Zorgvastgoed als investeringscategorie: zorgeloos of zorgelijk? - Deel 2
Zorgvastgoed bestaat uit diverse subcategorieën, onder te verdelen in zorgwoningen, eerstelijns zorgcentra en ziekenhuizen/specialistische behandelcentra. Elk met hun eigen dynamiek, uitdagingen en kansen. Vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans van Debta nemen voor deze tweewekelijkse blog voor VJ het zorgvastgoed onder de loep. In een drieluik gaan ze in op de diverse subcategorieën, dit tweede deel gaat over eerstelijns zorgcentra.
De zorgvastgoedsector in Nederland en internationaal trekt steeds meer belangstelling. Als investeringscategorie blijft zorgvastgoed aantrekkelijk vanwege sterke fundamenten zoals vergrijzing en toenemende vraag naar zorgdiensten en seniorenwoningen. Uitdagingen zoals stijgende rente, oplopende bouwkosten en onzekerheid in regelgeving zorgen echter voor vertraging in ontwikkeling en investeringen. Lees hier het eerste deel van het drieluik over zorgwoningen.
Eerstelijns zorgcentra huisvesten zorgverleners zoals huisartsen, fysiotherapeuten en tandartsen. Deze zorgcentra bevinden zich meestal in de nabijheid van woonwijken en zijn essentieel voor de toegankelijkheid van zorg. Ze bieden voor beleggers stabiele huurinkomsten vanwege de vaak langdurige contracten met betrouwbare zorgaanbieders. De decentralisatie van zorg drijft de vraag naar deze centra omhoog.
Ontwikkelingen en Toekomstperspectief
De decentralisatie van zorg, waarbij steeds meer zorg buiten ziekenhuizen plaatsvindt, vergroot de behoefte aan eerstelijns zorgcentra. Innovaties zoals digitalisering en teleconsultatie verlagen de vraag naar grote fysieke locaties, maar versterken de behoefte aan goed toegankelijke lokale zorgcentra waar persoonlijke zorg kan worden geleverd. Veel eerstelijns zorgcentra worden geïntegreerd in grotere wijkontwikkelingen, wat extra waarde kan creëren voor vastgoedontwikkelaars. Huurcontracten zijn vaak langjarig, daarmee een comfortabele stabiele kasstroom genererend.
In de afgelopen jaren is in Nederland stevig in gezondheidscentra geïnvesteerd. Grote institutionele marktpartijen als Achmea Real Estate, HCRE en Apollo Zorgvastgoedfonds zijn zeer actief en zien ook de komende jaren veel perspectief. Waar zorgvastgoed voorheen een (semi)publieke aangelegenheid zien we de laatste jaren de rol van commerciële eigenaren sterk groeien. En dat moet ook wel, want er zijn grote investeringen in gezondheidscentra nodig en uit de publieke sector alleen kan het geld niet komen. Maar er blijft dynamiek. Afgelopen maand zagen we nog dat private partij Meerdervoort een aankoop in Lelystad realiseerde.
Vraag en Aanbod
De vraag naar eerstelijnszorg is stabiel en neemt gestaag toe door de vergrijzing en de toename van chronische aandoeningen. Het risico van leegstand speelt wel mogelijk in krimpregio’s een rol, waar de demografische ontwikkeling minder gunstig is, maar overall aan vraag geen gebrek, sterker het tekort aan geschikte ruimte en locaties is voor bijvoorbeeld huisartsen inmiddels schrijnend. Gelijktijdig blijft het aanbod van goed onderhouden en duurzame centra echter achter bij de vraag. Veel eerstelijns zorgcentra zijn verouderd en vereisen renovatie om te voldoen aan moderne eisen. De kosten voor verduurzaming van bestaand zorgvastgoed zijn vaak hoog, wat de marges kan drukken. Daarnaast vereisen eerstelijns zorgcentra vaak specifieke infrastructuur, wat herontwikkeling of aanpassing voor andere doeleinden moeilijker kan maken. En voor beleggers interessant, zijn ze wel te koop? We zien de laatste jaren dat er relatief weinig aanbod was en prijzen relatief hoog. Ook de planvorming van nieuwe zorglocaties blijft achter, waardoor nieuwbouwprojecten schaars blijven.
