Hier moet belegger rekening mee houden bij opgaaf werkelijk rendement

Op 14 maart 2025 is het wetsvoorstel ‘Wet tegenbewijsregeling box 3’ gepubliceerd. In deze bijdrage zetten wij uiteen waar particuliere vastgoedbeleggers rekening mee moeten houden als deze zomer het “Formulier opgaaf werkelijk rendement” door de Belastingdienst beschikbaar wordt gesteld.

Hoge Raad en rechtsherstel
Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad (HR) in het zogenoemde Kerstarrest geoordeeld dat de wetgeving van box 3, zoals deze gold sinds 2017, in strijd was met het Europees recht. De HR oordeelde dat met terugwerkende kracht rechtsherstel moest worden geboden aan belastingplichtigen.

Naar aanleiding van dit arrest heeft de wetgever de wet gewijzigd per 1 januari 2023 en met terugwerkende kracht tot en met 2017 wettelijke regels ingevoerd om rechtsherstel te bieden. Echter oordeelde de HR in de arresten van 6 en 14 juni 2024, 2 augustus 2024 en 20 december 2024 dat deze gewijzigde wet- en regelgeving ook in strijd met het Europees Recht was. Samengevat oordeelde de HR dat alleen over het werkelijk rendement belasting mocht worden geheven. De HR heeft in deze arresten ook aangegeven wat onder werkelijk rendement moet worden verstaan, waar we in een eerder artikel op in zijn gegaan.

Wetsvoorstel wet tegenbewijsregeling box 3
De wetgever wil met het wetsvoorstel ‘Wet tegenbewijsregeling box 3’ de wet in lijn brengen met de jurisprudentie van de HR. Het wetsvoorstel geeft nadere invulling op die onderdelen waarop de HR niet is ingegaan. Hierdoor ontstaat een meer eenduidig kader – dat helaas nog wel de nodige vragen roept.

Werkelijk rendement
In het wetsvoorstel wordt, in navolging van en in aanvulling op de arresten van de HR, het werkelijk rendement op hoofdlijnen als volgt gedefinieerd:

• Het wordt per jaar berekend en kan niet verrekend worden met andere jaren;
• Er moet rekening gehouden worden met alle vermogensbestanddelen in dat jaar, ook die vermogensbestanddelen die de belastingplichtige in de loop van het jaar heeft verkregen;
• Er wordt geen rekening gehouden met het heffingsvrij vermogen;
• Er wordt geen rekening gehouden met inflatie;
• Direct rendement (zoals huur, dividend, rente) valt onder werkelijk rendement;
• Ook nog niet gerealiseerd rendement (waardestijging van een vermogensbestanddeel) valt onder het werkelijk rendement;
• Waardestijgingen door investeringen worden niet als werkelijk rendement beschouwd;
• Kosten zijn niet aftrekbaar (behalve rentekosten van schulden);
• Voor het werkelijk rendement van box-3-woningen gelden afzonderlijke (en complexe) regels;
• Het eigen gebruik van woningen in box 3 wordt voor de jaren tot en met 2025 op nihil gesteld. Vanaf 2026 vormt dit voordeel onderdeel van het werkelijk rendement.

Dit zijn de uitgangspunten die particuliere beleggers dienen te hanteren bij het invullen van het “Formulier opgaaf werkelijk rendement” van de Belastingdienst later dit jaar.

Kasstelsel
De HR heeft zich nog niet uitgesproken over de vraag op welk moment welke voordelen meetellen bij het bepalen van het werkelijke rendement. Het wetsvoorstel hanteert voor het genietingstijdstip het kasstelsel als uitgangspunt. Inkomsten worden dan beschouwd te zijn genoten op het tijdstip waarop zij:

• zijn ontvangen of verrekend, of
• ter beschikking van de belastingplichtige zijn gesteld, of
• rentedragend zijn geworden, of
• vorderbaar en inbaar zijn geworden.

Huurinkomsten over december 2025 die worden ontvangen in 2026, tellen mee in 2026.

