Column: Huur van winkelruimte, er valt meer te onderhandelen dan u denkt

Veel huurders van winkel- en horecaruimte deinzen terug voor het opnemen van afwijkende bedingen in huurovereenkomsten, bijvoorbeeld afspraken waarbij wordt afgeweken van de standaard looptijd van tweemaal vijf jaar. Afwijkende bedingen worden gezien als ‘gevaarlijk terrein’, omdat huurders ervan uitgaan dat ze alleen geldig zijn als de rechter ze heeft goedgekeurd. Goedkeuring van de rechter is echter lang niet altijd nodig.

Waar het in de basis op neerkomt is dat partijen bij een huurovereenkomst voor winkel- en horecaruimte volledig vrij zijn om de afspraken te maken die zij willen. Anders dan men soms denkt gaat de wetgever uit van contractvrijheid van partijen. Voor huurders kan dat zeer gunstig uitpakken. De wet (ik heb het dan over art. 7:290 BW en verder) dient namelijk juist ter bescherming van de huurders. De wetgever is uitgegaan van een zogeheten semi-dwingend rechtelijk stelsel. Dat wil zeggen dat de wettelijke bepalingen weliswaar dwingend zijn, maar dat alleen de huurder daar een beroep op kan doen. In contracten mag van de wet worden afgeweken, maar als die afwijking ten nadele is van de huurder kan de huurder daarvan de ongeldigheid inroepen. De verhuurder kan dat niet.

In het voordeel van de huurder
Dat betekent dat alles waarmee van de wet wordt afgeweken in het voordeel van de huurder, sowieso gewoon kan worden opgenomen in de huurovereenkomst. Als de huurder een contract wil voor tweemaal drie optiejaren en de verhuurder is bereid daarmee in te stemmen, bestaat daar geen enkel bezwaar tegen. Zo kan een huurovereenkomst op verlangen van de huurder ook gewoon voor onbepaalde duur worden aangegaan. En als een huurder bijvoorbeeld de opzeggingsgrond ‘renovatie’ wil uitsluiten, is dat gewoon een geldige afspraak. Dat is ook het geval als de huurder bedingt dat hij de overeenkomst altijd tussentijds kan opzeggen, of bijvoorbeeld na het verstrijken van een bepaalde termijn (een break-optie). Hoofdregel is dat de verhuurder zich er nooit op kan beroepen dat de huurovereenkomst afwijkt van de wettelijke bepalingen. Alleen de huurder kan daar een beroep op doen – als het beding van de wet afwijkt en in zijn nadeel uitpakt.

Als een verhuurder wil voorkomen dat een huurder de ongeldigheid van een afwijkend beding inroept, kan hij de afwijkende bepaling door de kantonrechter laten goedkeuren – al dan niet in overleg met de huurder. Als het beding door de rechter is goedgekeurd is ook de huurder aan het afwijkende beding gebonden.

Onevenwichtig
Het systeem is wel een beetje onevenwichtig. Laten we als voorbeeld noemen een huurovereenkomst waarin is afgesproken dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor tweemaal vier jaar. Dat is een geldige afspraak – ook bij de verhuur van winkelruimte. Als de huurder in het derde jaar besluit de huurovereenkomst te beëindigen, kan hij gewoon de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van het vierde jaar. Hij moet dan wel de wettelijke opzegtermijn van 12 maanden in acht nemen, tenzij een kortere opzegtermijn was overeengekomen. De opzegging is geldig, de verhuurder kan zich er niet tegen verzetten, ook al wijkt het beding af van de wettelijke regeling.

Looptijd 5 + 5 jaar
Voor de verhuurder ligt dat in het gegeven voorbeeld anders. Als de verhuurder de huurovereenkomst na vier jaar wil opzeggen, kan de huurder zich daar met succes tegen verzetten door een beroep te doen op de wettelijke regeling die voorschrijft dat een huurovereenkomst voor winkelruimte een looptijd heeft van tweemaal vijf jaar. Anders gezegd, de huurder kan op het moment dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt tegen het einde van het vierde jaar, een beroep doen op de vernietigbaarheid van het afwijkende beding. Het betreft immers een beding waarmee ten nadele van de huurder van de wet is afgeweken. In ons voorbeeld zou dat betekenen dat de verhuurder ten minste tot het einde van het tiende jaar aan de huurovereenkomst vastzit, want wat geldt voor de eerste termijn van vier jaar, geldt ook voor de tweede vier jaar. Voor de verhuurder is de afspraak dus waardeloos.