Reguleringsrisico’s en personeel
Risico’s in dit segment lijken relatief laag gelet de demografische ontwikkelingen, maar er zijn enkele aandachtspunten. Een aantal zijn hiervoor al genoemd. Er is er een die hier specifiek speelt: reguleringsrisico's. Deze zijn significant: de overheid bepaalt grotendeels de vergoedingen voor zorgdiensten/zorgspecialisten, met daarbij behorende effecten op de financiële situatie van zorgverleners en de mogelijkheden te voldoen aan huurbetalingen. Latent kan hierbij ook spelen of aan de zorg wel geld verdiend mag worden met alle (publicitaire) risico’s van dien. Tot slot is de vraag naar zorg wel evident, maar is het nog steeds de vraag hoe we hieraan gaan voldoen. Het tekort aan gekwalificeerd personeel zal ook de verdere groei van eerstelijns zorgcentra kunnen belemmeren.
Stabiel en betrouwbaar
Voor beleggers die op zoek zijn naar stabiele, langdurige huurinkomsten met een laag risicoprofiel, blijven eerstelijns zorgcentra een aantrekkelijke optie. De vraag is stabiel en de afhankelijkheid van betrouwbare huurders in de zorgsector biedt extra zekerheid. Het risico van leegstand is relatief laag, vooral in stedelijke gebieden en groeiregio's. Blijf echter scherp op de verduurzamingsopgaaf van verouderde locaties en houdt de overheid in de gaten met haar zoektocht naar normering van zorgvergoedingen. Want de druk om zorgkosten te verlagen, blijft aanwezig. En last but not least kan technologische innovatie in de zorg de (vastgoed)behoefte op de langere termijn mogelijk structureel veranderen, zeker ook gezien de personeelstekorten.
Laatste nieuws
- 24-12-2024 16:27 Bouwinvest Retail Fund koopt Vredenburg 4 in Utrecht van particulier
- 24-12-2024 15:56 Bestemmingsplan voor vierhonderd woningen in Eindhoven definitief
- 24-12-2024 13:49 The Body Shop Nederland failliet door faillissement moederbedrijf
- 24-12-2024 13:22 Politie koopt kantoorgebouw aan Leidenweg in Arnhem
- 24-12-2024 12:13 Opletten geblazen met energielabels in het WWS
- 24-12-2024 11:16 Textiel Services Nederland huurt bedrijfsruimte van 474 m2 in Rotterdam
- 24-12-2024 10:00 Registreer uw organisatie voor WOCODA 2025: Jaarbeurs kloppend hart voor volkshuisvesting
- 24-12-2024 09:30 Verplaatsingsfonds bedrijventerreinen moet ruimtegebrek Zuid-Holland aanpakken
- 24-12-2024 09:10 Retail- en woningcomplex van 4.700 m2 aan de Meent in Rotterdam verkocht
- 24-12-2024 06:00 Van der Mark (Jajo): Laten we samen gemeenten helpen hun Woontop-ambities waar te maken
- 24-12-2024 06:00 Dirk Bakker bouwt verder: van Nederland naar Europa
- 23-12-2024 15:12 Particulier belegger koopt rijksmonument van 1.400 m2 in Velp
- 23-12-2024 15:06 Royal HaskoningDHV huurt 3.000 m2 in gebouw Donna op Strijp-S in Eindhoven
- 23-12-2024 14:45 Curatoren Blokker vinden koper die formule wil doorzetten
- 23-12-2024 13:32 Bezwaarmaakster Müllerpier blijft bezwaar maken, ondanks 4 ton afkoopsom
- 23-12-2024 12:48 Corporatie Ons Doel en Vorm tekenen voor 24 sociale huurwoningen in Leiden
- 23-12-2024 12:39 CMS benoemt zeven advocaten tot counsel en partner
- 23-12-2024 11:43 LVDH in gesprek met intermediairs: ‘Vastgoedbeleggen heeft weer meer tijd nodig’
- 23-12-2024 11:26 Prijzen woningbouwgrond blijven stijgen ondanks betaalbaarheidseisen
- 23-12-2024 10:58 Rente daalt weer langzaam, Fed verwacht slechts twee renteverlagingen in 2025
- 23-12-2024 06:30 Koopwoningen in november bijna 12 procent duurder dan jaar eerder
- 20-12-2024 17:10 WormerWonen, Sens real estate en Vink+Veenman tekenen voor sociale huurwoningen
- 20-12-2024 17:06 Hoge Raad licht regels box 3 toe: waardestijging door verbouwing telt niet mee voor werkelijke rendement
- 20-12-2024 17:00 Nieuwe huurder voor kantoorgebouw The Grid in Utrecht
- 20-12-2024 16:54 Uniek Bedrijfsmakelaars begeleidt verschillende transacties in Oost-Nederland
- 20-12-2024 16:35 Industrieel bouwen met beton onder KOMO-kwaliteit
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.