To Be At als alternatief voor traditioneel beheer: ‘Hoger rendement begint bij blije bewoners’

Veel eigenaren en asset managers van woongebouwen merken dat operationele vraagstukken, bewonerstevredenheid en plintinvulling steeds meer aandacht vragen. Niet omdat ambities ontbreken, maar omdat eigenaarschap in het beheer en de dagelijkse operatie niet altijd expliciet en eenduidig zijn belegd. ‘Bovendien gaat beheer niet alleen over stenen, maar vooral over mensen’, zegt To Be At-oprichter Christa de Buvry de Mauregnault. ‘Juist daar ligt de sleutel tot betere resultaten: voor bewoners én voor vastgoedeigenaren.’

Met een integraal model dat hospitality, community en vastgoedprestaties samenbrengt, positioneert To Be At zich als alternatief voor traditionele property managers. Door eigenaarschap bewust bij de operatie te beleggen en vanuit het gebouw te werken, neemt To Be At operationele belasting weg. ‘Asset managers krijgen daardoor ruimte om zich te richten op strategie, waardeontwikkeling en lange termijn rendement, terwijl bewoners profiteren van betere service, meer comfort en een woonplek waar je graag onderdeel van bent.

Mensgericht beheer, zonder concessies
Christa de Buvry de Mauregnault omschrijft To Be At als een mensgerichte property manager die de ‘harde’ en ‘zachte’ kant van vastgoed verbindt. Juist die combinatie is volgens haar bepalend voor succes. ‘Bewonerstevredenheid is ons bestaansrecht, maar die is altijd zo sterk als de zwakste schakel. Je kunt nog zo veel mooie events of community-initiatieven organiseren, maar als de techniek van een gebouw niet op orde is of het beheer tekortschiet, weegt dat zwaarder dan alles wat je daarnaast probeert te doen. De woonbeleving begint bij goed werkende techniek, maar wordt pas echt hoog door persoonlijke aandacht en nabijheid.’

Om dat waar te maken, werkt To Be At niet vanuit een centraal hoofdkantoor, maar vanuit het gebouw zelf. Elk complex heeft een vaste Tenant Ambassador die fungeert als herkenbaar aanspreekpunt voor bewoners, van reparatieverzoeken en servicekosten tot praktische vragen. ‘Die persoon blijft eigenaar van een melding tot het probleem daadwerkelijk is opgelost’, licht Freek in ’t Veld, director bij To Be At, toe. ‘De Tenant Ambassador verwelkomt bewoners bij aanvang van de huur en begeleidt hen ook bij het einde daarvan. Bewoners kennen hun naam en gezicht en worden niet van het kastje naar de muur gestuurd.’

De commerciële plint als versterkende schakel
Een ander onderscheidend onderdeel is de manier waarop To Be At de commerciële plint benadert. In plaats van de plint te zien als een los of bewerkelijk onderdeel, wordt deze gezien als een versterkende schakel binnen het gebouw: een toevoeging die wonen, voorzieningen en de buurt met elkaar verbindt. Waar het past bij het gebouw en de visie van de eigenaar, wordt de plint ingezet om die samenhang op een natuurlijke manier te versterken.

‘Door functies zorgvuldig te programmeren, ontstaat een geheel waarin wonen, ontmoeten en dagelijkse voorzieningen logisch samenkomen’, vertelt Freek in ‘t Veld. ‘Voor bewoners betekent dit vooral gemak: veel dagelijkse behoeften bevinden zich onder één dak. Het fungeert als een plek waar mensen samenkomen en waar het dagelijks leven zich op een vanzelfsprekende manier afspeelt.’

Een ecosysteem met een aanzuigende werking
Het gebouw Domūs Living Houthaven in Amsterdam is daarvan een concreet voorbeeld. In de plint bevinden zich onder meer het eigen horecaconcept Your Daily, sport- en wellnessfuncties, een barber en een tattoo-artist, aangevuld met gedeelde voorzieningen zoals een kookstudio, een gedeelde woonkamer en een guest room.