Als een huurder de vernietiging inroept van een afwijkende bepaling heeft dat overigens geen gevolgen voor de rest van de huurovereenkomst. Die blijft gewoon intact.

Boete van €250.000
En zo zijn er vele posities te bedenken. Een recent voorbeeld is bijvoorbeeld dat partijen in de huurovereenkomst hadden opgenomen dat indien de huurder de huurovereenkomst tegen het einde van het vijfde jaar opzegt, hij een boete zou verbeuren van €250.000. Toen de huurder inderdaad van die opzeggingsmogelijkheid gebruik maakte en de verhuurder de boete wilde incasseren, beriep de huurder zich op de vernietigbaarheid van de boeteclausule, hetgeen door de rechter zonder meer werd gehonoreerd. De opzegging was geldig, er was geen boete verschuldigd. Dus ook indien de verhuurder bepaalde voorwaarden stelt waar de huurder zich (eigenlijk) niet in kan vinden (omdat het in zijn nadeel is ten opzichte van de wettelijke regeling) kan het een optie zijn om toch maar met het beding in te stemmen, om het dan vervolgens te vernietigen op het moment dat de verhuurder zich er op beroept.

Contractbreuk
Hier passen drie opmerkingen. In de eerste plaats is het natuurlijk toch een legale vorm van contractbreuk, waarmee de relatie met de verhuurder onder druk komt te staan. Enige voorzichtigheid is dus wel geboden. En als het de huurder er al te duidelijk alleen maar om te doen is om de verhuurder op het verkeerde been te zetten zou dat als strijdig met de redelijkheid en billijkheid kunnen worden aangemerkt. Maar als een huurder in de contractonderhandelingen onnodig onder druk wordt gezet door de verhuurder, is er geen enkel bezwaar tegen om op die manier te handelen. Zo zit het systeem nu eenmaal in elkaar.

Vernietiging
Een tweede kanttekening is dat ook na vernietiging, de verhuurder in theorie alsnog eenzijdig een verzoek kan indienen bij de kantonrechter tot goedkeuring van het afwijkend beding. In de praktijk is dat – voor zover mij bekend – nog maar zelden met succes gedaan. De kans van slagen van zo’n eenzijdig verzoek is overigens maar gering als het om een kleine huurder gaat. Bij grotere huurders, die de bescherming van de wet niet nodig hebben is de kans dat het beding wordt goedgekeurd, wel aanwezig.

Verjaringstermijn
Een laatste kanttekening betreft de verjaringstermijn van een beroep op de vernietigbaarheid van een afwijkend beding. Hierover is de rechtspraak nog enigszins verdeeld. De Hoge Raad moet nog duidelijkheid geven. In grote lijnen komt het erop neer dat aan de ene kant de opvatting staat dat voor een beroep op de vernietigbaarheid een verjaringstermijn geldt van drie jaar na het aangaan van de huurovereenkomst en aan de andere kant de opvatting dat een huurder altijd over de mogelijkheid moet kunnen beschikken om zich op de vernietigbaarheid te beroepen.

Vrij in contractonderhandelingen
Om het bovenstaande kort samen te vatten zou ik huurders de volgende stelregel willen meegeven: als huurder van winkelruimte staat het u in contractonderhandelingen vrij om met de verhuurder overeen te komen wat op dat moment voor u van belang is. Als huurder hoeft u zich niet bezig te houden met de vraag of een door u gewenste regeling afwijkt van de wet of niet. De verhuurder kan zich daar nooit op beroepen. Wijken partijen in de huurovereenkomst met een bepaalde afspraak inderdaad af van de wettelijke regeling ten nadele van de huurder en de verhuurder ziet af van de mogelijkheid om voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst goedkeuring van de kantonrechter te vragen, dan hoeft u zich als huurder over het effect van die bepaling in beginsel geen zorgen te maken. Wilt u weten of u een beding kunt vernietigen en wilt u weten wanneer en hoe u dat het beste kunt doen, neem dan contact op met een van de leden van de sectie huurrecht van De Kempenaer Advocaten.

Een column van Jan Heikens, advocaat bij De Kempenaer Advocaten.