Zitten we in de retail in een nieuwe dynamiek en werkelijkheid?

De Nederlandse retailmarkt bevindt zich in een periode van transitie, waarbij de impact van e-commerce, veranderende consumentengedragingen, en herbestemming van vastgoed een grote rol spelen. Aan de hand van recente onderzoeken en marktontwikkelingen schetsen vastgoedfinancieringexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans in deze tweewekelijkse bijdrage voor VJ een actueel beeld van de retailmarkt.

De vraag is of de huidige dynamiek een indicatie is van goedkoop inkopen, of het wijst op een verdergaande uitverkoop van traditionele retail of dat het en-en is. Eerder schreven Van de Bilt en Wismans hier al deze blog over. De afgelopen jaren heeft de Nederlandse retailsector grote veranderingen ondergaan. Het aantal fysieke winkels neemt af, met name in specifieke segmenten zoals schoenenwinkels, die volgens de Kamer van Koophandel met bijna een kwart zijn gedaald in vijf jaar tijd. Dit weerspiegelt de structurele verschuiving naar e-commerce en veranderende consumentenvoorkeuren. En dit is geen Nederlands beeld, maar een mondiaal verschijnsel in de ontwikkelde markten (zie Retail | CBRE voor info uit de USA of zie Forse verbetering in winkelstraten van België - Locatus in België).

Maar ook zijn er positieve signalen. Volgens het rapport Netherlands Retail Market Dynamics, Q3 2024 van JLL (zie Netherlands Retail Market Dynamics, Q3 2024) verbeteren de huurprijzen na een forse daling weer in de belangrijkste winkelgebieden, en retailvastgoed blijft aantrekkelijk voor beleggers, zoals blijkt uit de aankoop van een Rotterdams retailpark door een Franse investeerder voor 21,9 miljoen euro.  

E-commerce is en blijft natuurlijk een belangrijke disruptieve kracht. Recent schreef ook Achmea Real Estate hier een whitepaper over (zie Whitepaper - Een nieuw perspectief voor retail - Positieve ontwikkelingen na jaren van disruptie). Winkels in binnensteden worstelen om concurrerend te blijven, wat leidt tot toenemende leegstand en de noodzaak tot herbestemming van panden. Toch biedt de shift naar online ook nieuwe kansen bieden voor hybride retailmodellen, waarin fysieke winkels fungeren als aanvulling op digitale strategieën. 

Investeerders blijven geïnteresseerd
Duidelijk is dat de markt zich aanpast en vernieuwt. Maar zitten we al op een tipping point (zie Shrinking margins, rising investment: is retail at a tipping point? - RetailDetail EU en The rise of retail real estate | CBRE Netherlands)? Een opvallende ontwikkeling is de toenemende interesse van buitenlandse investeerders in Nederlands retailvastgoed. De overname door het Saoedische staatsfonds PIF van 40 procent-belang in de eigenaar van De Bijenkorf kan je op twee wijzen uitleggen: beschermen van bestaand belang of juist benadrukken van de toekomstige kracht. Feit blijft dat het de waarde van luxe warenhuizen benadrukt in een tijd waarin het middensegment worstelt. Ook laat het zien dat investeerders vertrouwen hebben in de veerkracht van de Nederlandse retailsector, ondanks krimp in bepaalde segmenten.

Daarnaast blijft herontwikkeling een sleutelstrategie. Leidsche Rijn Centrum, een modern winkelgebied in Utrecht, is naar verluidt in de belangstelling van Arrow Global. En winkelcentrum Stadshart Zoetermeer, met meer dan 135 winkels zou bijna verkocht zijn. Als beide transacties doorgaan, kan dit een mogelijke trendbreuk zijn. Ook Stedelijke gebieden zoals Bogaard Stadscentrum in Rijswijk ondergaan grootschalige transformaties van marktpartijen om aantrekkelijker te worden voor een divers publiek (Zeven projectontwikkelingen in het Bogaard stadscentrum, hoe zit dat? - InRijswijk).

Naast vastgoedontwikkelingen speelt innovatie een cruciale rol. De opening van de kleinste Ikea-vestiging in Leeuwarden laat zien hoe retailers zich aanpassen aan lokale behoeften en kleinere, efficiëntere formats ontwikkelen. Dit sluit aan bij de bredere trend van winkeliers die hun voetafdruk optimaliseren om relevant te blijven (zie Maak je klaar voor de komende 20 jaar - RetailTrends). Door zich te richten op duurzaamheid, lokale behoeften en technologisch vooruitstrevende oplossingen, kunnen retailers en vastgoedeigenaren inspelen op de kansen die deze nieuwe realiteit biedt. Voor de grotere centra is het thema absoluut beleving. Voor 'supermarktgebieden' is het natuurlijk gewoon invulling van de dagelijkse levensbehoefte. De vraag is of en hoe de kleinere winkelcentra hun positie behouden of herdefiniëren.

Nieuwe werkelijkheid
Het omvallen van Blokker is natuurlijk niet goed voor de markt en gaat ook serieuze impact hebben. De eerder in gang gezette tweedeling in de markt zal verder doorzetten. Tegelijkertijd biedt het ook kansen. Kijk bijvoorbeeld naar partijen als Wibra, die naar mogelijkheden zoeken om te groeien door leegstaande panden van concurrenten over te nemen. Dit onderstreept dat zelfs in tijden van onzekerheid kansen ontstaan voor flexibelere en prijsbewuste retailmodellen.

De Nederlandse retailmarkt zit niet in een totale 'uitverkoop', maar eerder in een herstructurering die veerkracht en aanpassingsvermogen benadrukt. Hoewel de druk van e-commerce en veranderende voorkeuren uitdagingen blijven, tonen investeringen, innovatie en herontwikkeling aan dat de sector toekomstbestendig is. De retailmarkt blijft een dynamisch speelveld dat continu evolueert.

Roel van de Bilt en Rob Wismans zijn partner bij vastgoed financieringsadviesbureau Debta en delen tweewekelijks hun kennis van de markt met de lezers van VJ en schrijven over belangrijke actuele ontwikkelingen.