In de startblokken voor de Nieuwe Woningwet

Na een ingewikkeld wetgevingsproces – en niet te vergeten, een parlementaire enquête – stonden op 16 april 2015 zowel de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting als de Wet tot wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (ook wel de Novelle genoemd) in het Staatsblad. Beide wetten treden in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. De kans is groot dat beide wetten op 1 juli 2015 in werking treden. Op dat moment zal ook de bij wet behorende algemene maatregel van bestuur, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) in werking treden. Dit besluit vervangt het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en werkt veel bepalingen uit de nieuwe Woningwet verder uit. Het BTIV wordt overigens nog uitgewerkt in ministeriële regelingen die in termijnen worden ingevoerd. Kortom, de nieuwe Woningwet zal spoedig in werking treden en ingrijpende wijzigingen voor woningcorporaties, gemeenten en marktpartijen meebrengen.

Belangrijkste wijzigingen

Wat zijn de belangrijkste wijzigingen? Ten eerste wordt het voorzien in betaalbare huisvesting voor minder draagkrachtigen de kerntaak van woningcorporaties. Buiten deze taakstelling zijn de toegelaten activiteiten van woningcorporaties beperkt. Daarnaast wordt er een onderscheid gemaakt tussen sociale activiteiten (diensten van algemeen economisch belang (DAEB)) en commerciële activiteiten (diensten die niet van algemeen economisch belang zijn (niet-DAEB)). Deze werkzaamheden zullen moeten worden gescheiden. Dat kan door een administratieve scheiding binnen de corporatie of door een juridische splitsing waarbij de niet-DAEB in een aparte entiteit, de woningvennootschap, wordt ondergebracht. Dit kan belangrijke consequenties hebben voor het personeel van de woningcorporatie. Ook wordt het geografisch werkgebied van de woningcorporaties ingeperkt. Gemeenten kunnen een voorstel aan de minister doen om het werkgebied in overeenstemming te brengen met de lokale woningmarkt. Bestaand bezit buiten het geografisch werkgebied mag worden aangehouden, maar daarbuiten mag door de corporatie geen nieuw vastgoed worden ontwikkeld of verworven. Verder kent de nieuwe woningwet een zwaardere rol toe aan gemeenten. Het geografisch werkgebied werd al genoemd, maar gemeenten krijgen bijvoorbeeld ook invloed op het werkterrein en voeren een markttoets uit wanneer corporaties (na een administratieve scheiding) activiteiten willen ontplooien die aan de markt zijn toebedacht. De (prestatie)afspraken tussen gemeenten en corporaties krijgen meer dan voorheen een bindend karakter. De gemeente zal dan wel een volkshuisvestingsbeleid moeten vastleggen. Ten slotte brengt de wet belangrijke wijzigingen mee op het gebied van de governance en het externe toezicht - en in lijn daarmee de informatieverstrekking. Bestuurders en interne toezichthouders kunnen pas worden herbenoemd na een positieve zienswijze van de minister. Informatieverstrekking krijgt een proactief karakter en het externe toezicht wordt belegd bij de nieuwe Autoriteit Woningcorporaties.

Hieraan kan worden toegevoegd dat straks zowel de minister als huurders bij de Ondernemingskamer een enquêteverzoek met betrekking tot de corporatie kunnen indienen.

En nu?

Duidelijk is dat de nieuwe Woningwet het speelveld aanzienlijk wijzigt. Er vindt een herordening plaats die niet alleen consequenties heeft voor woningcorporaties, maar voor alle partijen die op de één of andere manier bij de volkshuisvesting betrokken zijn. Een deel van die wijzigingen treedt onmiddellijk in werking, bijvoorbeeld ten aanzien van het toezicht. Voor de administratieve scheiding of juridische splitsing van de sociale en commerciële activiteiten – de DAEB en niet-DAEB – krijgen corporaties na inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet anderhalf jaar de tijd. Misschien een wat lange periode om met een stopwatch bij te houden, maar de klok gaat toch tikken.

Tijd dus voor corporaties om na te denken over hun bezit en de opgaven waar zij nu en in de toekomst voor staan. Vervolgens aan hen ook de uitdaging om dit te vertalen in de nieuwe structuur van hun organisaties. Of dit nu gaat leiden tot grootschalige verkoop van niet-DAEB bezit, strategisch voorsorteren in samenwerkingsverbanden, of slechts tot een consolidatie van het huidige bezit in een nieuwe vorm, zal per corporatie verschillen.

Het is helder dat woningcorporaties terug moeten naar hun kerntaak: de huisvesting van huurders met een smalle beurs. Die taak rust van oudsher op de woningcorporaties en is op zichzelf niet het meest spannende deel van de aanstaande nieuwe wet. Interessanter wordt het om te zien hoe corporaties, gemeenten en marktpartijen omgaan met activiteiten die zowel DAEB als niet-DAEB omvatten. Zolang het streven blijft naar gemengde wijken en diversiteit, en leefbaarheid en het bieden van kansen op de agenda blijven staan, zal er nog steeds behoefte zijn aan stedelijke herstructurering die meer omvat dan alleen sociale huur. Corporatiebezit staat immers niet op zichzelf. Als het goed is, staan de corporaties dat ook niet, maar zullen zij in samenwerking met gemeenten en marktpartijen blijven inspelen op maatschappelijke behoeften. Kortom, de startblokken in!

Elmer van der Kamp, Senior advocaat vastgoedrecht bij Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn