Zorgvastgoed als investeringscategorie: zorgeloos of zorgelijk? - Deel 2

Zorgvastgoed bestaat uit diverse subcategorieën, onder te verdelen in zorgwoningen, eerstelijns zorgcentra en ziekenhuizen/specialistische behandelcentra. Elk met hun eigen dynamiek, uitdagingen en kansen. Vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans van Debta nemen voor deze tweewekelijkse blog voor VJ het zorgvastgoed onder de loep. In een drieluik gaan ze in op de diverse subcategorieën, dit tweede deel gaat over eerstelijns zorgcentra.

De zorgvastgoedsector in Nederland en internationaal trekt steeds meer belangstelling. Als investeringscategorie blijft zorgvastgoed aantrekkelijk vanwege sterke fundamenten zoals vergrijzing en toenemende vraag naar zorgdiensten en seniorenwoningen. Uitdagingen zoals stijgende rente, oplopende bouwkosten en onzekerheid in regelgeving zorgen echter voor vertraging in ontwikkeling en investeringen. Lees hier het eerste deel van het drieluik over zorgwoningen.

Eerstelijns zorgcentra huisvesten zorgverleners zoals huisartsen, fysiotherapeuten en tandartsen. Deze zorgcentra bevinden zich meestal in de nabijheid van woonwijken en zijn essentieel voor de toegankelijkheid van zorg. Ze bieden voor beleggers stabiele huurinkomsten vanwege de vaak langdurige contracten met betrouwbare zorgaanbieders. De decentralisatie van zorg drijft de vraag naar deze centra omhoog.

Ontwikkelingen en Toekomstperspectief
De decentralisatie van zorg, waarbij steeds meer zorg buiten ziekenhuizen plaatsvindt, vergroot de behoefte aan eerstelijns zorgcentra. Innovaties zoals digitalisering en teleconsultatie verlagen de vraag naar grote fysieke locaties, maar versterken de behoefte aan goed toegankelijke lokale zorgcentra waar persoonlijke zorg kan worden geleverd. Veel eerstelijns zorgcentra worden geïntegreerd in grotere wijkontwikkelingen, wat extra waarde kan creëren voor vastgoedontwikkelaars. Huurcontracten zijn vaak langjarig, daarmee een comfortabele stabiele kasstroom genererend.

In de afgelopen jaren is in Nederland stevig in gezondheidscentra geïnvesteerd. Grote institutionele marktpartijen als Achmea Real Estate, HCRE en Apollo Zorgvastgoedfonds zijn zeer actief en zien ook de komende jaren veel perspectief. Waar zorgvastgoed voorheen een (semi)publieke aangelegenheid zien we de laatste jaren de rol van commerciële eigenaren sterk groeien. En dat moet ook wel, want er zijn grote investeringen in gezondheidscentra nodig en uit de publieke sector alleen kan het geld niet komen. Maar er blijft dynamiek. Afgelopen maand zagen we nog dat private partij Meerdervoort een aankoop in Lelystad realiseerde.

Vraag en Aanbod
De vraag naar eerstelijnszorg is stabiel en neemt gestaag toe door de vergrijzing en de toename van chronische aandoeningen. Het risico van leegstand speelt wel mogelijk in krimpregio’s een rol, waar de demografische ontwikkeling minder gunstig is, maar overall aan vraag geen gebrek, sterker het tekort aan geschikte ruimte en locaties is voor bijvoorbeeld huisartsen inmiddels schrijnend. Gelijktijdig blijft het aanbod van goed onderhouden en duurzame centra echter achter bij de vraag. Veel eerstelijns zorgcentra zijn verouderd en vereisen renovatie om te voldoen aan moderne eisen. De kosten voor verduurzaming van bestaand zorgvastgoed zijn vaak hoog, wat de marges kan drukken. Daarnaast vereisen eerstelijns zorgcentra vaak specifieke infrastructuur, wat herontwikkeling of aanpassing voor andere doeleinden moeilijker kan maken. En voor beleggers interessant, zijn ze wel te koop? We zien de laatste jaren dat er relatief weinig aanbod was en prijzen relatief hoog. Ook de planvorming van nieuwe zorglocaties blijft achter, waardoor nieuwbouwprojecten schaars blijven.

Reguleringsrisico’s en personeel
Risico’s in dit segment lijken relatief laag gelet de demografische ontwikkelingen, maar er zijn enkele aandachtspunten. Een aantal zijn hiervoor al genoemd. Er is er een die hier specifiek speelt: reguleringsrisico's. Deze zijn significant: de overheid bepaalt grotendeels de vergoedingen voor zorgdiensten/zorgspecialisten, met daarbij behorende effecten op de financiële situatie van zorgverleners en de mogelijkheden te voldoen aan huurbetalingen. Latent kan hierbij ook spelen of aan de zorg wel geld verdiend mag worden met alle (publicitaire) risico’s van dien. Tot slot is de vraag naar zorg wel evident, maar is het nog steeds de vraag hoe we hieraan gaan voldoen. Het tekort aan gekwalificeerd personeel zal ook de verdere groei van eerstelijns zorgcentra kunnen belemmeren.

Stabiel en betrouwbaar
Voor beleggers die op zoek zijn naar stabiele, langdurige huurinkomsten met een laag risicoprofiel, blijven eerstelijns zorgcentra een aantrekkelijke optie. De vraag is stabiel en de afhankelijkheid van betrouwbare huurders in de zorgsector biedt extra zekerheid. Het risico van leegstand is relatief laag, vooral in stedelijke gebieden en groeiregio's. Blijf echter scherp op de verduurzamingsopgaaf van verouderde locaties en houdt de overheid in de gaten met haar zoektocht naar normering van zorgvergoedingen. Want de druk om zorgkosten te verlagen, blijft aanwezig. En last but not least kan technologische innovatie in de zorg de (vastgoed)behoefte op de langere termijn mogelijk structureel veranderen, zeker ook gezien de personeelstekorten.