Vastgoedjournaal heeft voor haar abonnees de geheel herziene lijst van de grootste fondsaanbieders van gesloten vastgoedfondsen voor particuliere beleggers nu online gezet. Het gaat om zestig partijen die de afgelopen tien jaar zo’n 600 vastgoedcv’s en -maatschappen hebben opgericht en/of vastgoedobligaties uitbrachten.

De grondig herziene lijst van de grootste fondsaanbieders vloeit voort uit het onderzoek dat Vastgoedjournaal samen met de Volkskrant deze zomer uitvoerde. Vorige week zaterdag publiceerde beide media gelijktijdig de gezamenlijke analyse met betrekking tot de stand van zaken in de markt voor kantorenfondsen. Het onderzoek trok landelijk de aandacht: talloze vakmedia maar vooral ook publieksmedia maakten er melding van.  

Vastgoedjournaal heeft een Top 60 samengesteld van de grootste fondsaanbieders van vastgoedbeleggingen voor particuliere beleggers. Het gaat om partijen die de afgelopen tien jaar vastgoedcv’s en -maatschappen hebben opgericht, of vastgoedobligaties en andere beleggingsstructuren hebben uitgebracht die nog steeds ‘lopen’. Dat wil zeggen dat het ingelegde vermogen van beleggers nog steeds ‘vastzit’ in de fondsen. Beleggers staken omgerekend circa € 4,4 miljard in een kleine 600 vastgoedfondsen. Dat is inclusief de bijdrage van fondsaanbieders die meeparticiperen in hun eigen fondsen. Het totaal fondsvermogen – inclusief bankfinanciering - dat belegd is in vastgoed bedraagt zo’n €13,9 miljard. Dertig fondsaanbieders hebben meegewerkt aan het onderzoek. Voor de overige dertig zijn diverse betrouwbare bronnen geraadpleegd, zoals eerdere onderzoeksresultaten en websites.

De beleggingen in deze 600 fondsen zijn divers: het overgrote deel betreft beleggingen in bestaand verhuurd vastgoed en een klein deel in projectontwikkeling, vooral in het buitenland. Partijen als Westplan, IBUS en Atlantic Realty zijn bekend vanwege hun jarenlange  ervaring met het oprichten van ontwikkelfondsen in Amerikaans vastgoed. Uit analyse van alle lopende fondsen blijkt dat circa een kwart van het geld in kantorenfondsen is geïnvesteerd, iets minder dan een kwart in woningfondsen (inclusief projectontwikkeling), ruim 20% in winkelfondsen (waarvan bijna 3 procentpunt in supermarktfondsen), zo'n 8% in grondfondsen en de rest in overig vastgoed zoals leisure.

Op de weg terug

De succesjaren – 2004 tot 2008 - van de vastgoedcv liggen nu ver achter ons. In die jaren werd de markt overspoeld met nieuwe fondsaanbieders. Op het hoogtepunt waren er meer dan 120 fondsaanbieders die niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen aanboden. De lage spaarrente, de gretigheid van de banken om te financieren en het gebrekkige toezicht van toezichthouder AFM hebben de snelle groei én excessen in deze sector in de hand gewerkt. De talloze fraudezaken met Palm Invest als dieptepunt liggen nog vers in het geheugen en hebben gezorgd voor een slecht imago van de vastgoedcv. Ook de vele mislukte pogingen om beleggers en fondsaanbieders te verenigen in platforms om transparantie en samenwerking te bevorderen, zorgen niet bepaald voor positieve beeldvorming. Op dit moment is alleen Forumvast actief als belangenclub van de grootste fondsaanbieders.

De vastgoedcv-markt is op de weg terug. Voorbij zijn de jaren dat er meer dan 100 fondsen op de markt werden gebracht. De problemen van aanbieders van kantorenfondsen kwamen vorige week in onze analyse al uitgebreid aan de orde. Maar ook partijen die ogenschijnlijk weinig problemen hebben met hun fondsen zijn druk doende zich te reorganiseren. Zo heeft ING Real Estate het beheer van haar zes lopende woningfondsen overgedragen aan Regulated Fund Management. Bouwfonds REIM heeft vorig jaar al het beheer van zes fondsen overgedragen aan Profound Asset Management. Kort geleden werd bekend dat Bouwfonds REIM haar woningfondsen overdoet aan Vastgoed Syndicering Nederland, één van de oudste bekende aanbieder van woningfondsen. Rubens Capital nam de vier cv’s over van Cordares Vastgoed, Nedgroup kreeg het beheer van de fondsen van Can-Am Groep en CEG en IBUS heeft de zeven Antea-vastgoedfondsen onder haar hoede genomen. Waarborg Vastgoed is samengegaan met O.K. Invest onder de nieuwe naam Noord Oost Nederlands vastgoed.

