Is de registratie van de energie-index bepalend voor de huurprijs van een woning?
Met ingang van 1 januari 2015 worden zelfstandige woningen gewaardeerd met een puntenwaardering voor de energie-index. Maar is de registratie van deze energie-index bepalend voor de prijs van huurwoningen?
De energie-index is een nauwkeurige berekening van de energieprestatie van een woning en wordt bepaald door ongeveer 150 kenmerken van de woning. Een lagere energie-index levert meer huurpunten op. Deze punten bepalen de maximale huurprijs van de woning. De energie-index is daarom met name van belang voor verhuurders van woningen die onder de liberalisatiegrens liggen.
Vereenvoudigd energielabel
Tot 1 januari 2015 gold het vereenvoudigde energielabel en de registratie daarvan maakte een essentieel onderdeel daarvan uit omdat dit huurders de mogelijkheid gaf om voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst zich daar een oordeel over te vormen.
Voor zelfstandige woonruimtes zonder BAG-registratie (Basisregistraties Adressen en Gebouwen) bracht de oude regeling met zich mee dat slechts het bouwjaar van de woonruimte in de puntentelling betrokken werd, hetgeen leidde tot onrechtvaardige situaties. Het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning houdt immers geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen die in de loop der tijd verbetert. Zodoende bracht een woning zonder huisnummer gelegen in een groter en ouder gebouw dat later energiezuinig werd gemaakt weinig huurpunten op.
Geen verplichting tot registratie
Naar aanleiding van de wijziging op 1 januari 2015 is rubriek 4 van het Woningwaarderingsstelsel, zoals neergelegd in Bijlage 1 van het Besluit huurprijzen woonruimte, gewijzigd. Hierin is geen verplichting meer opgenomen om ook de energie-index te registreren. De energie-index telt vanaf die datum ook mee bij woningwaardering van de hierboven genoemde woonruimtes zonder BAG-registratie. Omdat de verbeteringen als gevolg van het treffen van energiebesparende voorzieningen wel tot uitdrukking komen in een energie-index, wordt het voor woningeigenaren interessant om ook woonruimtes zonder BAG-registratie die bestemd zijn voor verhuur energiezuinig te maken.
Wat is de uitspraak van de rechter?
De rechtbank Noord-Nederland heeft in haar uitspraak van 10 augustus 2016 (ECLI:NL:RBNNE:2016:4509) bevestigd dat voor de toekenning van punten voor de energieprestatie van een woning niet bepalend is of de energie-index geregistreerd, maar dat uitgegaan moet worden van de opnamedatum van die index. In deze uitspraak benadrukt de rechtbank dat de wetgever er voor heeft gekozen om woningeigenaren niet te verplichten om de energie-index te registeren.
De omstandigheid dat niet is gebleken dat ook de energie-index dient te worden geregistreerd alvorens hiervoor punten kunnen worden toegekend, maakte volgens de rechtbank dat de Huurcommissie de woning ten onrechte te laag had gewaardeerd.
Conclusie
Kortom, voornoemde uitspraak bevestigt dat het Besluit huurprijzen woonruimte niet vereist dat de sinds 1 januari 2015 geldende energie-index ingeschreven moet zijn, wil de verhuurder op basis daarvan kwaliteitspunten scoren bij de toepassing van het Woningwaarderingsstelsel. Voor de verhuurder is het van belang om er bedacht op te zijn dat de opnamedatum van de energie-index plaats dient te vinden vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst, zodat deze mee kan worden genomen bij de waardering van de woning.
Bovenstaand artikel is een verkorte variant. Wie meer details wilt lezen van de originele uitspraak en de analyse hiervan, klik dan HIER.
Marcel van Hooijdonk is DGA van woningbeleggingsbedrijf Zuylenstaete Vastgoed BV.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.