Asbest bij transformatie volledig weghalen of beheersbaar maken?
Sinds enkele jaren krijgen meer en meer gebouwen een nieuwe bestemming. Met name in binnenstedelijk gebied is dit zeer aantrekkelijk en vaak ook politiek wenselijk. Dit geldt zowel voor kantoren, woonwijken, winkels en bedrijventerreinen. Dergelijke transformaties zijn goed voor de leefbaarheid, maar is vaak ook veel duurzamer. In de sociale woningbouw biedt dit bovendien mogelijkheden de huren/woonlasten betaalbaar te houden.
Er bevindt zich echter een spreekwoordelijke “adder onder het gras”. Oudbouw bevat namelijk in veel gevallen asbesthoudende toepassingen. De aanwezigheid van asbesthoudende toepassingen kan de mogelijkheden van transformatie ernstig beperken of in sommige gevallen zelfs financieel volledig oninteressant maken.
Waar gaat het fout?
Wanneer de plannen zijn gemaakt en de toestemming is verleend om een bouwwerk te transformeren moet er uiteraard een asbestinventarisatie plaatsvinden. Echter, de exacte werkzaamheden zijn dan vaak nog niet bekend of worden in een later stadium nog gewijzigd. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de aanvankelijke plannen uitgaan van het in stand houden van de huidige kozijnen en deze enkel worden geschilderd. Maar uit nadere inspectie van de aannemer komt naar voren dat vervanging gunstiger en duurzamer is.
Hierop dient een uitbreiding van het asbestonderzoek plaats te vinden. Daaruit kan naar voren komen dat er een aanzienlijke hoeveelheid asbesthoudende toepassingen aanwezig is in de muren en sponning van de kozijnen. Of aanwezige binnenmuren, (tussen-)vloeren of bouwkundige kanalen dienen toch geheel of gedeeltelijk te worden verwijderd of aangepast. Bij een bouwwerk van een redelijke omvang kan dat betekenen dat een begroting van enkele tonnen voor asbestsaneringen, door dergelijke wijzigingen in de plannen ineens kan oplopen tot enkele miljoenen aan extra kosten..
In een eerdere column heb ik reeds benadrukt dat het van groot belang is om reeds in de planfase een asbestdeskundige vast onderdeel te laten zijn van het projectteam. Deze kan tijdig inspelen op dergelijke wijzigingen. (Column 29 februari 2016: Beter voorkomen dan genezen; extra kosten en ontevreden opdrachtgever door asbest.)
Weghalen of beheersen?
In het bouwwerk kunnen uiteraard ook asbesthoudende toepassingen aanwezig zijn die in de huidige staat geen direct risico vormen voor gebruikers. En ook voor de werkzaamheden ten behoeve van de transformatie zitten ze ook niet in de weg. Dergelijke toepassingen kunnen in stand worden gehouden mits deze op de juiste wijze worden beheerst. Dit betekend dat ze op een juiste wijze dienen te zijn/worden afgeschermd en periodiek dienen deze afschermingen ook gecontroleerd te worden.
Maar wat als de overheid in navolging op het asbestdakenverbod, dat ingaat in 2024, besluit om een verbod in te voeren op de aanwezigheid van asbesthoudende gevelpanelen of standleidingen? Zou u als eigenaar van een bouwwerk bereid zijn dit risico te nemen?
Vooruitschuiven probleem
Volgens de huidige wet- en regelgeving mag het wel. Maar je kunt je afvragen of het niet het vooruitschuiven van het probleem is. Los van wat de overheid mogelijk in de toekomst van plan zou kunnen zijn, is er ook het risico van normale gebruiksschade of slijtage waardoor herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. Hierbij zouden deze asbesthoudende toepassingen voor een groter probleem kunnen zorgen dan in de projectfase van de transformatie. Werkzaamheden kunnen immers makkelijker (en dus goedkoper) worden uitgevoerd in een leegstaand pand, dan in een in gebruik zijnde situatie.
