Valkuilen Spoedwet Verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

De Spoedwet die het mogelijk maakt om tijdelijke huurovereenkomsten voor woningen tijdens de coronacrisis tijdelijk te verlengen, blijkt niet zonder valkuilen te zijn. Zo biedt de wet bijvoorbeeld geen bescherming voor specifieke doelgroepen en zijn de termijnen voor weigering zeer kort. Een bijdrage van Sdu

De ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ is per 25 april 2020 in werking getreden. Deze spoedwet biedt partijen voor de periode tot en met 1 juli 2020 de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van 7:271 eerste lid, tweede zin (zelfstandige woonruimte duur van maximaal 2 jaar, onzelfstandige woonruimte duur van maximaal 5 jaar), tijdelijk te verlengen met maximaal drie maanden en tot uiterlijk 1 september 2020.

Voor tijdelijke huurovereenkomsten met een einddatum na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 waarbij de verhuurder op of na 12 maart 2020 de einddatum van de huurovereenkomst heeft aangezegd (huurovereenkomsten die eindigen tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020), krijgen dus de mogelijkheid om deze eenmalig tijdelijk te verlengen tot uiterlijk 1 september 2020.

Deze wet bevat echter wel een aantal valkuilen:

1. Beperkte reikwijdte
De spoedwet werkt terug tot en met 1 april 2020. Huurovereenkomsten die vóór 1 april 2020 zijn beëindigd, vallen niet onder het bereik van deze wet. De terugwerkende kracht heeft geen betrekking op de informatieplicht van de verhuurder om de huurder – tegelijk met de aanzegging tot huurbeëindiging – te informeren over de rechten op grond van de wet. De huurder kan wel binnen een week na inwerkingtreding een schriftelijk verzoek om verlenging bij de verhuurder indienen. Het is heel goed mogelijk dat veel huurders niet op de hoogte zijn van de inwerkingtreding, laat staan de mogelijkheden in de Spoedwet.

De spoedwet biedt verder geen bescherming voor tijdelijke huurovereenkomsten voor doelgroepen zoals studenten, promovendi, grote gezinnen, gehandicapten, ouderen, jongeren en contracten die zijn aangegaan op basis van de Leegstandswet.

2. Korte termijnen
De algemene rechtsregel is dat een verklaring de andere partij moet bereiken om haar werking te hebben. Volgens de spoedwet heeft de huurder de mogelijkheid om binnen een week na de aanzegging de verhuurder te verzoeken om een tijdelijke verlenging. De verhuurder kan in bepaalde gevallen weigeren om de huurovereenkomst op verzoek van de huurder tijdelijk te verlengen indien sprake is van één van de in artikel 4 lid 1 onder a tot en met genoemde weigeringsgronden.

De weigeringsgrond moet wel vóór 1 april 2020 zijn ontstaan. De verhuurder zal deze weigering ook binnen een week na het verzoek tot verlenging bij de huurder kenbaar moeten maken. Deze termijnen zijn zeer kort. Hier kan tussen partijen een discussie ontstaan over de vraag of een verzoek of een weigering op tijd is gedaan. De huurder die stelt dat hij tijdig het verlengingsverzoek heeft ingediend en verhuurder die stelt dat hij tijdig heeft geweigerd, zal dat zo nodig moeten kunnen bewijzen. In het kader van bewijsvoering gaat de voorkeur uit naar een aangetekende brief, maar daarin ligt weer het risico besloten dat wettelijke termijnen niet worden gehaald.

Technische mogelijkheden zoals e-mail met leesbevestiging of WhatsApp kan ook een uitkomst bieden maar voor de rechtsgeldigheid is het belangrijk dat het bericht is aangekomen. Hier is het belangrijk dat de tegenpartij naar een ontvangstbevestiging wordt gevraagd.

3. Weigeringsgronden
De in de wet opgenomen weigeringsgronden laten veel open voor de beëindiging van de huurovereenkomst. Zo kan de verhuurder renovatie en sloopplannen vaak uitstellen als de uitvoering hiervan iemand op straat zou zetten. De coronacrisis brengt voor velen inkomensverlies met zich mee. Sommigen zullen hierdoor betalingsproblemen ervaren.

Een huurachterstand als reden om een contract niet te verlengen – ook wanneer al vóór de coronacrisis sprake was van een flinke huurachterstand – lijkt in de huidige situatie een verregaande maatregel.

4. Naar de rechter
Bij weigering door de verhuurder op één van deze gronden kan de huurder een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter. Echter bevat de wet hiervoor geen termijn! De huurder zal dus niet weten waar hij of zij aan toe is. Uit de Kamerstukken blijkt dat het echter voor de hand zou liggen als de huurder dit zal doen voordat de huurovereenkomst is verstreken. Hoe langer de huurder wacht, des te minder kans van slagen de vordering heeft. Maar hoe moet de huurder dit weten?

Ook als de verhuurder op een andere zwaarwichtige reden dan genoemd in artikel 4 niet wil instemmen met de voorgestelde verlenging, kan deze een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter. De wet geeft geen duidelijkheid of de verhuurder dan eerst de huurder moet aanschrijven. Ook voor de verhuurder bevat de wet geen termijn waarbinnen het verzoekschrift bij de kantonrechter moet zijn ingediend.

De gevolgen van Covid-19 voor het verhuren van woonruimte: een overzichtsartikel
Het coronavirus heeft een enorme impact op het dagelijkse leven. De situatie zorgt ook in de juridische wereld voor veel vraagstukken, ook voor huurders en verhuurders van woonruimte.

Bijvoorbeeld, kan op dit moment een huurder nog ontruimd worden? En hoe zit het precies met de tijdelijke huurovereenkomst? Door juristen en advocaten wordt op dit moment veel geschreven over de gevolgen van het coronavirus, maar sommige (ver)huurders en juristen zien inmiddels door de bomen het bos niet meer. Wij hebben alles voor u op een rij gezet in een overzichtsartikel. 

Dit was een bijdrage van Monika Gogna, Legal consultant bij Sdu.