Open brief aan DNB-president Klaas Knot

Weledelzeergeleerde heer Knot,

Op 21 december 2012 schreef ik mijn vorige open brief aan u.

Hierin vroeg ik u naar de vorderingen van de begin dat jaar aangekondigde aandacht voor vastgoed door de Autoriteit Financiële Markten. Het was op dat gebied namelijk erg stil gebleven. Aangezien steeds meer vastgoed in directe en indirecte handen van de banken viel, leek het me een goede vraag aan u. Ik becijferde de afboeking op ongeveer 20 miljard Euro en nodigde u uit eens kennis te komen maken in de adviespraktijk gebouwen in Utrecht.

We zijn ruim een jaar later.

Over twee weken komen de grote banken met hun jaarcijfers 2013. Ik vermoed dat men bij de banken, net als bij 'gewone’ bedrijven, nu druk is met het beoordelen van de voorraad. Een voorraad die bestaat uit leningen voor vastgoed en soms het vastgoed zelf (het directe en indirecte vastgoed). Ook staan er op de balans nog producten die zijn gerelateerd aan het vastgoed. En misschien staat er ook nog wat voorraad aan deelnemingen aan bedrijven die vastgoed hebben.

De boekhoudregels schrijven voor dat deze voorraden juist dienen te worden gewaardeerd.

Tegen de waarde in het economische verkeer. Voor een machinebouwer kan dat de som zijn van de onderdelen met de uren erbij (minimum) of de verkoopprijs van de machines. Voor de vastgoed-eigenaar zit dat tussen de grondprijs minus sloop en heel erg duur verkochte meters. In de huidige vastgoedmarkt duidt de marktevidentie op € 500 tot € 3.000 per vierkante meter (uitzonderingen daargelaten). Deze laatste bedragen zijn ooit via een bijzonder instrument (het B.A.R. = bruto aanvangen rendement, een bonus op een getekend huurcontract en een opgeleverd gebouw) bepaald. De Rijksoverheid zelf waardeert al haar vastgoed (15 miljoen vierkante meter) op exact € 1.000/m2.

U heeft de firma Blackrock uit de Verenigde Staten ingeschakeld om onderzoek te doen naar de waarderingen van het vastgoed op de balans van de grote banken. Bekend is dat personeel dat eigenlijk al ontslagen was, toch opnieuw aan het werk mocht om de gegevens aan Blackrock te kunnen verstrekken. Men had geen exact beeld van hun bezit. Net als de kruidenier gaan de Nederlandse banken nu ook plank voor plank door hun voorraad.

Een tweede boekhoudregel luidt: het verlies moet genomen worden op het moment dat het bekend wordt.

Bij het vermoeden van een groot verlies neemt men een voorziening. Het zou op dit moment voldoende duidelijk moeten zijn hoe het zit met het vastgoed bij de Nederlandse banken. In 2010 vertelde ik op BNR-duurzaam dat de boekwaarde van het vastgoed de ‚stallspeed’ naderde. De bij die snelheid behorende waarschuwing, een doordringende pieptoon, werd massaal genegeerd. Inmiddels zit dezelfde boekwaarde in de spiraalvlucht naar beneden. Ook bij de grote Nederlandse banken staat veel vastgoed nu in de vitrine voor € 200/m2.

Meneer Knot, hoe goed let De Nederlandsche Bank op de balansposten met vastgoed erin van onze banken? Mag ik u nogmaals uitnodigen voor een kop koffie in de adviespraktijk gebouwen?

ir. André E.W. Verschoor is directeur/eigenaar van de adviespraktijk gebouwen, langs de A2 in Utrecht en schrijft zijn weblog op aanpakleegstand.wordpress.com