelijk invulling van sociale en maatschappelijke doeleinden aan ligt.

Andere uitspraak
Hoe anders is dan de uitspraak van woensdag 29 april 2015. De uitspraak is gedaan in de beroepsprocedure tegen de vaststelling van het bestemmingsplan 'Linge's Zorglandschap' van de gemeente Geldermalsen.

Dit bestemmingsplan biedt de planologische basis voor de realisatie van een zorglandschap van 17,5 hectare vlak naast de kern van het dorp Rumpt. De gemeente Geldermalsen had in tegenstelling tot de gemeente Wolden niet gekozen voor een maatschappelijke of sociale bestemming, maar voor de woonbestemming met bijzondere aanduidingen. Enkele omwonenden verzetten zich tegen deze manier van bestemmen.

De Afdeling volgt deze redenering en vernietigt het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan. De Afdeling stelt dat de gemeenteraad in strijd met de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 de functie zorginstelling heeft ondergebracht bij de bestemming 'Wonen', terwijl volgens de functielijsten bij de SVBP de functie zorginstelling onder de bestemming 'Maatschappelijk' valt.

Formele benadering
In tegenstelling tot de praktische benadering van de hogerberoepskamer kiest de ruimtelijke-ordeningskamer voor een zeer formele benadering, die de lezer bovendien niet verder brengt. Want waarom zou de woonfunctie dan wel toegevoegd mogen worden aan de aanduidingen bij de bestemming 'Maatschappelijk', als de zorgfunctie niet aan de bestemming 'Wonen' mag worden toegevoegd. Ik zie het verschil niet.

Bovendien verliest de Afdeling door de focus op de zorgfunctie wat mij betreft de behoefte aan flexibiliteit van bestemmingen en het beginsel van toelatingsplanologie uit het oog. Voor de ontwikkelaars van zorgvastgoed is het op dit moment dan ook nog aanbevelingswaardig te kiezen voor een procedure via de weg van de omgevingsvergunning voor het bouwen, waarbij alle (gebruiks)aspecten al zeer concreet bepaald zijn en zodoende getoetst kunnen worden. De hogerberoepsrechter lijkt immers veel waarde aan de invulling van het plan en de geest van de bestemmingsregels te hechten en minder aan de aanduiding die gegeven wordt.

Een column van Renée van der Zwan, advocaat bij De Clercq Advocaten Notarissen.

** Tip van de redactie: Bezoek de Dag van het Zorgvastgoed.