Volgens Freek in ’t Veld zit de kracht juist in de samenhang daartussen. ‘Wanneer functies en voorzieningen logisch op elkaar aansluiten en goed worden beheerd, ontstaat een ecosysteem met een duidelijke aanzuigende werking: een plek waar mensen graag onderdeel van zijn en willen blijven.’

Transparantie als basis voor vertrouwen
In de dagelijkse operatie kiest To Be At bewust voor transparantie en voorspelbaarheid. Niet als doel op zich, maar als basis voor vertrouwen tussen bewoners, beheer en vastgoedeigenaar. Christa de Buvry de Mauregnault: ‘Bewoners willen weten waar ze aan toe zijn, en asset managers willen inzicht zonder voortdurend operationeel te hoeven bijsturen.’

Via de To Be At-app kunnen bewoners reparatieverzoeken indienen, vragen stellen aan de Tenant Ambassador en aanvullende services boeken. Ook is het volledige verloop van een reparatie inzichtelijk: bewoners plannen zelf een afspraak in de agenda van de aannemer en kunnen op de dag van de afspraak de monteur volgen via track & trace.

‘Transparantie haalt veel spanning uit de dagelijkse operatie’, zegt Christa de Buvry de Mauregnault. ‘Wanneer bewoners weten wat er gebeurt en wanneer, ontstaat rust. Dat vergroot het vertrouwen en het woonplezier.’ Die transparantie creëert volgens haar ook ruimte om proactief te werken. In plaats van doorlopend brandjes te blussen, ontstaat inzicht in patronen en terugkerende vraagstukken. ‘Dat stelt ons in staat om eerder bij te sturen en structurele verbeteringen door te voeren’, vult Freek in ’t Veld aan.

Zij aan zij met de asset manager
To Be At positioneert zich nadrukkelijk naast de asset manager, met verantwoordelijkheid voor de dagelijkse operatie. Zo kunnen beide partijen doen waar zij het sterkst in zijn: de asset manager behoudt focus op strategie, waardeontwikkeling en rendement, terwijl zorgt voor een consistente en kwalitatieve uitvoering in het gebouw. ‘Door ieder vanuit zijn eigen expertise te werken, ontstaat synergie in de samenwerking en worden strategische keuzes ook daadwerkelijk zichtbaar en voelbaar in het gebouw’, legt Christa de Buvry de Mauregnault uit.

Volgens Freek in ’t Veld vraagt die samenwerking om eigenaarschap en durf. ‘In veel complexen spelen meerdere dossiers tegelijk en stapelen problemen zich op. Wij duiken erin, maken ze ons eigen en pakken ze bij de kern aan. Niet door symptomen te bestrijden, maar door structurele oplossingen te realiseren.’

Ander DNA dan traditioneel beheer
In plaats van te kijken naar afzonderlijke beheerkosten, kijkt To Be At naar de totale kosten van beheer en exploitatie van een pand over een langere periode. Factoren als mutatiekosten, leegstand, operationele verstoringen en de tijd die asset managementteams kwijt zijn aan

dagelijkse vraagstukken spelen daarin een belangrijke rol. Dat vraagt volgens Christa de Buvry de Mauregnault om een andere manier van werken: met eigenaarschap in de operatie, aandacht voor de menselijke kant van wonen en een lange termijn blik op hoe een gebouw daadwerkelijk functioneert.

‘Die manier van werken weerspiegelt een ander DNA dan traditioneel beheer: niet gestuurd door korte termijn optimalisatie, maar door het duurzaam laten functioneren van gebouwen en gemeenschappen’, legt ze uit. ‘Wanneer bewoners zich verbonden voelen en een gebouw klopt in de dagelijkse praktijk, ontstaat rust in de operatie én waarde op de lange termijn.’

Kwaliteit als basis voor duurzame waarde
Voor To Be At draait het uiteindelijk om één uitgangspunt: een goed functionerend gebouw met bewoners die zich thuis voelen. ‘Wanneer mensen prettig wonen, werkt dat door op alles’, zegt Christa de Buvry de Mauregnault. ‘Op betrokkenheid, gebruik, stabiliteit, en daarmee ook op het rendement voor vastgoedeigenaren.’