Vennootschapsbelasting en gemeentelijk grondbeleid: Wanneer valt grondexploitatie onder de Vpb?

Grondbeleid is een belangrijk aandachtspunt bij de vennootschapsbelastingpositie van gemeenten. Niet alleen vanwege de aangifteplicht, maar ook door het kostenverhogende karakter van de vennootschapsbelasting. Dit zorgt er steeds vaker voor dat gemeenten met een actieve rol in het grondbeleid een ingewikkelde belastingaangifte moeten doen.

Hoe hangen gemeentelijk grondbeleid en de vennootschapsbelasting samen? Belastingadviseur Folkert Uittenbogaart en vastgoedfiscalist Onno Adriaansens bespreken de fiscale winstbepaling bij gemeentelijk grondbeleid in de aangifte vennootschapsbelasting.

Actief versus passief grondbeleid
Een gemeente moet een aangifte vennootschapsbelasting (Vpb) indienen als er sprake is van een fiscale onderneming, of wanneer de gemeente een uitnodiging tot het doen van aangifte heeft ontvangen. Het gemeentelijk grondbedrijf is in de praktijk vaak de grootste Vpb-plichtige activiteit.

Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente het verwerven, bewerken en uitgeven van gronden over aan derden. De gemeente beperkt zich tot het stellen van randvoorwaarden, het vaststellen van het bestemmingsplan en het uitvoeren van toezicht op werkzaamheden. De gemeente probeert ruimtelijke plannen te realiseren, terwijl ze niet de eigendom heeft over grond.

Bij actief grondbeleid neemt de gemeente zélf de touwtjes in handen om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De gemeente koopt gronden aan, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt deze vervolgens aan ontwikkelaars of eindgebruikers.

Wanneer vormt gemeentelijk grondbeleid een ondernemingsactiviteit?
Om vast te stellen of sprake is van een belaste ondernemersactiviteit, toetst u kort gezegd per activiteit of sprake is van een fiscale onderneming. Uittenbogaart: 'Dit kunt u per grondexploitatie doen, maar in de praktijk zien we vaak dat alle (actieve) grondexploitaties samen worden gezien als één activiteit'. De toetsing of deze activiteit een fiscale onderneming is, vindt plaats aan de hand van de drie cumulatieve eisen.

1. Zowel bij faciliterend als actief grondbeleid is sprake van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid. Personeel voert de werkzaamheden uit (arbeid) en er zijn middelen (kapitaal) nodig om de werkzaamheden te verrichten. Het betreft bovendien geen kortstondige, eenmalige projecten maar langlopende processen (duurzaam).
2. Voor de ontwikkeling van de gronden worden overeenkomsten aangegaan met derde partijen, waardoor ook sprake is van deelname aan het economisch verkeer.
3. Of aan het winstoogmerkcriterium wordt voldaan, hangt deels af van de duur van de activiteit. Vaak wordt gekeken of er over een periode van drie jaren (bijvoorbeeld T-1, T0, T1) overschotten worden behaald. Maar vanwege de aard van de activiteit wordt bij een gemeentelijk grondbedrijf soms een langere periode genomen. Dit vereist vaak het nodige rekenwerk.

Bij faciliterend grondbeleid wordt vaak niet aan dit derde criterium voldaan, omdat de werkzaamheden van de gemeente bekostigd worden uit de exploitatiebijdrage van de grondeigenaar die tot ontwikkeling van zijn gronden overgaat. Dit is ook bekend als ‘kostenverhaal’. Omdat de gemeente bij kostenverhaal alleen de gemaakte kosten verhaalt via een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan, is er geen sprake van overschotten. 

