'Rijksvastgoedbedrijf mag zich soepeler opstellen bij transformatieprojecten'
Rogier Hentenaar, hoofdredacteur Vastgoedjournaal, merkt in diens VJ Commentaar van 13 november jongstleden op dat het Rijksvastgoedbedrijf (te) weinig doet om het voor marktpartijen interessant te maken om het overtollige rijksvastgoed over te nemen. Van de Rijksoverheid, veroorzaker van heel veel leegstand, mag inderdaad worden verwacht dat zij het verkoopproces zodanig inricht, dat de kans op een snelle en succesvolle transformatie het grootst is.
Gelukkig zijn er stappen in de goede richting gezet (zie de recente transformatiebrief van minister Blok). Maar of de Rijksoverheid steeds de maximale speelruimte onder de Europese regels benut, is de vraag. In deze (korte) bijdrage geven wij onze visie weer.
Openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure
De Europese regelgeving ter voorkoming van staatssteun geeft de overheid de keuze tussen een openbare biedprocedure en een onderhandse verkoop.
Juist bij een “gewone” onderhandse verkoop bestaat het risico dat de verkoper blijft vasthouden aan de taxatiewaarde, welke vereist is op grond van de staatssteunregels. Als die te hoog is, wordt het verkoopproces belemmerd. Wordt namelijk duidelijk dat een gebouw niet tegen de getaxeerde waarde kan worden verkocht, dan is een afwijking van ten hoogste 5% toegestaan. Is verkoop dan nog steeds niet mogelijk, dan moet opnieuw worden getaxeerd.
Ons lijkt de methode van een verkoop bij openbare inschrijving een goed alternatief. Met name als de Rijksoverheid gezamenlijk optrekt met de gemeente en een duidelijke projectvisie op tafel legt. Zo mogelijk wordt voorselectie toegepast. Mits op de juiste wijze voorbereid, leidt de procedure tot een koopprijs die de staatssteuntoets kan doorstaan én die eerder leidt tot een haalbare businesscase.
Onbekend is die procedure overigens niet. De voorloper van het Rijksvastgoedbedrijf (nl. de Rijksgebouwendienst) koos ervoor bij de verkoop van het Spinhuiswalcomplex in ’s-Hertogenbosch. Of ten aanzien van andere gebouwen (met name de vrijkomende ministeries in Den Haag) ook voor een openbare inschrijving wordt gekozen, is ons niet bekend; wij zouden menen dat die juist daar serieus overwogen moet worden. Wel is een coöperatieve opstelling van de gemeente essentieel.
Financiering
In de huidige markt is financiering van de aankoop en transformatie van een gebouw een bottleneck. Banken financieren, als ze al bereid zijn, hoogstens een deel van het benodigde bedrag.
Bij verkoop van een gebouw zou toegestaan kunnen worden dat een deel van de koopsom later wordt betaald (bijv. bij een bestemmingswijziging) onder vergoeding van rente en tegen verlening van zekerheden. Mits die nadere voorwaarden volledig marktconform zijn, zal niet snel sprake zijn van staatssteun.
Het (soms gehoorde) argument dat de Rijksoverheid niet aan dergelijke verkoopvoorwaarden zou mogen meewerken omdat zij zich anders als een financiële instelling zou gedragen, vinden wij niet steekhoudend. Het gaat niet om kredietverlening aan marktpartijen, maar om een zodanige inkleding van de verkoop van een gebouw, dat de kans op transformatie wordt vergroot, wat in het algemeen belang is.
Conclusie
De huidige (Europese) regelgeving biedt het Rijksvastgoedbedrijf ruimte om, gezamenlijk met de gemeente, een projectvisie te ontwikkelen en een verkoop bij openbare inschrijving te organiseren. Juist in moeilijke gevallen kan dat bijdragen aan een betere prijsvorming: de taxatiewaarde is niet leidend, zoals bij een gewone verkoop.
