Asbest bij transformatie volledig weghalen of beheersbaar maken?
Sinds enkele jaren krijgen meer en meer gebouwen een nieuwe bestemming. Met name in binnenstedelijk gebied is dit zeer aantrekkelijk en vaak ook politiek wenselijk. Dit geldt zowel voor kantoren, woonwijken, winkels en bedrijventerreinen. Dergelijke transformaties zijn goed voor de leefbaarheid, maar is vaak ook veel duurzamer. In de sociale woningbouw biedt dit bovendien mogelijkheden de huren/woonlasten betaalbaar te houden.
Er bevindt zich echter een spreekwoordelijke “adder onder het gras”. Oudbouw bevat namelijk in veel gevallen asbesthoudende toepassingen. De aanwezigheid van asbesthoudende toepassingen kan de mogelijkheden van transformatie ernstig beperken of in sommige gevallen zelfs financieel volledig oninteressant maken.
Waar gaat het fout?
Wanneer de plannen zijn gemaakt en de toestemming is verleend om een bouwwerk te transformeren moet er uiteraard een asbestinventarisatie plaatsvinden. Echter, de exacte werkzaamheden zijn dan vaak nog niet bekend of worden in een later stadium nog gewijzigd. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de aanvankelijke plannen uitgaan van het in stand houden van de huidige kozijnen en deze enkel worden geschilderd. Maar uit nadere inspectie van de aannemer komt naar voren dat vervanging gunstiger en duurzamer is.
Hierop dient een uitbreiding van het asbestonderzoek plaats te vinden. Daaruit kan naar voren komen dat er een aanzienlijke hoeveelheid asbesthoudende toepassingen aanwezig is in de muren en sponning van de kozijnen. Of aanwezige binnenmuren, (tussen-)vloeren of bouwkundige kanalen dienen toch geheel of gedeeltelijk te worden verwijderd of aangepast. Bij een bouwwerk van een redelijke omvang kan dat betekenen dat een begroting van enkele tonnen voor asbestsaneringen, door dergelijke wijzigingen in de plannen ineens kan oplopen tot enkele miljoenen aan extra kosten..
In een eerdere column heb ik reeds benadrukt dat het van groot belang is om reeds in de planfase een asbestdeskundige vast onderdeel te laten zijn van het projectteam. Deze kan tijdig inspelen op dergelijke wijzigingen. (Column 29 februari 2016: Beter voorkomen dan genezen; extra kosten en ontevreden opdrachtgever door asbest.)
Weghalen of beheersen?
In het bouwwerk kunnen uiteraard ook asbesthoudende toepassingen aanwezig zijn die in de huidige staat geen direct risico vormen voor gebruikers. En ook voor de werkzaamheden ten behoeve van de transformatie zitten ze ook niet in de weg. Dergelijke toepassingen kunnen in stand worden gehouden mits deze op de juiste wijze worden beheerst. Dit betekend dat ze op een juiste wijze dienen te zijn/worden afgeschermd en periodiek dienen deze afschermingen ook gecontroleerd te worden.
Maar wat als de overheid in navolging op het asbestdakenverbod, dat ingaat in 2024, besluit om een verbod in te voeren op de aanwezigheid van asbesthoudende gevelpanelen of standleidingen? Zou u als eigenaar van een bouwwerk bereid zijn dit risico te nemen?
Vooruitschuiven probleem
Volgens de huidige wet- en regelgeving mag het wel. Maar je kunt je afvragen of het niet het vooruitschuiven van het probleem is. Los van wat de overheid mogelijk in de toekomst van plan zou kunnen zijn, is er ook het risico van normale gebruiksschade of slijtage waardoor herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. Hierbij zouden deze asbesthoudende toepassingen voor een groter probleem kunnen zorgen dan in de projectfase van de transformatie. Werkzaamheden kunnen immers makkelijker (en dus goedkoper) worden uitgevoerd in een leegstaand pand, dan in een in gebruik zijnde situatie.
Ook kan het toch preventief wegnemen van dergelijke materialen positief bijdragen aan de verhuurbaarheid/verkoopbaarheid, en daarmee ook de waarde, van het pand. Om deze keuze goed te kunnen maken is het van belang u goed te laten adviseren door een asbestdeskundige partij.
Een column van Jasper Kosters, commercieel manager ingenieursbureau Oesterbaai www.oesterbaai.nl. Heeft u interesse of wilt u meer informatie? U kunt contact opnemen via telefoonnummer 010 208 84 44 of info@oesterbaai.nl.
Oesterbaai doet internationaal onderzoek naar asbest en andere gevaarlijke stoffen en heeft voor het beheersen van asbesthoudende toepassingen in bouwwerken diverse digitale tools beschikbaar voor haar opdrachtgevers. Ook het volledig aansturen van saneringen van planvorming tot uitvoering, kan Oesterbaai voor u verzorgen.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.