Gemeentelijk grondbedrijf: Vijf tips voor een optimale belastingpositie

We zien steeds meer gemeenten overschakelen van risico-avers passief grondbeleid naar actief grondbeleid. Het fiscale onderscheid tussen belast en onbelast grondbeleid wordt daarmee steeds belangrijker. Niet alleen vanwege de vennootschapsbelastingplicht, maar ook door het kostenverhogende karakter van de vennootschapsbelasting.

Belastingadviseur Folkert Uittenbogaart en vastgoedfiscalist Onno Adriaansens geven vijf tips voor fiscale optimalisatie bij gemeentelijk grondbeleid.

Wanneer grondexploitatie onder de vennootschapsbelastingplicht van een gemeente valt, is een juiste winstbepaling onmisbaar. 'De opbrengsten fiscaal juist vaststellen is soms een uitdaging', zegt Adriaansens, 'maar met een goede planning en de juiste kennis hoeft de belastingafdracht niet te veel pijn te doen.'

Tip 1: Bepaal de fiscale inbrengwaarde correct en optimaal

'Als de grondexploitatie eenmaal is vastgesteld, dan kunt u meestal niet veel meer optimaliseren aan de fiscale inbrengwaarde', zegt Uittenbogaart. 'Stelt u de inbrengwaarde onjuist en te laag vast? Dan levert dat een fiscaal nadeel op.'

Zorg dus dat al vóór de vaststelling van een grondexploitatie door de Raad over de fiscale behandeling is nagedacht. Kunt u wellicht concrete keuzes maken waardoor de fiscale inbrengwaarde kan worden verhoogd? Daarmee verlaagt u de toekomstige Vpb-last.

Tip 2: Verwerk subsidies en exploitatiebijdragen correct

'Subsidies en exploitatiebijdragen zijn een aandachtspunt bij het verwerken van de opbrengsten', vervolgt hij. 'Zo zien we in de praktijk dat deze vaak tot de opbrengsten worden gerekend. De gemeente hoeft hiervoor geen resultaat te verantwoorden: de ontvangen subsidie is eigenlijk een tegemoetkoming in de kosten, en kan dus ook in mindering worden gebracht op de in het jaar gemaakte kosten.' Het voordeel van deze zienswijze is dat in het jaar van ontvangst geen positief resultaat ter hoogte van de subsidie in de aangifte hoeft te worden opgenomen.

Tip 3: Voorkom verliesverdamping bij schommelende resultaten

Verliezen zijn sinds 2022 onbeperkt voorwaarts verrekenbaar, tot een jaarlijks maximum van 1 miljoen euro vermeerderd met 50 procent van de belastbare winst boven 1.000.000 euro. Bij schommelingen in de resultaten is het mogelijk dat een groot positief voordeel in een jaar niet volledig kan worden verrekend met een verlies uit een ander jaar.  

Adriaansens: 'Verliesverdamping is een veelvoorkomend risico bij de realisatie van flats en woningen in één grondexploitatie.' De opbrengst per vierkante meter bij een flatgebouw zal vaak veel groter dan bij een woning, terwijl de kostprijs per vierkante meter niet veel zal verschillen. In het jaar waarin de woningen worden verkocht is dan vaak sprake is van een verlies, en in het jaar waarin de flat wordt verkocht van een winst. Dat kan ongunstig zijn voor de fiscale verliesverrekening, en kan zelfs leiden tot verliesverdamping.

Maar er zijn manieren om deze mogelijke verliesverdamping te voorkomen. Denk bijvoorbeeld aan een alternatieve wijze voor het vaststellen van de kostprijs van de gronden, of het in aanmerking nemen van een afwaardering. In ieder geval is het belangrijk om bij het opstellen van de aangifte ook een prognose te maken van de resultaten voor toekomstige jaren. 'Een kwestie van maatwerk', volgens Adriaansens.

Onze experts denken graag mee over de juiste manier om kosten in dat geval aan de verschillende jaren toe te rekenen, om verliesverdamping te minimaliseren.

Tip 4: houd rekening met renteaftrekbeperking

Rente is niet altijd aftrekbaar voor de vennootschapsbelasting. Op basis van de huidige ‘earningsstrippingmaatregel’ (2025) geldt een aftrekbeperking als het saldo van verschuldigde en ontvangen rente meer is dan 24,5 procent van de winst, en meer dan 1 miljoen euro. Andersom beredeneerd: de eerste miljoen euro aan rente is aftrekbaar, maar daarna mag het bedrag aan aftrekbare rente niet hoger zijn dan 24,5 procent van de fiscale EBITDA.

'In de praktijk zien wij dat veel vastgoedondernemers tegen deze renteaftrekbeperking aanlopen. Ook gemeenten moeten er rekening mee houden', merkt Adriaansens op. In jaren waarin veel vierkante meters worden verkocht, verantwoordt een gemeente winst, maar wordt de renteaftrek door deze maatregel beperkt. En hoewel die niet-afgetrokken rente ‘gestald’ kan worden voor verrekening in latere jaren, biedt dit niet altijd een oplossing. Gemeenten die veel investeren in sociale huur kunnen de gestalde rente bijvoorbeeld niet altijd in een later jaar in aftrek brengen.

Met de juiste planning én oog voor eventuele andere belaste activiteiten binnen de gemeente, kunt verliesverdamping voorkomen.

Tip 5: monitor het einde van de belastingplicht

Soms is het grondbedrijf na verloop van tijd niet meer Vpb-plichtig, omdat niet langer sprake is van een winstoogmerk. Bijvoorbeeld als er weinig of geen nieuwe projecten worden gestart en de huidige grondexploitaties lang doorlopen en verlieslatend worden.

“Toets dus jaarlijks of het grondbedrijf nog Vpb-plichtig is en leg de ingenomen standpunten vast in de administratie. De Belastingdienst is vooral bij structurele verliesposities erg kritisch. Met onze Post-Quick-Scan kunnen we snel inzicht bieden”, geeft Uittenbogaart als laatste tip mee.

Onze experts kennen de kansen en uitdagingen
De adviseurs van Baker Tilly hebben ruime ervaring met gemeenten en helpen u graag bij uw fiscale uitdagingen: van het beoordelen of sprake is van belastbaarheid of sparren over de fiscale positie tot het opstellen en indienen van de aangiften. En ook voor zaken als een Tax Control Framework, vastgoedgerelateerde vragen en non-profit- en overheidsexpertise kunt u bij onze experts terecht.

Folkert Uittenbogaart is Senior Manager Tax Advisory bij Baker Tilly, met een focus op gemeenten en woningcorporaties. Onno Adriaansens is Partner Tax Advisory bij Baker Tilly, en sectorlead van de Branchegroep Vastgoed. De vastgoedfiscalisten van Baker Tilly  begeleiden (inter)nationale vastgoedontwikkelaars, investeerders, gemeenten en andere belanghebbenden met fiscale advisering.

Baker Tilly biedt full-service dienstverlening op het gebied van vastgoed en gebiedsontwikkeling, met een sterke focus op fiscale optimalisatie, strategie en duurzaamheid. Wilt u meer weten over onze vastgoedfocus en hoe wij uw vastgoedonderneming kunnen bijstaan? Neem dan contact op met Baker Tilly via onno.adriaansens@bakertilly.nl of 06 5154 0667. De vastgoedexperts van Baker Tilly staan klaar om u te voorzien van waardevol strategisch advies en op maat gemaakte begeleiding.