Noodgedwongen afbouwen

Het aantal partijen dat de activiteiten noodgedwongen moet afbouwen als gevolg van financiële problemen, blijft toenemen. Diverse fondsaanbieders verdienden in de gouden jaren vooral aan het wegzetten van nieuwe fondsen en veel minder aan het beheer ervan. Global State is daarvan een goed voorbeeld. Het bedrijf ging bijna ten onder aan het opdrogen van de markt en door problemen met eigen projecten zoals het mislukte Trump Tower project.

Het wegvallen van Homburg Capital uit de lijst – als gevolg van het bijna faillissement van moedermaatschappij Homburg Invest – heeft tot gevolg dat Annexum op de eerste plaats qua inleg in de Top 60. Annexum zag het beheerd vermogen de afgelopen jaren groeien door het samenvoegen van de fondsen van Bakkenist & Emmens, Akron en Vastgoed Solide Maatschappij. Hoewel Annexum nu naam maakt met nieuwe winkel- en zorgfondsen hebben de kantorenfondsen – waaronder het Vastgoed Fundament Fonds – veel te lijden van de lastige kantorenmarkt. Juist door diversificatie in beleggingen weten fondsaanbieders overeind te blijven in de huidige economische malaise. Annexum, maar ook Renpart doet aan diversificatie. Hoewel het Renpart fusiefonds met kantoorbeleggingen het zeer lastig heeft, slaagt de aanbieder erin om in de afgelopen twee jaar voor €90 miljoen aan nieuwe winkelfondsen te plaatsen. Ernstige problemen zijn er voor Van Boom & Slettenhaar en Hanzevast: grote partijen die verlamd zijn door de problemen met hun kantoorbeleggingen. Zij kunnen geen enkel nieuw fonds uitbrengen. Een ontwikkelende belegger als Westplan heeft daarentegen tijdig de bakens weten te verzetten door van koop- naar huurwoning/-winkelprojecten te switchen.

Winkels- en zorgfondsen in de lift

Hoewel de banken op de rem staan en veel particuliere beleggers de cv-markt de rug hebben toegekeerd, is het opvallend dat er nog altijd met succes nieuwe fondsen worden geïntroduceerd. Kadans Vastgoed laat een sterke groei zien en staat nu in de top 10. Het bedrijf ziet kansen voor beleggingen in een nieuw vastgoedsegment als laboratoria. Relatief nieuwe partijen als Sectie5 en Duinweide scoren met winkelbeleggingen waarbij met name supermarkten ‘in’ zijn. Ook APF en Holland Immo Group plaatsen actief en met regelmaat nieuwe fondsen. De markt voor zorgfondsen wordt door Annexum in beweging gebracht maar heeft nog tijd nodig om 'volwassen' te worden. De hoge geprognosticeerde rendementen van 10% of meer (voor fondsen met verhuurd vastgoed) van weleer zullen voorlopig niet gehaald worden. De verwachting is dat de concentratie en herstructurering van de vastgoedcv-markt nog lang niet ten einde is. Onze inschatting is dat voor nog eens tientallen partijen geen zelfstandige toekomst is weggelegd.

Rogier Hentenaar

Disclaimer: Alle gegevens in de Top 60 van de grootste fondsaanbieders zijn met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. De weergegeven cijfers en overige informatie kunnen alleen voor eigen rekening en risico gebruikt worden.De ranglijst is zoveel mogelijk geordend op basis van de hoogte van de oorspronkelijke inleg van de nog lopende fondsen minus de teruggave van het eigen vermogen bij gedeeltelijke verkoop. Een aantal partijen heeft alleen de huidige waarde van de beleggersinleg als opgave ingestuurd. Dat kan leiden tot een mogelijk lagere positie in de ranglijst.
 

Klik HIER voor de Top 60 lijst (Excel) 

Opmerkingen bij Top 60 op alfabetische volgorde:

-ABN Amro MeesPierson: vastgoedfondsen MeesPierson nu overgegaan naar ABN Amro private banking. Niet meegewerkt aan onderzoek. Betreft 11 vastgoedfondsen, stand cijfers per 2011.

-Fondsen van Accel Real Estate zijn  overgegaan naar Kadans Vastgoed. Accel had op het eind zo’n kleine €6 miljoen aan eigen vermogen van beleggers.

-Bouwfonds REIM: Nu nog onder deze naam, maar cv’s voor particuliere beleggers worden elders ondergebracht waaronder VSN (woningfondsen) en Profound Asset Management. Sinds 2012 beheert Profound zes voormalige cv’s van Bouwfonds REIM.

-Bouwhuis Vastgoed: Alle fondsen in problemen.

-Duinweide Investeringen: Nieuwkomer die zicht richt op Nederlands winkelvastgoed

-Dutch Water Dreams: Via twee obligatieleningen werd geld opgehaald voor wildwaterbaan in Zoetermeer. Mogelijk problemen met rentebetalingen.

-ECC Invest: Gegevens via website

-Heeneman Theelen heet nu Heeneman & Partners na vertrek van Theelen. Heeft onder de oude naam meegewerkt aan onderzoek.

