Nieuwe box 3-wet is aangenomen, vooruitzicht is ‘hoopvol’

De Tweede Kamer heeft donderdag ingestemd met de Wet werkelijk rendement, de nieuwe wet voor box 3. Fiscalist Etienne Stevens zegt in een reactie tegen VJ ‘hoopvol’ te zijn en heeft een tip voor beleggers.

De nieuwe wet moet per 2028 gaan regelen dat belasting wordt geheven op daadwerkelijk gemaakte rendementen, en niet meer over fictieve rendementen. Ook zal belasting worden geheven bij verkoop van vastgoed, in plaats van jaarlijks over waardestijgingen op papier. De wet is aangenomen bij gebrek aan een beter alternatief. Tot de invoering van deze wet gaat de fiscus ervan uit dat beleggers in box 3 een fictief rendement van (in 2026) 6 procent behalen. Omdat dit in de praktijk vaak lager is, is tot de invoering van de net aangenomen nieuwe wet, de Wet tegenbewijsregeling box 3 van kracht. Beleggers in box 3 die minder rendement hebben gemaakt dan het fictieve percentage waarmee de belastingdienst rekent, krijgen de mogelijkheid om tegenbewijs aan te leveren en geld terug te krijgen. Bij dit daadwerkelijke rendement moet tot de invoering van de Wet werkelijk rendement echter ook de niet gerealiseerde waardestijging nog worden meegenomen.

Hoopvolle moties
Fiscalist Etienne Stevens zegt in een reactie ‘hoopvol’ te zijn over de invoering van de nieuwe wet. ‘Ik ben met name blij met twee aangenomen moties. Ten eerste de motie waarin wordt gevraagd om de nadelen van de leegwaarderatio te onderzoeken en ten tweede en de meest belangrijke: de motie waarin gevraagd wordt naar een verkenning naar een uitvoerbare tegenbewijsregeling voor het werkelijke voordeel van eigen gebruik van onroerende zaken en de openingsbalanswaarde van vastgoed in box 3. Dit is belangrijk, want mocht het zo zijn dat de overgangswaarde van het oude naar het nieuwe stelsel te laag blijkt te zijn, dan zou een tegenbewijsregeling uitkomst kunnen bieden zodat wordt voorkomen dat vastgoed tegen een (aanzienlijk) te lage waarde overgaat naar het nieuwe stelsel. Dit zou én tot dubbele heffing kunnen leiden én dat een waardestijging in het nieuwe stelsel wordt belast, die in het oude stelsel is ontstaan. Met dat laatste zou het nieuwe stelsel een onwenselijke terugwerkende kracht kunnen hebben.'

Nieuwe procedures 
Omdat het moties zijn, is de wetgever niet verplicht deze uit te voeren. Mochten de moties wel worden uitgevoerd, zijn volgens Stevens twee grote bezwaren van de overgang naar het nieuwe stelsel weggenomen. Als de moties niet uitgevoerd gaan worden, vreest Stevens dat er weer procedures aangespannen gaan worden tot aan de Hoge Raad (die met het Kerstarrest het belasten van fictieve winsten van tafel heeft geveegd).

Terwijl beleggers aan het afwachten zijn op wat er gaat gebeuren, heeft Stevens wel een tip op wat ze nu kunnen doen om ongunstige situaties te voorkomen. ‘Als je nu een woning verhuurt, gebeurt dat in box 3. Wat je kan doen is om in plaats van de woning direct aan de huurder te verhuren, de woning eerst aan een bv te verhuren en dat de bv dat vervolgens verhuurt aan de huurder. Dan gaat de woning van box 3 naar de terbeschikkingsstellingsregeling (TBS) van box 1. Bij die overgang moet de waarde in het economische verkeer van de woning worden bepaald. Dit omdat ook onder de TBS-regeling belastingheffing over gerealiseerde meerwaarde plaatsvindt (in box 1). Maar alleen over waardestijgingen die plaatsvinden nadat de TBS-regeling is aangevangen.

Indien de woning dan na de invoering van de nieuwe wet in 2028 teruggaat naar box 3, is de vraag tegen welke waarde dit gaat plaatsvinden. Als dat toch de voor de leegwaarde gecorrigeerde WOZ-waarde is, die lager is dan de waarde van de woning in box 1, ontstaat mogelijk een aftrekpost in box 1. Maar op dit moment is nog niet duidelijk of Financiën dit gaat toelaten of corrigeren met antimisbruikbepalingen. Diegene die deze weg wil bewandelen zou volgens Stevens daarmee in ieder geval niet tot eind 2027 moeten wachten.

Versterking positie vastgoed
Een verrassend gevolg van het nieuwe box 3-stelsel is dat het de positie van vastgoed als beleggingscategorie kan versterken, aldus Stevens. Dat komt omdat de vermogensaanwasbelasting wel voor andere beleggingscategorieën geldt, maar vastgoed daarvan uitgezonderd is. ‘Het zou goed kunnen dat financiële instellingen meer producten gaan ontwikkelen die als vastgoed aangemerkt kunnen worden. Daarbij kan je denken aan bijvoorbeeld directe participaties in vastgoed (al dan niet via samenwerkingsverbanden). De belegger moet daarbij wel direct in vastgoed participeren, dus niet via een fonds.'

Fiscale regelgeving zou niet economisch verstorend mogen werken, maar dat is het in dit geval mogelijk wel omdat de ene belegging (vastgoed) fiscaal gunstiger behandeld wordt dan de andere (effecten). Voor vastgoed als beleggingscategorie pakt dat nu goed uit, aldus Stevens. Maar, dit kan tijdelijk zijn, omdat de Tweede Kamer eigenlijk wil, dat het hybride stelsel in het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement Box 3 wordt doorontwikkeld naar een vermogenswinstbelasting. De Kamer heeft hiertoe twee moties aangenomen. De Kamer vraagt om uiterlijk bij het Belastingplan 2029 een Box 3-stelsel gebaseerd op vermogenswinstbelasting te presenteren.