Referenties bij zorgvastgoed? Niet doen!
De waarde van zorgvastgoed wordt steeds belangrijker; niet alleen voor financiers maar ook voor de bestuurders zelf. Zij zijn immers verplicht om in de jaarrekening aan te geven welke risico’s de organisatie loopt als het gaat om de waarde van haar vastgoed. Daarvoor is de boekwaarde (in de regel de waarderingsgrondslag) van belang, net als de bedrijfs- en de marktwaarde. Maar wat is de waarde van het vastgoed? Het antwoord is afhankelijk van een groot aantal factoren, maar referentieobjecten zijn vrijwel nooit bruikbaar.
Bij de vraag naar de waarde gaat het vooral om vastgoed met een toelating dat valt onder de Wet toelating zorginstellingen (WTZi). Daarvan is alleen bekend dat de bekostiging vanaf 2018 integraal is (vastgoedopbrengsten en zorgopbrengsten zijn niet meer gesplitst) en dat die onderhandelbaar is.
Containerbegrip?
Zorgvastgoed wordt vaak als containerbegrip gebruikt, maar de transacties die in het nieuws komen, hebben met name betrekking op verzorgingshuizen en woonlocaties waar zorg wordt aangeboden. We kunnen zorgvastgoed verdelen in de volgende categorieën: wonen ondersteund met verzorging, behandeling/dagbesteding en verzorging ondersteund met verblijf.
Onder deze laatste categorie vallen bijvoorbeeld GGZ-klinieken of zwaardere gehandicaptenzorg. Het aantal transacties voor die laatste groep is heel beperkt. Eigenlijk zien we vooral transacties voor de eerste categorie. Soms gaat het dan om sale en lease back, maar we zien ook vastgoed dat wordt ingezet voor alternatief gebruik.
Correcte waarde?
Hoe bepalen we de correcte waarde van zorgvastgoed, dat zo veel facetten kent? Net als bij andere categorieën vastgoed is de waarde in hoge mate afhankelijk van de opbrengsten. Bij zorgvastgoed is de opbrengst soms gebaseerd op de te ontvangen bekostiging. De zorgzwaarte is dan bepalend. Het Zorgkantoor let niet alleen op prijs maar ook op kwaliteit van zorg: de omvang en de mate waarin voldaan kan worden aan de gestelde eisen.
Voor de waardering van zorgvastgoed is de exploitatie dus ook van belang. Dat geldt overigens niet voor panden die niet onder de WTZi vallen: in dat geval wordt de waarde veelal gebaseerd op de alternatieve aanwending. Dan speelt ook de bestemming een rol, net als de mate waarin die kan worden gewijzigd. Ook de vraag of het een specifiek object betreft, is belangrijk. En soms wordt het object nog een – lange of korte – tijd verhuurd door de verkopende organisatie.
Werk aan het zorgvastgoed!
Er is dus sprake van een grote verscheidenheid in het type objecten én in opbrengsten. Verschillen zijn er ook in de mate waarin een bestemming gewijzigd kan worden van maatschappelijk in een andere bestemming zoals wonen. Daarom is het niet zomaar mogelijk om met een algemeen referentiecijfer te werken. Om een referentie te kunnen gebruiken, moeten we de achterliggende transactie kennen.
Daaruit blijkt of het gaat om een verhuurd object (en wie de risico’s van leegstand voor zijn rekening neemt) en waarop de opbrengst is gebaseerd. Dan wordt ook duidelijk of de hurende organisatie rekening heeft gehouden met wijziging van bekostiging (o.a. scheiden van wonen en zorg); inclusief het risico op discontinuïteit. En in hoeverre is rekening gehouden met een wijziging van de bestemming? En is er sprake van een noodzakelijke investering? Het moge duidelijk zijn: toepassing van een referentie zonder meer is in deze specifieke categorie vastgoed onmogelijk.
Bert Scherpenzeel REV is bestuurslid sectie Bedrijfsmatig Vastgoed van brancheorganisatie VBO Makelaar
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.