Belastingheffing over privé beleggingsvastgoed: de stand van zaken

Op 6 juni 2024 heeft de Hoge Raad ingrijpende uitspraken gedaan over box 3. Vervolgens zijn er nog enkele uitspraken over box 3 verschenen op 14 juni 2024. Deze hebben ook invloed op de belastingheffing over vastgoed in box 3. Ziet u door de bomen het bos nog? De vastgoedfiscalisten van BDO geven de stand van zaken.

Oordeel Hoge Raad
Samengevat oordeelt de Hoge Raad dat het niet is toegestaan dat een belastingplichtige wordt geconfronteerd met een box 3-heffing op grond van een forfaitair inkomen dat hoger is dan het werkelijke rendement. Rechtsherstel moet in dergelijke gevallen worden geboden. Dit geldt zowel voor de Herstelwet die geldt van 2017-2022 als voor de Overbruggingswet die geldt vanaf 2023.

Werkelijk rendement
In de genoemde arresten komt de Hoge Raad tot de volgende invulling van het begrip werkelijk rendement:

• Het rendement dient op het gehele vermogen van de belastingplichtige in box 3 te worden betrokken, zonder aftrek van het heffingvrij vermogen;
• Gekeken moet worden naar het saldo van positieve en negatieve resultaten in het desbetreffende jaar (andere jaren zijn dus niet van belang);
• Gekeken moet worden naar het werkelijke rendement op alle vermogensbestanddelen in de loop van het jaar en dus niet alleen naar de vermogensbestanddelen die in bezit waren op de peildatum;
• Er wordt geen rekening gehouden met inflatie;
• Naast voordelen die worden getrokken uit vermogensbestanddelen zoals huur, dividenden, rente, bestaat het werkelijk rendement ook uit de waardeverandering van de vermogensbestanddelen (gerealiseerd en ongerealiseerd);
• Er kan geen rekening gehouden worden met kosten, behoudens de renten die verschuldigd zijn op de schulden in box 3.

Vastgoed in box 3
Er leven diverse vragen over onroerende zaken in box 3. Wordt alleen gekeken naar de WOZ-waarde? Zijn waardestijgingen belast? Zijn kosten aftrekbaar? Wat als ik een vakantiewoning niet verhuur, maar alleen zelf gebruik? De Hoge Raad heeft in de arresten van 14 juni slechts op een enkele vraag antwoord gegeven. Met betrekking tot woningen oordeelde de Hoge Raad dat in het kader van de vaststelling van het werkelijke rendement, de waarde daarvan aan het begin en einde van het jaar moet worden bepaald op basis van de WOZ-waarde (naar analogie van de wijze waarop dit op dit moment in de wet staat). Voor ander vastgoed dan woningen, heeft de Hoe Raad niet gezegd van welke waarde moet worden uitgegaan. Ook nog niet gerealiseerde waardemutaties moeten worden meegenomen bij de vaststelling van het werkelijke rendement. Hierbij mag geen rekening worden gehouden met het heffingvrij vermogen en kunnen kosten niet in aftrek worden gebracht.

Helaas blijft het merendeel van de (gestelde) vragen onbeantwoord. De Hoge Raad heeft Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gevraagd om te oordelen welke WOZ-beschikkingen met elkaar vergeleken moeten worden. De waardepeildatum op een WOZ-beschikking ligt immers een jaar eerder! Als een box-3-woning in de loop van het jaar wordt verkocht, wordt het verschil tussen de verkoopopbrengst en de waarde op WOZ-beschikking als (gerealiseerd) rendement belast. En ook hier de vraag met welke WOZ-beschikking men men rekening moet houden? En stel dat u een nieuwe tweede woning gedurende het kalenderjaar koopt, hoe wordt de waardeontwikkeling van die woning dan vastgesteld? Wordt gekeken naar de aankoopprijs, wel of niet verhoogd met aankoopkosten zoals overdrachtsbelasting? En hoe moet u omgaan met onzakelijke overeenkomsten, zoals een te lage verkoopprijs of met een te lage huur? Kortom, de invulling van het rendementsbegrip door de Hoge Raad blijkt nog lang niet concreet genoeg om het werkelijke rendement te bepalen.

Wat betekent dit voor u?
Op dit moment denkt het ministerie van Financiën na over de wijze waarop het door de Hoge Raad omschreven rendementsbegrip nader wordt ingevuld. Het ministerie heeft toegezegd eind juli meer duidelijkheid te geven. Wij adviseren u vooralsnog om uw administratie zo volledig mogelijk te houden. Denk hierbij aan de WOZ-beschikkingen van de onroerende zaken, gemaakte aankoop– of verkoopkosten, eventuele taxatierapporten en alle bescheiden rondom de verhuur. Als u besluit vastgoed te gaan aankopen of te verkopen is het verstandig om van tevoren contact op te nemen met uw fiscaal adviseur. Deze kan met u de diverse scenario’s doornemen.

BDO Industriegroep Real Estate & Construction
mr. Ricardo de Jong – Senior Manager Tax
drs. Arjan Endhoven – Partner Tax