Ook kan het toch preventief wegnemen van dergelijke materialen positief bijdragen aan de verhuurbaarheid/verkoopbaarheid, en daarmee ook de waarde, van het pand. Om deze keuze goed te kunnen maken is het van belang u goed te laten adviseren door een asbestdeskundige partij.
Een column van Jasper Kosters, commercieel manager ingenieursbureau Oesterbaai www.oesterbaai.nl. Heeft u interesse of wilt u meer informatie? U kunt contact opnemen via telefoonnummer 010 208 84 44 of info@oesterbaai.nl.
Oesterbaai doet internationaal onderzoek naar asbest en andere gevaarlijke stoffen en heeft voor het beheersen van asbesthoudende toepassingen in bouwwerken diverse digitale tools beschikbaar voor haar opdrachtgevers. Ook het volledig aansturen van saneringen van planvorming tot uitvoering, kan Oesterbaai voor u verzorgen.
Laatste nieuws
- 22-11-2024 17:00 Grootste nieuwbouwwoningdeal van het jaar; Sustay verkoopt 1.171 woningen in Den Haag
- 22-11-2024 15:35 Henk Post executive director Bam Infra Nederland
- 22-11-2024 14:39 Den Haag trekt vijf miljoen uit voor actiever grondbeleid
- 22-11-2024 12:01 Gemeente Waterland verkoopt modulaire appartementen onder marktwaarde
- 22-11-2024 11:06 Heerlen verleent vergunning voor bouw van 147 nieuwe woningen voor woningcorporatie Woonpunt
- 22-11-2024 11:00 'We zijn geen bridgefinancier meer, maar een volwaardige vastgoedfinancier'
- 22-11-2024 10:56 Gemeenteraad Buren stemt in met aankoop gronden voor mogelijke woningbouw
- 22-11-2024 10:35 Nijmegen gaat delen van woningen stimuleren
- 22-11-2024 10:09 Pets Place huurt 450 m2 winkelruimte in Drachten
- 22-11-2024 09:22 Topvacature: Gemeente Oss zoekt twee adviseurs Verwerver Grondzaken
- 22-11-2024 09:07 Aantal verkochte woningen op langjarig gemiddelde door uitponden
- 22-11-2024 08:53 Montea investeert bijna 30 miljoen in twee nieuwe locaties in Diemen en Oss
- 22-11-2024 08:39 Niek Verra interim-voorzitter Vastgoed Belang na afsplitsing groep grotere leden
- 22-11-2024 06:30 Grootste stijging prijzen koopwoningen in twee jaar tijd
- 22-11-2024 00:14 Minister Keijzer komt met uitsluitsel over planbatenheffing in Q2 2025
- 21-11-2024 16:31 Oprichters Capital Value dragen stokje over
- 21-11-2024 15:08 Chocolatier Rousseau huurt drie winkelruimtes van Wereldhave
- 21-11-2024 14:40 Uniek Bedrijfsmakelaars begeleidt verschillende transacties in Oost-Nederland
- 21-11-2024 14:37 Victor Everhardt stopt als directeur-bestuurder van Platform31
- 21-11-2024 14:13 Nieuwe partner bij Annexum
- 21-11-2024 14:00 Grootste overdekte winkelcentrum van het noorden transformeert naar verblijfsgebied
- 21-11-2024 13:27 Zeven nieuwe huurders goed voor bijna 2.300 m2 winkelruimte in Hart van de Waalsprong
- 21-11-2024 13:17 Het dilemma van de huurverhoging bij corporaties in beeld
- 21-11-2024 13:03 Let op: We hebben helemaal niets aan gemiddelde cijfers op de huurwoningmarkt
- 21-11-2024 12:40 High Tech Campus Eindhoven gaat komende tien jaar met 100.000 m2 uitbreiden
- 21-11-2024 12:18 Søstrene Grene huurt 45.000 m2 distributiecentrum van Prologis in Venlo
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.