Van de Rijksoverheid mag ook een soepelere houding worden verwacht ten aanzien van de verkoopvoorwaarden. Bijvoorbeeld een nabetalingsregeling als bepaalde voorwaarden (bijv. een bestemmingswijziging) zijn vervuld. Dat kan soms nét het verschil maken. Mits de voorwaarden marktconform zijn, hoeft niet snel te worden gevreesd voor strijdigheid met de (Europese) staatssteunregelgeving. Het argument dat de Rijksoverheid niet de rol van financiële instelling mag spelen overtuigt (ons) niet. Het doel is immers niet kredietverlening, maar het op gang brengen van een transformatieproces. En daar is het algemeen belang mee gediend.
Janbert Heemstra en Per van der Kooi
Janbert Heemstra, vastgoednotaris, en Per van der Kooi, advocaat aanbestedingsrecht en staatssteun, beiden verbonden aan De Clercq Advocaten Notarissen.
Illustratie betreft hoofdkantoor van De Clerq Advocaten Notarissen in Leiden.
Laatste nieuws
- 26-07-2024 16:25 Vier nieuwe medewerkers voor The Instant Group
- 26-07-2024 15:31 Genestho Beheer verkoopt kantoorruimte in Rotterdam
- 26-07-2024 15:26 Jelle Friso aan de slag als vastgoedadviseur bij Trec
- 26-07-2024 13:38 WDP doet half miljard aan investeringen: 'Mooi perspectief voor de rest van het jaar'
- 26-07-2024 12:47 Gemeente Katwijk wil inzetten op woningen voor ouderen en heeft daar geld voor over
- 26-07-2024 12:21 Van der Weegen Bouwontwikkeling realiseert 55 woningen in kloostercomplex Dongen
- 26-07-2024 11:01 Internetconsultatie van start over subsidieregeling verduurzaming en onderhoud huurwoningen
- 26-07-2024 10:08 GGZ-organisatie huurt bijna 1.000 m2 kantoorruimte in Hoge Erasmus Offices Rotterdam
- 26-07-2024 09:55 Dertig appartementen voor starters in centrum Papendrecht
- 26-07-2024 09:44 Madeline Buijs: 'Een oplossing voor het tekort aan huurwoningen is er'
- 26-07-2024 09:29 Heijmans verkoopt meer woningen en stelt outlook naar boven bij
- 26-07-2024 00:10 'Financiële prikkels cruciaal bij verduurzamen eigen woning'
- 25-07-2024 16:27 Omgevingsdienst legt Amsterdams bouwproject stil vanwege geluidsoverlast
- 25-07-2024 14:07 Ltv bij URW weer omhoog, verkoop van 1 miljard euro aan vastgoed schiet niet op
- 25-07-2024 11:39 Woningbouwimpuls: pleisters plakken of een structurele aanpak?
- 25-07-2024 11:33 Vastned ziet hogere huren niet terug in waardering, portefeuille juist afgeboekt
- 25-07-2024 10:02 WoonFriesland en Bam tekenen voor vijftig woningen in Leeuwarden
- 25-07-2024 09:25 Woningverkopen Bam lopen door, maar ceo Joosten durft niet te hopen op versnelling
- 25-07-2024 09:24 Nieuwe stichting wil Staat dagvaarden vanwege Wet betaalbare huur
- 25-07-2024 08:44 Aantal bouwvergunningen in mei gestegen met ruim 3.000
- 24-07-2024 16:18 Arnhem investeert twee miljoen in klimaatadaptieve stad
- 24-07-2024 15:42 Kantoortoren 'Eneco World' blijft van Eneco: 27.000 m2 langjarig verlengd
- 24-07-2024 14:59 EK Netherlands huurt 4.600 m2 kantoorruimte in Amersfoort
- 24-07-2024 13:42 NSI verwelkomt nieuwe huurder in HNK Rotterdam Centrum
- 24-07-2024 11:57 53.000 kantoren kunnen woningen worden zonder ingrijpende wijziging bestemmingsplan
- 24-07-2024 11:16 Win Hotels koopt mixed-use complex van 11.267 m2 in Amsterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.