Advocaat duidt gevolgen opzienbarende uitspraak scheefwonen
De belastingdienst mag geen inkomensgegevens meer verstrekken aan de verhuurder. Dat bepaalde de hoogste rechter deze week in een opzienbarende uitspraak. Wat betekent deze uitspraak voor de verhuurders van niet-geliberaliseerde woonruimten?
Advocaat Bart Poort, Weebers Vastgoed Advocaten, duidt de opzienbarende uitspraak van de rechter.
Op 3 februari 2016 heeft de Afdeling rechtspraak Raad van State (hierna: de Afdeling) een uitspraak gewezen over het verstrekken van inkomensgegevens door de Belastingdienst aan de verhuurder in verband met de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging. Lees hier de volledige uitspraak.
De Afdeling oordeelt dat er geen wettelijke verplichting voor de Belastingdienst bestaat om inkomensgegevens van een huurder van een sociale huurwoning te verstrekken aan de verhuurder als de verhuurder daarom vraagt. De staatssecretaris moet dan ook onmiddellijk de verstrekking van de inkomensgegevens beëindigen. Zolang er geen verplichting in de wet is opgenomen mag de Belastingdienst geen gegevens over het inkomen van de betreffende huurder verstrekken aan de verhuurder van diens woning.
Wat betekent deze uitspraak voor de verhuurders van niet-geliberaliseerde woonruimten?
Ontvangen inkomensafhankelijke huurverhogingen over de afgelopen 3 jaar
Volgens de Woonbond zouden de huurders de afgelopen 3 jaren op basis van onrechtmatig verstrekte gegevens een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben verkregen. De vraag rijst of er gronden bestaan voor huurders om deze terug te vorderen.
Een verhuurder moet wanneer deze een voorstel doet om de huurprijs op basis van het inkomen van de huurder te verhogen volgens de wet een inkomensverklaring bij de Belastingdienst opvragen en deze meesturen bij het voorstel aan de huurder. De verhuurder die een inkomensverklaring opvraagt en gebruikt voor het voorstel om de huurprijs op basis van het inkomen uit deze verklaring te verhogen met de wettelijk toegestane percentages komt de wettelijke verplichting na. Ook de Afdeling geeft in de uitspraak aan dat het opvragen van de inkomensverklaring een verplichting is voor de verhuurder.
Uit de uitspraak van de Afdeling volgt ook niet (zondermeer) dat het over de afgelopen jaren verhogen van de huurprijs op basis van het inkomen van de huurder tot een onrechtmatig handelen voor de verhuurder leidt. De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft plaatsgevonden op basis van het inkomen van de huurder. Wanneer de verklaring over het inkomen niet juist is of zou zijn geweest, biedt de wet aan de huurder de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen het voorstel. De huurder moet dan wel gegevens overleggen met betrekking tot het huishoudinkomen. Ook dient dit bezwaar binnen vier maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging van het betreffende jaar door de huurder te worden gedaan. Laat de huurder dit na, dan geldt volgens de wet de voorgestelde huurverhoging als overeengekomen.
Een eerste conclusie is dan ook dat verhuurders niks verkeerd hebben gedaan en dat huurders ook geen financiële schade hebben geleden door het verstrekken van de Belastingdienst van de inkomensverklaring. De verhuurders hebben nu eenmaal op basis van de wet het recht om de huurprijs jaarlijks te verhogen indien het inkomen van de huurder daartoe een grond biedt.
Inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016
Om te kunnen bepalen of de verhuurder het recht heeft om de huurprijs per 1 juli 2016 te verhogen met de maximale toegestane percentages zullen nu eenmaal de gegevens van het inkomen van de huurder aan de verhuurder kenbaar moeten worden gemaakt. Het ligt op de weg van de huurder om deze gegevens te verstrekken indien hij niet ermee instemt dat de Belastingdienst deze aan de verhuurder verstrekt of hij zelf de inkomensverklaring opvraagt en verstrekt.
