Het effect van klimaatrisico & -adaptatie – Staat de marktwaarde onder water?

De waardebepaling van het onderpand speelt onherroepelijk een rol in de financiering van vastgoed. De Nederlandsche Bank zegt dat deze rol door klimaatrisico en -adaptatie kan en zal veranderen. In de praktijk zijn kredietverstrekkers hierdoor steeds kritischer geworden op duurzaamheidsaspecten met betrekking tot de vastgoedfinanciering. Met de introductie van de herziene Duurzaamheidsparagraaf (DUPA 2.0) is een flinke stap gezet in het verder vormgeven van deze aspecten in vastgoedtaxaties voor banken schrijven Jeroen Meester en Robbert Lankhaar van BDO Accountancy.

In een eerder artikel stelden we de vraag of het wel terecht is dat taxateurs rekening moeten houden met deze risico’s in het bepalen van de marktwaarde. Immers, in de basis laat de huidige definitie van marktwaarde geen ruimte voor een taxateur om onzekere externe effecten in de toekomst te betrekken. Het taxeren van marktwaarde impliceert dan ook de benadering van de prijs die bij een veronderstelde transactie op peildatum tussen zakelijke en geïnformeerde partijen gerealiseerd zal worden. Net als bij de invoering van het energielabel zal het effect van klimaatrisico in taxaties worden bepaald door de markt, desalniettemin buigt de vastgoedsector zich intussen onverminderd over de vraag hoe toekomstige klimaateffecten gekwantificeerd kunnen worden in de marktwaarde. De DNB ziet hierin ook een rol weggelegd voor de branche- en beroepsorganisaties NRVT en RICS.

DUPA
Samen met de IVBN en grote taxatiekantoren heeft de Nederlandse Vereniging van Banken sinds februari 2024 de Duurzaamheidsparagraaf 2.0 verplicht gesteld. Deze paragraaf verplicht taxateurs te beoordelen in hoeverre het te taxeren object momenteel voldoet aan de duurzaamheids- en ESG-criteria die doorgaans worden verwacht binnen de context van de markt. Dit moet leiden tot een geïnformeerd beeld over de waarschijnlijkheid dat deze van invloed zijn op de waarde.

Nederland loopt internationaal gezien voorop met het verplichten van de DUPA-paragraaf voor bedrijfsmatig vastgoed door Nederlandse banken. Hoewel er internationaal aandacht is voor richtlijnen vanuit bijvoorbeeld de RICS, zijn deze nog niet volledig uitgewerkt. De vraag is of Nederland niet te ver voor de troepen uitloopt? Uiteindelijk is het belangrijk dat deze richtlijn wordt opgenomen in IVS/EVS zodat er wereldwijd een level playing field ontstaat.

In DUPA 2.0 zijn tachtig invulvelden over duurzaamheid en ESG-criteria opgenomen die door de taxateur dienen te worden ingevuld. Tot op heden heeft vermelding van klimaatrisico in DUPA daarmee een informatief karakter. Met de doorontwikkeling van DUPA ligt het in lijn der verwachting dat taxateurs naast de duurzaamheid en ESG-criteria, in de nabije toekomst ook klimaatrisico in de waarde van vastgoed in kaart dienen te brengen.

Het objectief kwantificeren van klimaatrisico’s is, gelet op de complexiteit van deze materie, bepaald geen sinecure. DUPA is weliswaar een groeimodel, maar hoe kan een taxateur objectief oordelen als er binnen de klimaatwetenschap uit wordt gegaan van een breed scala aan modellen, die bovendien een grote spreiding kennen? Zo kent de Klimaateffectatlas een grote variatie in de mate waarin de effecten van klimaatverandering zich voordoen. Met welk scenario dient dan door de taxateur rekening gehouden te worden in de taxatie?

Met de ontwikkeling van DUPA rijst de vraag of, gezien de aanzienlijke impact die dit heeft op het vak van de taxateur, de basisbeginselen van een taxatie dienen te worden herzien. Want hoe kan de taxateur objectief blijven in deze duurzaamheidsparagraaf? Door de hoge mate van complexiteit op dit gebied kan het lastig zijn om feiten en meningen te scheiden.

Financiële effecten van klimaatrisico
Calcasa heeft eind 2023 berekend dat klimaatrisico's nog nauwelijks in de Nederlandse woningmarkt worden in geprijsd, maar als mogelijke natuurrampen zouden worden meegenomen in de totstandkoming van de woningprijzen, zou de waardevermindering kunnen oplopen tot 325 miljard euro. De geschatte effecten van deze klimaatrisico's verschillen per type risico.