-IBUS: Inclusief beheer van de zeven Antea vastgoedfondsen met belegd vermogen van zo’n €50 miljoen.

-Immopartners: Voornamelijk op winkels gericht, geen nieuwe cv’s in de laatste jaren wegens slecht economisch tij.

-Inside Investments: Gegevens uit jaarverslag 2012, actueel eigen vermogen

-Nedgroup beheert twee fondsen van Can-Am Group die in 2008 zijn geplaatst bij Nederlandse en Canadese beleggers. Daarnaast beheert het enkele voormalige CEG-fondsen. Nedgroup komt dit jaar nog met een eigen nieuw all equity fonds waarmee het €3 miljoen tracht op te halen bij beleggers.

-Nova Capital: Via een management buy out zijn sinds oktober 2012 een deel van de voormalige fondsactiviteiten van Homburg Capital hierin voortgezet. Het gaat om het fondsbeheer voor de besloten vastgoedfondsen met investeringen in Nederland, Canada, Litouwen en Letland.

-Quares: Belgische partij waar veel Nederlandse beleggers in investeren, gegevens via website.

-Regulated Fund Management is de nieuwe beheerder van zes woningfondsen van ING Real Estate. Gegevens van website.

-Opgave Renpart betreft huidige waarde van de inleg en totaal fondsvermogen per ultimo 2012.

-Rubens Capital Partners heeft sinds oktober 2011 de vier vastgoedfondsen van Cordares Vastgoed in beheer overgenomen. Hoge positie in de ranglijst wegens grote omvang van Supermarkt Vastgoed FGR van €370 miljoen.

-StoneBridge niet meegewerkt, er lopen nog 5 fondsen volgens de website, StoneBridge heeft 34 Amerikaanse woningfondsen met een totaal belegd vermogen van $1,25 miljard geplaatst, 29 inmiddels verkocht.

-Van Boom & Slettenhaar: uit jaarrapport 2012 blijkt dat de beleggingen van B&S Vastgoed Nederland eind 2012 €78,01 miljoen bedroeg. De schulden bedragen 98,2 miljoen.

-Vinc Participaties: Gegevens per eind 2011

-Vinings Capital: Doet aan woningontwikkelingen in de VS. Meerdere projecten maar verdere informatie ontbreekt. Alleen laatst bekende gegevens meegenomen.

-Waarborg Vastgoed samengegaan met O.K. Nederland en Xettel in Noord Oost Nederlands Vastgoed.

-Wieringerwaard Invest VII BV: Investeert in winkels in Duitsland en Nederland. Via belangen investeert het ook in landbouwgrond en een biogascentrale in Tsjechië. Per eind 2011 bedroeg het fondsvermogen €215 miljoen. Geschat eigen vermogen (40%) van €86 miljoen.

-Wilgenhaege heeft twee fondsen. Fondsvermogen Stedekroon en Propertunity per 31/12/2012 is waarde vastgoedportefeuille. Gegevens via website en eigen gegevens. Ruim 70% kantoren en 23% bedrijfshallen.

-YoungStreet: Gegevens per eind 2011,  na 2007 geen enkel nieuw fonds geplaatst.

Fondsaanbieders die niet (meer) zijn meegenomen:

-Aurora Group Finance: Acht vastgoedobligaties met €17 miljoen inleg uitgebracht om in buitenlandse hotelontwikkelingen te investeren. Niet meer te achterhalen.

-Antea: Fondsen overgenomen door IBUS

-Berlage Asset Management: Beheerde sinds 2005 Duits winkelfonds met €21 miljoen eigen vermogen. Onvindbaar.

-Capcon Management: Voert beheer over vastgoedCV met Van Nelle Ontwerpfabriek. Actuele gegevens niet meer te achterhalen. Laatst bekend ingelegd vermogen beleggers €17,7 miljoen.

-Cordares Vastgoed: Alle vier fondsen Renderend Bezit overgenomen door Rubens Capital

-Domus Aurea Vastgoed Holding: Belegde in Nederlandse winkelcentra. Niet meer gegevens te achterhalen

-Dutch Realty Capital: Te weinig informatie beschikbaar

-EuroGroei Beleggingen: Treedt nu op als emissiekantoor, bracht wel ooit onder eigen naam vastgoedobligaties uit ter financiering van het ontwikkelen van vakantiewoningen in Turkije en Portugal.

-French Investment Projects: Sinds 2011 beheerder failliet.

-Jovapa Fondsenbeheer: Is later Zeuven Meeren Vastgoedfondsen geworden. Half november 2012 ging deze beheerder failliet. Onduidelijk door wie de fondsen (drie stuks) worden beheerd.

-Momentum RED: Investeert vooral in woning(ontwikkelings)projecten in Polen en Brazilië. Geen verdere informatie beschikbaar.

-Dutch Realty Capital: Te weinig informatie beschikbaar

-Select Real Estate: Te weinig informatie beschikbaar