De wet bepaalt nu dat wanneer bij het voorstel de inkomensverklaring van de Belastingdienst ontbreekt, de verhoging van de huurprijs op basis van het voorstel niet mogelijk is, tenzij blijkt dat de huurder door het verzuim niet is benadeeld. Als verhuurder dient u bij een bezwaar van de huurder aan te tonen dat de huurder niet door het verzuim is benadeeld. De verhuurder doet er verstandig aan om tijdig op voorhand aan de huurder te verzoeken om zelf de inkomensverklaring op te vragen en deze aan de verhuurder te verstrekken. Ook kan een verhuurder in een bezwaarprocedure stellen dat de huurder vanwege de uitspraak van de Afdeling dan maar zelf gegevens over het huishoudinkomen moet verstrekken. Om te stellen dat op basis van de uitspraak van de Afdeling de verhuurders hun wettelijk recht op de inkomensafhankelijke huurprijsverhoging mag worden ontnomen of niet mogen uitoefenen, is een brug te ver.
Reactie Minister Blok op uitspraak en gevolgen voor inkomensafhankelijke huurverhoging 2016
Volgens een reactie van Minister Blok van 3 februari 2016 heeft hij in het Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt de vereiste wettelijke verplichting opgenomen. De Minister spreekt de hoop uit dat dit voorstel spoedig door zowel de Tweede als de Eerste Kamer wordt aangenomen, zodat alsnog tijdig de Belastingdienst de vereiste gegevens kan verstrekken aan de verhuurders in verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016. Gezien de vele amendementen en de kritiek op het Wetsvoorstel is de vraag of dit zal lukken. Bovendien heeft de Belastingdienst ook enige tijd nodig om alle aanvragen tijdig te verwerken. De aanzegging voor de huurprijsverhoging met de inkomensverklaring moet uiteraard ook op tijd worden verzonden.
Laatste nieuws
- 08-05-2024 20:29 Maersk huurt ruim 5.000 m2 op Segro Park Amsterdam Airport in Hoofddorp
- 08-05-2024 20:09 Heijmans koopt terrein Roba Metals IJsselstein voor bouw van 550 woningen
- 08-05-2024 16:20 Raad van State fluit Amsterdam in zes zaken rond Huisvestingswet terug
- 08-05-2024 15:44 Raad van State geeft groen licht voor realisatie 77 woningen in Koog aan de Zaan
- 08-05-2024 14:55 Van Wijnen, Van Agtmaal en Bergen op Zoom tekenen voor 94 woningen
- 08-05-2024 14:43 Zweden verlaagt rente naar 3,75 procent
- 08-05-2024 14:13 Noord-Holland wil kleinschalige woningbouw in MRA weer toestaan
- 08-05-2024 13:33 Inflatie daalt naar 2,7 procent in april
- 08-05-2024 13:26 Kwartaalcijfers JLL: Investeringsvolume op jaarbasis met 22 procent gestegen
- 08-05-2024 12:37 Rotterdam koopt winkels in strijd tegen leegstand
- 08-05-2024 12:08 Overzicht Amerikaanse kantorenmarkt: prijsdalingen van 70 procent inmiddels heel normaal
- 08-05-2024 10:30 Bax Music huurt 2.400 m2 winkelruimte in Woonmall Villa Arena Amsterdam
- 08-05-2024 09:10 1,5 miljard euro nodig om kantorensector aan klimaatdoel 2030 te laten voldoen
- 08-05-2024 08:51 Montea Nederland ziet logistieke beleggingsmarkt weer aantrekken
- 08-05-2024 08:39 Coolblue opent flagshipstore in Rotterdam
- 08-05-2024 08:36 Nieuwe bestuursleden voor DWIRE
- 07-05-2024 16:24 Winkelplint aan de Grote Markt in Dordrecht verkocht
- 07-05-2024 16:24 ScheerSanders Advocaten huurt in kantoorvilla aan de Javastraat in Den Haag
- 07-05-2024 16:12 Arnhem zet in op 1.700 permanente opvangplekken voor asielzoekers
- 07-05-2024 15:20 'Overgangsrecht middenhuurwet hogere wiskunde, regel energielabel daarom nu'
- 07-05-2024 14:30 Meerdere huurders huren 6.000 m2 kantoorruimte in Tower Ten op de Zuidas
- 07-05-2024 14:20 Snel inzicht in uitpondscenario's met nieuwe tool van Stellax en DatHuis
- 07-05-2024 14:10 De Sleutels en Green Real Estate tekenen realisatieovereenkomst voor 275 woningen
- 07-05-2024 14:00 Michiel Meijer nieuwe commercieel directeur bij Ingage Franchise
- 07-05-2024 13:27 Stimuleringsfonds luidt alarm: Starters krijgen het steeds moeilijker op de woningmarkt
- 07-05-2024 12:00 Jan Joost Bloemendal ontwikkelingsmanager bij Blauwhoed
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.