Eigen gebruik
De HR overwoog dat vastgoed in eigen gebruik in beginsel een voordeel oplevert welke meetelt bij het bepalen van het werkelijke rendement. De HR stelde dit voordeel op nihil, omdat aanknopingspunten om dit te kwantificeren in de fiscale wetgeving ontbreken. Ook met het nieuwe wetsvoorstel blijft een nihilwaardering gelden voor de jaren 2017 tot en met 2025. Vanaf 2026 wordt het eigen gebruik gekwantificeerd aan de hand van de economische huurwaarde (op dagbasis). De economische huurwaarde is de huurprijs die bij verhuur onder normale omstandigheden bedongen kan worden. Deze kan bijvoorbeeld worden bepaald door gebruik te maken van de website van de Huurcommissie of door 5,06 procent van de WOZ-waarde te rekenen (een nieuwe fictie).

Wat opvalt, is dat de wetgever ook een ruimere invulling lijkt toe te kennen aan het eigen gebruik. Waar de HR sprak over ‘in eigen gebruik’, gaat het wetsvoorstel uit van ‘het voor eigen gebruik ter beschikking staan van een onroerende zaak’. Bij een vakantiehuis betekent dit dat niet enkel de dagen dat de particuliere belegger zelf gebruikmaakt van de vakantiewoning meetellen voor het werkelijke rendement, maar dat alle dagen dat de woning niet wordt verhuurd, in aanbouw is, of onbruikbaar is door een brand of een verbouwing, in een jaar moeten worden meegenomen.

Leegwaarderatio
Een ongerealiseerde waardeverandering van een onroerende zaak maakt deel uit van het werkelijke rendement. Het verschil tussen de WOZ-waarde van 2025 en die van 2026 levert de ongerealiseerde waardeverandering over 2025 op.

Onder voorwaarden wordt er voor verhuurde woningen een lagere waarde dan de WOZ-waarde in aanmerking genomen voor het bepalen van deze waardeverandering, door de zgn. leegwaarderatio toe te passen. De leegwaarderatio (een procentuele afslag op de WOZ-waarde) is afhankelijk van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde. De HR heeft zich nog niet uitgelaten over het toepassen van de leegwaarderatio in het kader van het werkelijke rendement. 

In het wetsvoorstel wordt wel geregeld dat de leegwaarderatio van toepassing is. Voor de berekening van de component ‘ongerealiseerde waardeverandering’ binnen het fiscale ‘werkelijk rendement’, wordt de leegwaarderatio van het belastingjaar zelf dan toegepast op de WOZ-waarde van datzelfde belastingjaar en de WOZ-waarde van het navolgende jaar.

Aan- of verkoop gedurende het jaar
Wordt vastgoed gedurende het jaar verkocht, dan dient de (on)gerealiseerde waardestijging of -daling tijdsevenredig toegerekend te worden over de koper en verkoper. Daar waar eerder nog onduidelijk was of vanaf de datum van de koopovereenkomst, of de datum van de juridische levering de waardestijging over zou gaan van verkoper naar koper, volgt nu uit het wetsvoorstel dat hierbij de juridische levering als splitsingspunt dient te worden genomen.

Boeterente
Uit het algehele kader werd al duidelijk dat geen kosten in aftrek kunnen worden genomen, behalve rentelasten. Uit het wetsvoorstel blijkt dat de wetgever boeterente als kosten ziet, maar niet als rentelasten. Boeterente kan volgens de wetgever dus niet worden afgetrokken van het werkelijke rendement. De HR heeft zich hierover nog niet uitgelaten.

Tot slot
De HR heeft in de arresten uit 2024 op sommige punten uitleg gegeven, maar laat tegelijkertijd verschillende punten onbenoemd, zoals toepassing van de leegwaarderatio en aftrek van boeterente. De wetgever heeft met het wetsvoorstel meer duidelijkheid proberen te creëren, maar lijkt daarbij op sommige punten af te wijken van de benadering van de HR. In het geval dat de belastingplichtige het niet eens is met de invulling van de wetgever, kan hij in bezwaar. Dit kan weer leiden tot aanvullende procedures.

Bent u een particuliere belegger met een vastgoedbeleggingsportefeuille, dan is het raadzaam om nu al de bescheiden te verzamelen aan de hand waarmee uw werkelijke rendement kan worden bepaald. Heeft u vragen over dit onderwerp, of twijfelt u over eventuele gevolgen? Neem dan contact op met de specialisten van BDO Real Estate & Construction.

BDO Real Estate & Construction
Rutger van Esch – Consultant Tax
Ricardo de Jong – Senior Manager Tax
REC@bdo.nl
https://www.bdo.nl/nl-nl/branches/bouw-vastgoed