Meer mogelijkheden voor verruiming werkkapitaal als alternatief voor sale & leaseback

Vastgoedjournaal sprak met Daan Reekers, CCO en oprichter van Adelaer Financial Architects, over alternatieve financieringskansen voor ondernemers met vastgoed voor eigen gebruik in plaats van een sale & leaseback-constructie om zo meer werkkapitaal te genereren. 

“Veel ondernemers hebben traditiegetrouw al hun financiële producten ondergebracht bij één huisbankier. Ook hun vastgoed”, is de ervaring van Reekers. “In een turbulente tijd van oplopende inflatie, energiekosten en looneisen van de werknemers, is het beschikken over financiële reserves en betaalbaar werkkapitaal voor veel ondernemers cruciaal. Werkkapitaal lenen bij de bank kan, maar daar zit wel een prijskaartje aan”, vertelt de CCO. “Veel ondernemers en accountants weten niet of onvoldoende dat hun bedrijfsmatige vastgoed hen hierbij kan helpen.”

Werkkapitaal en onroerend goed
Daan Reekers spreekt regelmatig met grote ondernemingen met een financieringsvraagstuk, die al beschikken over meerdere kredietlijnen verspreid over een aantal traditionele banken. Met de oplopende rentes zijn dit steeds duurder wordende faciliteiten. De snelle opeenstapeling van stijgende kosten maken het voor de ondernemer lastig om nog naar behoren te kunnen ondernemen, te kunnen verduurzamen en te innoveren. En de traditionele banken staan sinds de kredietcrisis niet meer met open armen klaar om de ondernemer financieel te ondersteunen. De bedrijven die het nog wél lukt om een lening voor werkkapitaal te krijgen, betalen daar een aanzienlijke rente over.

In veel situaties beschikken ondernemingen over onroerend goed wat zij voor de eigen onderneming gebruiken en wat vaak al langere tijd in bezit is en vaak ook een overwaarde heeft. Maar herfinancieren bij de traditionele huisbankier, in tegenstelling tot een objectfinancier, is zeker in deze turbulente tijd, een lastig verhaal. “De grootbanken zijn nauwelijks nog bereid om de overwaarde te financieren en kijken voornamelijk naar de exploitatieopbrengsten. De objectfinancier kijkt alleen naar de waarde van het vastgoed en is daarnaast bereid een hogere LTV van gemiddeld 70% te bieden.” Als één van de voordelen van deze constructie noemt Reekers het verzilveren van de overwaarde en dat geld inzetten als aflossing voor het duurder gefinancierde werkkapitaal.

Reekers wil ondernemers wijzen op de voordelen en mogelijkheden om hun vastgoed van de balans van de werkmaatschappij te halen en dit vervolgens te laten financieren door een alternatieve partij. “Je moet niet alle eieren altijd in hetzelfde willen mandje leggen”, luidt zijn waarschuwing. “Het is bij veel partijen niet of onvoldoende bekend dat de reguliere bank niet de enige partij is die vastgoed kan financieren.” Adelaer kan putten uit een breed internationaal netwerk van ruim 1.300 financiers. En die grote concurrente leidt weer tot scherpere prijzen.

Sale & leaseback levert niet altijd het gewenste resultaat op
“Adelaer Financial Architects heeft onlangs een groot Nederlands familiebedrijf financieel kunnen herstructureren waar zij anders in zeer grote problemen zouden zijn gekomen. Vaak wordt door ondernemers in deze tijden gekeken naar sale & leaseback-oplossingen. Dit is ons inziens meestal niet de oplossing omdat de werkmaatschappij als gevolg hiervan de enorme stijging van huurkosten/ huisvestingslasten moet kunnen betalen met als risico dat zij zichzelf uiteindelijk ‘opeten’.”

Er zijn dus oplossingen om het vastgoed van de balans van de werkmaatschappij te halen en separaat te financieren tegen een hogere leverage waar Nederlandse banken nu terughoudend zijn.