Bij actief grondbeleid ligt de toetsing van het winstoogmerkcriterium ingewikkelder. Wij gebruiken hiervoor onze QuickScan en de cijfers uit de MPG (meerjarenperspectief grondexploitaties), om snel en gemakkelijk een eerste inschatting te geven. Hierbij moet voor fiscale doeleinden nog een aantal verschillen worden gecorrigeerd, waaronder grondbedrijf-vreemde activiteiten, kapitaalstortingen en -onttrekkingen, en in de grondexploitaties opgenomen rente. Biedt de QuickScan nog steeds niet voldoende duidelijkheid? Dan kunnen we met de Post-Quick-Scan ook rekening houden met fiscaal toerekenbare rente.  

Inbrengwaarde gronden bepalen
Heeft u vastgesteld dat er sprake is van Vpb-plicht? Dan moet u voor een nieuwe grondexploitatie als eerste de fiscale inbrengwaarde vaststellen, om deze op de fiscale balans te activeren. Ontwikkelt u grond die van een derde partij is gekocht, dan is de inbrengwaarde in principe gelijk aan de aankoopprijs. Maar als het gaat het om eigen gemeentegronden, dan wordt de fiscale inbrengwaarde meestal vastgesteld op het moment waarop het raadsbesluit tot het vaststellen van de grondexploitatie wordt genomen.

De fiscale inbrengwaarde is gelijk aan de waarde in het economisch verkeer (WEV) en is niet hetzelfde als de BBV-boekwaarde, die de grondexploitatie op dat moment heeft. Uittenbogaart: 'U kunt de waarde door een derde partij laten taxeren, of zelf een berekening maken. In de praktijk zien we vaak dat gemeenten ofwel de DCF-methode (discounted cash flow), of de residuele waarderingsmethode gebruiken'. Lees meer over de inbrengwaarde, de fiscale rente en de kostprijs als basis voor de winstberekening in dit kennisartikel.

Kostprijs gronden: de basis voor de winstberekening
Na de verkoop van gronden rekent u een kostprijs aan de verkochte gronden toe. U vermeerdert kort gezegd de fiscale inbrengwaarde met de in de daarop volgende jaren gemaakte kosten. Daarnaast kunt u nog rekening houden met toekomstige uitgaven. Bij het vaststellen van deze uitgaven wordt aangesloten bij de MPG-cijfers. De kostprijs per vierkante meter is dan de waarde van deze totale kosten gedeeld door het totaal netto aantal uit te geven vierkante meters van de grondexploitatie. 

Bij de realisatie van flats en woningen in één grondexploitatie kan dit overigens leiden tot grote resultaatschommelingen. Adriaansens: 'Verliesverdamping is een veelvoorkomend risico bij de realisatie van flats en woningen in één grondexploitatie'. Lees hier meer over hoe u in dat geval verliesverdamping voorkomt.

Onze experts bieden graag ondersteuning
Het berekenen van de belastbare winst bij grondexploitatie kan ingewikkeld zijn. Onze experts weten precies waar u rekening mee moet houden en kennen de valkuilen én de kansen voor optimalisatie. Wilt u meer weten over de vennootschapsbelastingplicht bij het gemeentelijk grondbedrijf, de aangifte en de aandachtspunten? Neem dan contact op met onze adviseurs.

Folkert Uittenbogaart is Senior Manager Tax Advisory bij Baker Tilly, met een focus op gemeenten en woningcorporaties. Onno Adriaansens is Partner Tax Advisory bij Baker Tilly, en sectorlead van de Branchegroep Vastgoed. De vastgoedfiscalisten van Baker Tilly  begeleiden (inter)nationale vastgoedontwikkelaars, investeerders, gemeenten en andere belanghebbenden met fiscale advisering.

Baker Tilly biedt full-service dienstverlening op het gebied van vastgoed en gebiedsontwikkeling, met een sterke focus op fiscale optimalisatie, strategie en duurzaamheid. Wilt u meer weten over onze vastgoedfocus  en hoe wij uw vastgoedonderneming kunnen bijstaan? Neem dan contact op met Baker Tilly via onno.adriaansens@bakertilly.nl of 06 5154 0667. De vastgoedexperts van Baker Tilly staan klaar om u te voorzien van waardevol strategisch advies en op maat gemaakte begeleiding.