Onderverhuur aan toeristen, mag dat (wel)?
Het verhuren van woningen via websites zoals airbnb, Wimdu of Ownersdirect.com is ‘hot and happening’. Veel vastgoedeigenaren dan wel huurders gaan hiertoe over omdat er betrekkelijk eenvoudig (veel) geld mee kan worden verdiend. Zo vertelde een vriend mij onlangs heel enthousiast dat hij zijn huurwoning voor 10 dagen aan zes Grieken had verhuurd tegen € 250 per nacht. Tel uit zijn winst. Maar mag dat eigenlijk wel? En zo nee, wat kunt u als vastgoedeigenaar daartegen doen wanneer uw huurder dat doet?
Stel dat die vriend van mij (ik noem hem voor het gemak ‘Jan’) de woning huurt voor € 700 per maand. Feitelijk exploiteert Jan de woning op de wijze die alleen de eigenaar/verhuurder toekomt en is om deze reden in beginsel niet toegestaan. Welke juridische mogelijkheden heeft u dan als eigenaar/verhuurder om een einde te maken aan die situatie?
Wat zegt de wet?
Op grond van de wet geldt dat onderhuur verboden is, ook als die slechts van korte duur is, indien de verhuurder niet uitdrukkelijk instemt met de onderhuur. Dit is in beginsel slechts anders wanneer de huurder zelf in de woning verblijft (er zijn “hoofdverblijf” heeft) en een deel daarvan, bijvoorbeeld een kamer, aan een derde verhuurt. De wet biedt dus slechts gedeeltelijk uitkomst. Om die reden kiezen verhuurders er vaak voor om onderhuur in een huurovereenkomst volledig uit te sluiten.
De huurovereenkomst
Doorgaans is in de huurovereenkomst bepaald dat zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder het geheel of gedeeltelijk in onderhuur geven van een huurwoning niet is toegestaan. Indien een huurder hiermee in strijd handelt, is aldus sprake van illegale onderhuur en dus wanprestatie en kan ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd alsmede vergoeding van de geleden schade.
Interessant om hierbij op te merken is dat het gerechtshof Amsterdam recent heeft bepaald dat – naast een woningcorporatie - ook een particuliere verhuurder de kosten kan claimen in verband met het noodzakelijke onderzoek naar en de bestrijding van illegale onderverhuur, zoals bijvoorbeeld de kosten voor het inschakelen van een onderzoeksbureau of de kosten die een beheerder in dit kader heeft gemaakt. Voorts heeft het hof bepaald dat een onderhuurder die illegaal onderverhuurt gehouden is de genoten winst af te dragen aan de verhuurder. Uit mijn bovenstaande voorbeeld blijkt dat – over slechts één maand (!) – de winst alleen al € 1.800 bedraagt (10 nachten x € 250 minus de huur van € 700), welk bedrag dus door verhuurder van de onderhuurder kan worden gevorderd.
Vanzelfsprekend geldt het bovenstaande ook bij de verhuur van een “sociale huurwoning”. Voor dergelijke woningen geldt dat verhuurder gebonden is aan een maximale huurprijs van afgerond € 700. De huurprijs van dergelijke woningen wordt kunstmatig laag gehouden, zodat die verhuurd kunnen worden aan mensen die te weinig verdienen om de markthuur te betalen. Commerciële exploitatie van dat soort woningen is daarom uit den boze.
Gederfde winst
Overigens hoeft verhuurder niet (eens) aan te tonen dat er sprake is van 'gederfde winst'. De Hoge Raad heeft voor dergelijke gevallen namelijk bepaald dat de wet aan de rechter de vrijheid verleent om de schade te begroten op het bedrag van de door die wanprestatie genoten winst. De wet brengt mee dat niet noodzakelijk is dat concreet nadeel door de benadeelde wordt aangevoerd; voldoende is dat de aanwezigheid van enige schade aannemelijk is. Kortom, ook in dit geval van illegale onderhuur kan een onderverhuurder worden ‘geplukt’.
Recent heeft het gerechtshof van Den Haag nog een interessant arrest gewezen over een zaak waarin onderhuur contractueel was uitgesloten, maar huurder de woning toch op marktplaats aanbood (waarbij hij schreef te willen onderverhuren omdat hij zou intrekken bij zijn vriendin). Alhoewel er nog niet feitelijk was onderverhuurd (de woning werd immers slechts aangeboden op marktplaats), stelt het hof de poging de woning onder te verhuren gelijk aan het onderverhuren en oordeelt vervolgens dat deze poging ook leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Een laatste voorbeeld
Stel nu eens dat Jan geen huurder is maar appartementseigenaar (een gerechtigde tot een appartementsrecht). Is Jan dan (wel) bevoegd tot verhuur over te gaan aan toeristen? Ook dan moet Jan op zijn tellen passen. Appartementseigenaars zijn namelijk gebonden aan hetgeen is bepaald in de splitsingsakte van de vereniging van eigenaars. In die (standaard) akte is vaak de bepaling opgenomen dat een appartement bestemd is om gebruik te worden als ‘woning’. Het gerechtshof heeft eind vorig jaar bepaald dat tijdelijke verhuur aan toeristen moet worden aangemerkt als ‘bedrijfsmatige exploitatie’ en (dus) niet als gebruik als woning. Op grond van voornoemde bepaling uit de splitsingsakte oordeelde het hof dat de tijdelijke verhuur niet is toegestaan. Met andere woorden: Jan kan in principe niet zonder toestemming van de vereniging van eigenaars zijn appartement tijdelijk aan toeristen verhuren.
Floris Havelaar
Floris Havelaar is werkzaam bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten, hij is bereikbaar op 020-5747474
BEZOEKTIPS VOOR CORPORATIES:
7 oktober: Woningbeleggers Dag: De verkopers aan zet
10 november: Woningcorporaties na de enquête
11 december: De investeringsopgave van zorgvastgoed en corporatiebezit
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.