70 procent betaalbare woningbouw in Leiden: Hoe de stad ontwikkelaars toch meekrijgt

Waar minister Keijzer wil dat het percentage betaalbaar nieuwbouwwoningen niet meer dan twee derde bedraagt, is het in de gemeente Leiden beleid om ten minste 70 procent in de betaalbare segmenten te bouwen. ‘Voorspelbaarheid is belangrijk voor ontwikkelaars, je moet de spelregels niet tijdens de wedstrijd gaan veranderen.’

Op de Woontop eind vorig jaar zetten minister Keijzer en de markt hun handtekening onder de plannen dat twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn. Afgelopen Provada herhaalde de inmiddels demissionaire minister nog maar eens dat ontwikkelaars die tegen bovenwettelijke eisen van gemeenten aanlopen, dat bij haar moeten melden. 'Dan kan ik dat meteen nietig verklaren, want het mag niet.’

In Leiden hebben de coalitiepartijen echter afgesproken het percentage sociale woningbouw te verhogen naar 35 procent. ‘Verder bouwen we 35 procent voor het middensegment, waarmee we over de gehele woningbouwopgave ten minste voor 70 procent in de betaalbare segmenten bouwen’, zo is vastgelegd in het beleidsakkoord. 

Dat deze bovenwettelijke eis in Leiden wel haalbaar is, heeft te maken met voorspelbaarheid, legt woonwethouder Julius Terpstra uit. ‘Ik geloof in stabiliteit, je moet de spelregels niet tijdens de wedstrijd gaan veranderen. Je moet duidelijkheid geven aan het begin van het traject. Geef meteen aan wat er kan.’ Dat wordt volgens de wethouder ook beaamd door ontwikkelaars en bouwers. Daarnaast is het gemeentelijke apparaat volgens Terpstra ook ingericht op het faciliteren van projecten. ‘Daarmee maak je snelheid en boek je tijdwinst in het proces. Onderaan de streep levert dat ook gewoon financiële winst op.’ Zo had de gemeente ook een eigen startbouwimpuls, bovenop de landelijke variant. Daarvoor heeft Leiden 8,5 miljoen euro uitgetrokken. ‘Om daarvoor in aanmerking te komen, moesten de boeken ook wel volledig open en moesten onze planeconomen ernaar kijken.’

Zelfopgelegde opdracht
Volgens de meest recente CBS-cijfers bedraagt het aandeel corporatiewoningen in Leiden 32,1 procent van de totale woningvoorraad. Hiermee scoort Leiden relatief goed vergeleken met omliggende gemeenten als Leiderdorp (24 procent), Oegstgeest (16 procent) en Voorschoten (22,1 procent). Desondanks heeft de gemeente eerder dit jaar 4,7 miljoen euro uitgetrokken voor de realisatie van meer sociale woningen aan het Stationsplein. Dit project omvat bij oplevering 214 sociale huurwoningen, wat neerkomt op 46 procent van het totale aantal woningen in dat project.

Hierdoor blijft de stad voldoen aan de zelfopgelegde opdracht om in het hele stationsgebied ten minste 30 procent sociale woningbouw te realiseren. Dat percentage stond onder druk doordat in eerdere projecten flink is geschrapt om het betaalbaar te houden. ‘Daar is door vorige colleges voor gekozen om projecten ten tijden van de vorige crisis toch doorgang te kunnen laten vinden’, legt Terpstra uit. ‘Maar het is van belang om zo te bouwen dat iedereen hier kan blijven wonen.’

Het totaal aantal woningen van het project aan het Stationsplein bedraagt 465, iets minder dan de eerder geplande 500. Dat komt omdat een deel van de sociale huurwoningen groter wordt dan de 45 m2 die als ondergrens geldt. ‘Die 45 m2 is een gemiddelde, want we willen voorkomen dat het een eentonig product wordt, er moet af en toe ook een studio van 30 m2 komen of een gezinswoning van 70 m2.’

Terpstra, in het verleden nog Tweede Kamerlid namens het CDA, blijft actief in de Leidse politiek en wil niet terugkeren als Tweede Kamerlid. Wel doet hij nog een oproep aan de partijen die na de verkiezingen van eind oktober een nieuw kabinet gaan vormen. ‘Na twee gevallen kabinetten, moet het nieuwe kabinet de rit nu gaan uitzitten, want dit land schreeuwt om stabiliteit.’