Zo verduurzaamt TNO 205.000 m2 vastgoed, van kantoren tot laboratoria

TNO, de organisatie voor toegepaste wetenschap en technologie, is druk bezig haar omvangrijke vastgoedportefeuille te verduurzamen. Het draait daarbij om kantoren en ook, bijzondere gebouwen zoals clean rooms, laboratoria en zelfs een boortoren. Hoe pak je zoiets aan? En welke rol speelt samenwerking met partners hierbij? 'We hebben aan het begin een reis gemaakt door onze portefeuille, specifieke knelpunten in kaart gebracht samen met INNAX om zo verduurzaming van papier te halen en naar de praktijk te brengen', vertelt Dick Plomp, manager real estate.

TNO heeft een uitgebreide vastgoedportefeuille van circa 205.000 vierkante meter, oftewel meer dan 40 voetbalvelden groot. Het bestaat voor 40 procent uit kantoren en de andere 60 procent uit laboratoria, deels gehuurd en in bezit. Het is een diverse portefeuille, denk aan chemische laboratoria, toxologische labs en zelfs faciliteiten voor Defensie. Plomp: 'Dit zorgt voor een flinke uitdaging, want ieder vastgoed heeft een eigen oplossing nodig. Er is een andere dynamiek bij vastgoed in eigendom, met een eigen programma van investeringen ten opzichte van vastgoed wat we huren waar we het gesprek met de eigenaar aangaan. Omdat we zelf onderzoek doen naar de energietransitie, willen we juist laten zien wat er allemaal mogelijk is. Het is daarom voor ons belangrijk om daad bij woord te voegen.'

Energie- en duurzaamheidsbeleid aanscherpen
De eerste stap was het aanscherpen van het energie- en duurzaamheidsbeleid en de vastgoedportefeuille onder de loep nemen. 'We hebben kritisch gekeken naar het aantal vierkante meters, kunnen we meer met minder? Zit er bijvoorbeeld ergens verborgen leegstand die we kunnen oplossen?' De ambitie van TNO was duidelijk: de CO₂-footprint flink verlagen. Voor kantoor betekent dat 50 kWh/m² per jaar, nog strenger dan de Paris Proof-norm van 70 kWh/m² per jaar voor kantoren en maatwerk voor de laboratoria. 'De andere vraag die we ons hebben gesteld is: wat voor tijdspad hebben we daarvoor? We hebben hiervoor de natuurlijke momenten in de levensduur van de panden gebruikt bij het opstellen van de plannen. We gaan dus niet over één nacht ijs.'

Hierin trekt TNO samen op met gebouwverduurzamer INNAX, waar het onderzoeksinstituut al jaren mee samenwerkt voor het energiemanagement van het vastgoed. Beide partijen zijn sinds 2019 lid van de Paris Proof Programmaraad van Dutch Green Building Council (DGBC). Jack Ursinus, accountmanager bij INNAX vertelt: 'Goed energiemanagement begint met inzicht krijgen in het energieverbruik. Dat betekent dat we gedetailleerd zijn gaan meten hoeveel gas en elektriciteit wordt verbruikt. Het leverde een enorme hoeveelheid meetdata op, die we hebben vertaald naar bruikbare inzichten om de verduurzamingsroute te bepalen.

In kaart brengen grootverbruikers
Een voorbeeld hiervan is het in kaart brengen van de grote verbruikers in de portefeuille, zoals de clean rooms die 24 uur per dag aan staan. 'Een clean room die 24 uur per dag aan staat is onwijs energie-intensief, maar dat biedt ook kansen om veel CO₂ te besparen. Je kan dit niet met alleen zonnepanelen opvangen, maar moet worden aangevuld met de inkoop van duurzame energie. En door bijvoorbeeld te investeren in betere regeltechniek. Door goed inzichtelijk te maken wat de piekmomenten zijn en aan verschillende knoppen te draaien, hebben we grote stappen kunnen zetten,' vertelt Plomp.

Installeren van energiezuinige Filter Fan Units boven de clean room in het Van Leeuwenhoek Laboratorium te Delft. De extra regeltechniek maakt het mogelijk om meer energie te besparen.

Complexe opgave en green lease
Een ander voorbeeld van de verduurzamingsopgave waar TNO voor staat is het campusterrein op Ypenburg. TNO werkt hier samen met Eneco en INNAX om dit diverse gebied te verduurzamen. 'Het is industrieel van aard en heeft veel energie nodig, waaronder de labs die hoge eisen hebben. We hebben hier een plan voor gemaakt dat we nu gaan uitrollen. Het is een mooi voorbeeld van hoe we de meest complexe omgevingen van het gas af kunnen helpen, er is technisch al veel mogelijk.'

Ook voor de kantoren zijn er plannen gemaakt. 'Een groot deel van onze huurportefeuille is BREEAM Excellent gecertificeerd, dus we zijn al een heel eind. We hebben daarnaast ook een green lease ontwikkeld samen met INNAX, een stuurmiddel dat we kunnen inzetten. Hierin staan onze normen waaraan een kantoorgebouw moet voldoen, zoals een voorkeur voor BREEAM-NL certificering en minstens energielabel A+.'

Gehuurde TNO-locatie in Leiden met een BREEAM-NL certificering.

Verduurzamen al lang niet meer alleen een technische uitdaging
Het verduurzamen van de portefeuille is niet alleen een technische uitdaging, het betekent ook een cultuurverandering binnen het bedrijf en het aantrekken van nieuw personeel. INNAX heeft TNO geholpen de organisatie van de verduurzaming op poten te zetten en het projectmanagement te integreren, mede door het beschikbaar stellen van technische specialisten’. Ursinus: 'Hierdoor is er capaciteit om de verduurzamingsopgave voortvarend op te pakken en TNO te ondersteunen bij dit traject. Het is een langetermijnsamenwerking. In 2030 wil TNO 80 procent van de verduurzamingsopgave gerealiseerd hebben en in 2040 hopen we alle doelstellingen te hebben bereikt.'

Samenwerking brengt Paris Proof binnen handbereik
De volgende stap voor TNO in het verduurzamingsproces is voldoen aan de eisen van de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Plomp: 'We zijn niet rapportageplichtig, maar we willen dit als leidraad gaan gebruiken. Dat betekent dat we niet alleen kijken naar ons vastgoed, maar ook de materialen die we gebruiken en onze rol in de keten. We willen verduurzaming dus veel integraler aanpakken. Dit jaar is ons transitiejaar, het TNO-jaarverslag is opgeleverd met de laatste inzichten.'

Als geleerde les geven Ursinus en Plomp mee: 'Verduurzamen is technisch mogelijk, maar het uitvoeren is een grote stap. Door de juiste mensen en kennis bij elkaar te brengen, door samen te werken als partners, kan je de uitdaging oppakken met het juiste plan. In je eentje kan je veel doen, maar niet alles. Je hebt anderen nodig om de route goed te organiseren, technisch uit te voeren en de aandacht te geven die verduurzaming verdient. Dus zoek de samenwerking op en dan is Paris Proof ook voor jou binnen handbereik.'

Hoofdfoto: Bouwinnovatielab Delft, een BREEAM-NL gecertificeerd gebouw waar TNO huurder is.