Klimaatverandering brengt de nodige financiële risico's met zich mee, wat uiteindelijk van invloed kan zijn op de waarde van vastgoed in de toekomst. Duurzaamheid en regelgeving spelen hierbij een belangrijke rol. De huidige richtlijnen voor marktwaardetaxaties lijken dan ook niet langer toereikend om een volledig beeld te geven van de (toekomst)waarde van een vastgoedobject.

Hoewel het bewustzijn van klimaatrisico's binnen de financiële en vastgoedsector gemeengoed is geworden en het onderwerp blijvend geagendeerd is, is de vraag hoe deze risico's verwerkt kunnen worden in de taxatie/waardering van vastgoed nog lang niet beantwoord. Op dit moment zijn er ook nog geen kant-en-klare benaderingen beschikbaar om klimaatrisico's voor vastgoed objectief te beoordelen. Het integreren van klimaatrisico en -adaptatie in waarderingsmodellen voor vastgoed is en blijft een complexe uitdaging.

Kwantificeren en mitigeren
De enorme onzekerheid van klimaatrisico is dat deze per gebied en zelfs per individueel pand anders kan zijn. Hier ligt dan ook een uitdaging om de enorme variëteit aan risico’s en adaptatiemaatregelen goed inzichtelijk te maken en deze volgens een vaste standaard te kunnen waarderen. Voor de risico’s van klimaatverandering is inmiddels volop aandacht, echter dreigt de mitigatie van deze risico’s door klimaatadaptatie onderbelicht te blijven. Immers, zoals al eerder aangegeven zal niet alle vastgoed (direct) geraakt worden door de effecten van klimaatverandering. Circulair bouwen kan klimaatrisico’s voor een vastgoedobject drastisch beperken. Zo kan een modulair gebouw, met uitzondering van de fundering, zelfs naar een andere locatie worden verplaatst danwel kunnen de individuele bouwdelen in andere constructies worden toegepast.

Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie
Nederland heeft niet voor niets een deltaplan voor klimaatadaptatie genaamd het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie. Dit plan is in 2018 opgesteld door de Rijksoverheid samen met provincies, gemeenten en waterschappen. Het doel van het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie is om Nederland in 2050 klimaatbestendig en water robuust te maken, zodat we zijn voorbereid op de gevolgen van klimaatverandering. Het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie is een belangrijke stap in het toekomstbestendig maken van Nederland en het zorgt ervoor dat we ons kunnen aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. Nederlanders zijn – volgens waterbouwkundig ingenieur Ties Rijcken: ‘de beste waterbouwers en de beste waterbeheerders ter wereld. Met de langste geschiedenis, met aparte overheidslagen – de waterschappen – en met het meest fijnmazige netwerk van sloten, kanalen en regelwerken. Als wij de zeespiegelstijging niet aankunnen kan niemand het’.

Climate Proof
Ook de Dutch Green Building Council (DGBC) werkt samen met zo'n 30 publieke en private partijen aan een standaardbenadering om klimaatrisico's op gebouwniveau te beoordelen (Framework For Climate Adaptive Buildings). De aanpak richt zich op het inschatten van klimaatrisico's en het nemen van maatregelen om gebouwen klimaatbestendig te maken. Deze aanpak moet zorgen voor een gelijk speelveld op basis van open klimaatdata en transparantie over de gebruikte methoden en is bedoeld om gebouwen naast Paris Proof ook Climate Proof te maken. Het juist bepalen van de gebouwscore en welke maatregelen je kunt nemen om klimaatrisico's te verminderen, is een stap in de goede richting om naast klimaatrisico ook de mate van mitigatie in kaart te brengen. Hiermee ontstaat een (initiële) basis om klimaatrisico en -adaptatie zorgvuldig en volledig te kunnen kwantificeren in de waardering van vastgoed, al kent het beprijzen van klimaatrisico en adaptatie per locatie danwel pand zo haar eigen dynamiek.

Hoe nu verder?
Het valt niet te ontkennen dat klimaatverandering de waarde van vastgoed zal beïnvloeden. Het is belangrijk om alle relevante aspecten inzichtelijk te maken en tot een integrale afweging te komen die recht doet aan de specifieke situaties van het vastgoed/pand. Overheden en (beroeps)organisaties zullen internationaal moeten samenwerken om deze integratie te versnellen en zo een duurzamere vastgoedmarkt te bevorderen.

Een bijdrage van Jeroen Meester RT MRE (Real Estate Advisor) en Robbert Lankhaar MBA (Manager Vastgoedconsultancy) van BDO Accountancy, Tax & Legal B.V. I Industry group Real Estate & Construction. Meer weten? Neem contact op via jeroen.meester@bdo.nl of robbert.lankhaar@bdo.nl.